POLSTR – nowy wskaźnik referencyjny wchodzi do hipotek. Raty będą niższe?

Nowa oferta PKO BP hipotek ze zmienną stopą procentową jest dostępna od 3 września. Konstrukcja kredytów pozostaje zasadniczo taka sama – na ich oprocentowanie składają się wskaźnik referencyjny oraz marża banku. Zmienił się jednak sam wskaźnik: WIBOR 6M został zastąpiony przez POLSTR 1M stopa składana. W efekcie oprocentowanie kredytu będzie aktualizowane nie co sześć miesięcy, jak przy WIBOR 6M, lecz co miesiąc.

Czy kredyty ze stawką POLSTR są tańsze?

Okazuje się, że tak – według wyliczeń ekspertów średnie oprocentowanie hipotek w ofercie PKO BP jest o ok. 0,2 pkt proc. niższe niż jeszcze w sierpniu. To efekt przede wszystkim niższego poziomu nowego wskaźnika. 8 września POLSTR 1M stopa składana wynosił 3,56234 proc., wobec 3,86 proc. dla WIBOR 6M, czyli o ok. 0,3 pkt proc. mniej. Ale bank podniósł swoją marżę – w większości przypadków o ok. 0,1 pkt proc. Różnica rzędu 0,2 pkt proc. nie jest wielka, ale przekłada się na wysokość raty. Przy kredycie na ok. 400 tys. zł oszczędność sięga ok. 50 zł miesięcznie.

Bankowcy podkreślają, że POLSTR nie powinien być postrzegany jako wskaźnik automatycznie gwarantujący niższe lub wyższe oprocentowanie. Oba wskaźniki są bowiem wyliczane według innej metodologii. – Dlatego nie można dziś określić stałej różnicy między ich poziomami ani przesądzać, że jeden model finansowania będzie trwale tańszy od drugiego – zaznacza Bank Pekao. Do tego kredytodawcy mogą dokonywać dostosowań po stronie marż.

Zgodnie z mapą drogową reformy wskaźników referencyjnych banki mają czas na wdrożenie POLSTR-u do końca roku, zostało więc jeszcze trzy i pół miesiąca. Od początku 2027 r. WIBOR nie będzie już mógł być stosowany w nowych umowach. Sektor jakoś szczególnie się z tym nie spieszy. Jak dotąd tylko Erste BP zadeklarował uruchomienie hipotek opartych na wskaźniku POLSTR jeszcze do końca września. Pozostałe banki podają, że oczywiście dotrzymają terminów i będą informować klientów o szczegółach, ale na razie trwają jeszcze prace i przygotowania.

Wielkie emocje wśród klientów budzi też kwestia już udzielonych kredytów hipotecznych opartych na stawce WIBOR. Czy wejście POLSTR-u oznacza przymusową konwersję i aneksowanie umowy? Czy trzeba będzie coś podpisywać, na jakich warunkach i czy zmieni się rata?

Bankowcy uspokajają, że na razie w tym zakresie nie będzie żadnych obowiązków. – Zgodnie z obecnymi decyzjami administratora wskaźnik WIBOR będzie publikowany do końca 2036 r., a jego formalna likwidacja nastąpi 1 stycznia 2037 r. Oznacza to, że istniejące umowy mogą nadal funkcjonować w oparciu o WIBOR przez cały okres jego publikacji. A mówiąc prościej, posiadacze już udzielonych kredytów ze zmiennym oprocentowaniem nie muszą nic robić w zasadzie przez następną dekadę, jeśli nie chcą zmieniać warunków umowy.

Dla tych, którzy chcieliby dobrowolnie przejść z WIBOR-u na POLSTR po jego wdrożeniu, nie ma jeszcze jednej określonej ścieżki – wynika z deklaracji banków. Część dopuszcza taką możliwość na wniosek klienta, np. Credit Agricole BP. Inne podkreślają, że szczegółowe zasady w takich przypadkach nie są jeszcze określone.

Co ze starymi hipotekami?

Istotne pytanie brzmi także: co dalej? Można przyjąć, że w ciągu następnych 10 lat spora część obecnych hipotek z WIBOR-em zostanie spłacona i zamknięta, ale z pewnością nie wszystkie. Co z nimi? Tutaj sprawa robi się bardziej skomplikowana. Jeszcze wiosną dominowała propozycja, by zastąpienie WIBOR-u wskaźnikiem POLSTR w istniejących umowach następowało z mocy prawa, co oznaczałoby automatyczną konwersję na podstawie ustawowo ustalonego tzw. spreadu korygującego. Dziś wiemy jednak, że odstąpiono od takiego rozwiązania. I nie będzie ustawowej, automatycznej zamiany WIBOR-u na POLSTR w istniejących kredytach. KNF wskazuje, że w ramach uporządkowanej likwidacji WIBOR może nadal obsługiwać obecne kontrakty, aż do ich naturalnego wygaśnięcia. Wciąż nie ma jednak odpowiedzi, co się będzie działo po 2036 r.

Dosyć interesująca jest też kwestia już zawartych kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Co prawda przez cały okres obowiązywania stałej stopy, zwykle pięcioletni, nic się nie zmieni – rata pozostanie taka sama, niezależnie od tego, czy w tzw. międzyczasie dany bank przejdzie na POLSTR. Co jednak, gdy minie owe pięć lat i klient będzie chciał przejść na oprocentowanie zmienne? Czy jego kredyt będzie wtedy oparty na stawce WIBOR, bo taki wskaźnik obowiązywał w momencie zawarcia umowy, czy jednak na wskaźniku POLSTR?

Odpowiedzi banków nie są jednoznaczne – decydujące znaczenie zdają się mieć zapisy pierwotnej umowy kredytowej i ewentualne przyszłe regulacje. Jeśli w umowie określono, że po okresie stałej stopy oprocentowanie przechodzi na zmienne w formule WIBOR plus marża, to prawdopodobnie trzeba będzie tych zapisów dochować. W praktyce oznacza to, że samo wdrożenie stawki POLSTR w banku nie musi automatycznie zmienić zasad dla klienta, który kilka lat wcześniej podpisał umowę.

Jeśli chodzi o nową sprzedaż kredytów ze stałą stopą, już po wdrożeniu do oferty stawki POLSTR, sprawa jest prostsza. Bank może od początku określić w umowie, że po zakończeniu okresu stałego oprocentowania kredyt przejdzie na POLSTR powiększony o marżę. W takim przypadku klient już przy podpisywaniu umowy wie, jaki mechanizm będzie obowiązywał po pięciu latach.

Przejście z WIBOR-u na POLSTR to finał trwającej od kilku lat reformy wskaźników referencyjnych w Polsce, jako dostosowania do unijnych rozporządzeń. Jej celem jest oparcie kluczowego dla rynku finansowego wskaźnika na rzeczywistych transakcjach, a nie przede wszystkim na oczekiwaniach dotyczących przyszłego kosztu pieniądza (jak ma to miejsce w przypadku WIBOR-u). Reforma obejmie nie tylko kredyty hipoteczne, ale także inne produkty – m.in. finansowanie firm, leasing, obligacje rządowe, instrumenty pochodne, itp. Banki są na różnym etapie wdrażania nowych rozwiązań. Przykładowo Pekao już od lipca oferuje finansowanie dla mikrofirm w nowej formule, a Erste BP ma taką ofertę dla MŚP. Szerszy katalog produktów dla przedsiębiorstw pojawi się do końca roku.