Ekspertka Otodomu: mimo wakacji, sprzedaż mieszkań idzie dobrze

Według wstępnych szacunków, w lipcu w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali ponad 4,4 tys. mieszkań, o 12 proc. więcej niż rok wcześniej, co jest oczywiste, a także nieco mniej niż w czerwcu. 4,4 tys. to chyba dobry wynik, szczególnie jak na wakacje?

To zaskakująco dobry wynik. Przypomnę, że II kwartał ocenialiśmy jako dobry, również zaskakująco, bo średnia sprzedaż miesięczna wynosiła 4,1-4,2 tys. lokali. Dodatkowo ciekawą informacją jest to, że wynik ostateczny w czerwcu był mniejszy od wstępnego o sto kilkadziesiąt lokali, to wyraźnie mniej niż wcześniej (zazwyczaj to 200-250 – red.).

Teraz lipiec przyniósł wstępnie szacowaną sprzedaż bliżej 4,5 tys. mieszkań. Dodajmy, że historycznie lipiec i sierpień to schodzenie rynku do najniższych poziomów sprzedaży. Tymczasem lipiec ustabilizował się na poziomie czerwca – to jest wyjątkowa rzecz.

Co się w takim razie dzieje? Wojna w Zatoce Perskiej trwa, ceny ropy rosną, kredyty mieszkaniowe są drogie, oferta deweloperów rekordowa, rzędu 59 tys. w siedmiu miastach...

Zastanawiam się, jaki będzie pod względem sprzedaży sierpień, ale obserwuję dane spływające z rynku na bieżąco i te pierwsze dni mnie zaskakują. Jeszcze za wcześnie na wyciąganie wniosków, bo kto wie, może w połowie miesiąca to się zatrzyma i będziemy mieli spokojne przygotowanie do rozpoczęcia roku szkolnego.

Nie mam najmniejszych wątpliwości, że wrzesień będzie lepszy i od sierpnia, i od lipca. Aż się dziwnie czuję mówiąc to, bo to by oznaczało sprzedaż rzędu 5 tys. Skąd by to się miało brać w takim otoczeniu, jakie mamy? Na razie wiele wskazuje na to, że mamy cały czas realizację wcześniejszych rezerwacji.

Poza liczbą mieszkań sprzedanych i wprowadzonych do oferty, monitorujemy również poziom rezerwacji. W zagregowanym ujęciu rezerwacje utrzymują się na rynku pierwotnym od kilku miesięcy na rekordowych poziomach, czyli 6,5-7 tys. W ciągu miesiąca rezerwowanych jest ok. 2,8-2,9 tys. lokali. Na rynku wtórnym też widzimy tę samą gotowość klientów, to tak jakby popyt zbroił się do jakiegoś ataku jesienią. Poziom rezerwacji jest ważny, ponieważ są rynki, gdzie nawet 40-50 proc. sprzedaży miesięcznej bierze się z rezerwacji. Na największym rynku warszawskim co trzecie mieszkanie sprzedawane danego miesiąca to mieszkanie, którego status miesiąc wcześniej był rezerwacją. We Wrocławiu to 50-60 proc. lokali sprzedawanych miesięcznie.

Zazwyczaj prognozy mówią o lepszym IV kwartale wobec III kwartału. Myślę, że IV kwartał tego roku będzie naprawdę bardzo mocny.

Oferta w siedmiu miastach jest rekordowa, rzędu 59 tys., ale sytuacja na poszczególnych rynkach jest zróżnicowana. Wskaźnik tempa wyprzedaży oferty mówi, że tylko w Łodzi i Katowicach jest nadpodaż – to 13,5 tys. lokali. Czy faktycznie w Łodzi i Katowicach deweloperzy są pod ścianą i klienci mogą liczyć na duże promocje, czy wręcz obniżki cen?

Zacznijmy od cen ofertowych. Jak patrzymy na zmiany miesiąc do miesiąca i rok do roku, to na tych dwóch rynkach są wzrosty, ale to wzrosty niższe niż inflacyjne. Nie ma najmniejszych wątpliwości, że tam deweloperzy znajdują się w najtrudniejszej sytuacji, przede wszystkim z powodu konkurencji. Mamy też inną reakcję w ostatnich trzech miesiącach na rynku łódzkim, inną na katowickim. W Katowicach od trzech miesięcy nie wszedł do sprzedaży żaden duży projekt, w związku z tym oferta w Katowicach maleje. Wskaźnik tempa wyprzedaży się poprawia, bo nie ma nowych wprowadzeń.

W Łodzi jest inaczej. Tam sprzedaż utrzymuje się na dobrym poziomie, ale do oferty w czerwcu weszło dwa razy więcej mieszkań niż się sprzedało. Wskaźnik tempa wyprzedaży nie miał szans zejść niżej.

Stabilizacja cen mimo inflacji to nie jest jedyny problem deweloperów w tych miastach. To są rynki, na których różnica między średnią ceną mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym jest największa. Jeśli w Łodzi nowe mieszkania kosztują 11-12 tys. za mkw., to na rynku wtórnym poniżej 9 tys. mkw. Deweloperzy na tych dwóch rynkach nie mogą zatem czuć się dobrze.

Przenieśmy się teraz na drugi biegun, czyli do miast, gdzie wskaźniki wyprzedaży sugerują rynek sprzedającego. To jest Warszawa, Wrocław i Trójmiasto. Czy tu z kolei można powiedzieć, że klienci nie mają szans urwać coś z ceny, a deweloperzy nie są pod dużą presją?

Najbardziej stabilnie, jeśli znowu patrzymy na te rynki od strony cen, zachowuje się w ostatnim czasie rynek wrocławski. Powiedziałbym nawet, że wzorcowo. Mamy tam wzrosty rok do roku, wyraźnie wyższe od inflacji – na poziomie 6-7 proc. Istotą Wrocławia jest to, że w ostatnim czasie ma naprawdę stabilną, doskonałą sprzedaż. W lipcu wręcz na poziomie, jakiego nie widzieliśmy od „Bezpiecznego kredytu”. To odbywa się przy jednoczesnych wzrostach cen – zarówno miesiąc do miesiąca, jak i rok do roku. To pokazuje, że jest to rynek znajdujący się w bardzo dobrej sytuacji. Jest tam popyt, który chce kupować, który finalizuje transakcje, a nie tylko zgłasza zapotrzebowanie.

W Warszawie w pewnych rejonach deweloperzy naprawdę robią, co chcą i ich zapędy hamuje jedynie duża oferta mieszkań na rynku wtórnym – a to jest bardzo mocna oferta, bo wybudowana w ostatnich latach. To blokuje możliwość rozpędzania się cen.

Warto tu zauważyć, że w lipcu rok do roku w Warszawie średnie ofertowe ceny poszły w górę o 13 proc. To nie oznacza jednak, że ceny mieszkań, które są w ofercie, urosły w takim tempie. To wynik wprowadzania w ostatnich miesiącach projektów drogich, powyżej 27 tys. zł za mkw., co automatycznie podnosi średnią cenę wszystkich lokali w ofercie na koniec miesiąca. W Warszawie ta średnia jest szokująca, bo powyżej 20 tys. zł za mkw. Ale średnia cena mieszkań sprzedawanych to ponad 18 tys., a mediana cen w ofercie to 15 tys.

W najbliższym czasie będziemy pokazywać nie tylko średnie ceny, ale także mediany.