SGI na przełomie tego i przyszłego roku mocno rozbuduje ofertę

Spółka SGI zadebiutowała w lipcu na Catalyście, do obrotu weszły obligacje uplasowane w grudniu 2025 r., o wartości 60 mln zł. Czy z rynkiem długu korporacyjnego wiążecie długofalowe plany?

SGI to firma rodzinna i domy maklerskie od dawna sugerowały nam wyjście na rynek długu. Chodziło o zdywersyfikowanie źródeł finansowania naszej działalności, aby móc reagować na nadarzające się możliwości inwestycyjne. Na rynku warszawskim konkurujemy o grunty z największymi deweloperami i pozyskując dodatkowy kapitał, możemy zabezpieczyć bank ziemi oraz finansować koszty projektów. Emisja obligacji była więc kolejnym krokiem w rozwoju grupy SGI. Początkowo rozmawialiśmy o emisji rzędu kilkunastu milionów złotych, ale stwierdziliśmy, że mamy na tyle dobry bilans, że możemy przeprowadzić emisję większą, bardziej zauważalną.

Łączna wartość obligacji wynosi 60 mln zł. Sukces naszej emisji, który potwierdzają niska marża oraz wysoki procent redukcji, pokazuje zaufanie inwestorów. Dzięki emisji pozyskaliśmy środki m.in. na zakup atrakcyjnej działki w Warszawie.

Z kolejną emisją wyjdziemy pewnie bliżej terminu zapadalności obecnej serii, czyli w 2028 r., może w 2027 r. Zobaczymy, jak będzie wyglądał rynek gruntów. W tej chwili budujemy wyłącznie w Warszawie i działek do szybkiej zabudowy jest bardzo niewiele, grunty mają albo skomplikowany stan prawny, wymagający uregulowania, albo oczekiwany jest od deweloperów wkład w sfinansowanie infrastruktury – budowy dróg czy kanalizacji.

Kilka lat temu zapadła decyzja, żeby budować mieszkania tylko w Warszawie, co spowodowało duże wahania sprzedaży. W latach 2015-2017 był to rząd wielkości 630-750 lokali, w przejściowych latach 2020-2022 poniżej 100, a w mocno już „warszawskich” latach 2023-2025 był to rząd 200-250 mieszkań. Jaki pułap chcecie osiągnąć w stolicy?

To, ile mieszkań sprzedają poszczególni deweloperzy, nie jest miarodajne. Proszę zwrócić uwagę, że działamy w takim segmencie rynku, że średnia cena lokalu to 1,2-1,3 mln zł, czyli znacznie większa niż u warszawskich liderów sprzedaży. Wyróżnia nas to, że sprzedajemy większe mieszkania, o średniej powierzchni 65 mkw., celujemy w zupełnie innego klienta. W 2026 r. liczymy na sprzedaż ok. 300 mieszkań, może więcej, również o średniej jednostkowej wartości 1,3 mln zł. W ofercie mamy również domy na Wilanowie, które kosztują 3,6-5,5 mln zł.

Biorąc pod uwagę harmonogram inwestycji, w 2027 r. liczymy na sprzedaż 400 lokali. Powiedziałbym, że SGI to organizacja zaprojektowana, by sprzedawać 450-500 mieszkań rocznie.

Deweloperzy skupiają się raczej na budownictwie wielorodzinnym. Czy będziecie budować więcej domów?

W najbliższym czasie nie. Akurat mieliśmy odpowiednie działki, żeby zrealizować dwa projekty willowe. Zamierzamy koncentrować się na segmencie wielorodzinnym.

Warszawa to oczywiście największy rynek mieszkaniowy i najodporniejszy na wahania koniunktury. W tej chwili jest nawet rynkiem sprzedającego – choć słyszymy, że w Polsce jest rekordowa oferta lokali, w tym duży odsetek gotowych. To jednak także rynek bardzo konkurencyjny i trudny pod względem pracy administracji. Czy interesuje was wyjście do „obwarzanka”?

Rozważamy inwestycje w dobrze skomunikowanych ze stolicą miejscowościach. Oczywiście, projekty musiałyby mieć sensowną skalę, najlepiej umożliwiać budowę w 2-3 etapach, łącznie 200-400 mieszkań.

W naszej ofercie nie mamy praktycznie lokali gotowych – to pojedyncze mieszkania czy domy. W sprzedaży mamy ok. 300 lokali i na przełomie tego i przyszłego roku planujemy zwiększyć ofertę o kilka projektów – to będzie dodatkowo ok. 400 mieszkań. Czekamy na pozwolenia na budowę, to inwestycje zgodne z planami miejscowymi, a nie na „wuzetkach”, gdzie dodatkowo zobowiązaliśmy się do inwestycji w infrastrukturę.

Czy sprzedajecie mieszkania w stanie deweloperskim? Czy klienci są zainteresowani kupowaniem lokali wykończonych?

Sprzedajemy mieszkania głównie w standardzie deweloperskim, niemniej chcemy rozwijać ofertę mieszkań wykończonych, ze stałymi elementami zabudowy, jak kuchnia i łazienka. To pozwala nabywcom mieszkań na wynajem szybciej wprowadzić lokal na rynek. Widzimy też, że część kupujących na własne potrzeby jest zainteresowanych taką ofertą. To dla nabywców oszczędność czasu i nerwów, a także pieniędzy – bo jako duży podmiot mamy inne ceny materiałów niż nabywcy detaliczni. Czerpiąc doświadczenie z zagranicznych rynków, nie będziemy oferować bardzo rozbudowanych, zróżnicowanych pakietów. Na Zachodzie nawet bardzo drogie mieszkania wykańczane są w sposób bardzo jednolity i podstawowy. Indywidualnego sznytu nabywcy nadają sobie meblami, dodatkami. Co istotne, wykończenie chcemy robić sami. Wielu deweloperów oferuje pakiety, których wykonawcami są podmioty zewnętrzne. Obecnie wykańczamy pojedyncze mieszkania w kilku naszych inwestycjach oraz kilka domów.

Czy macie własne generalne wykonawstwo?

Działamy dwutorowo. Przy większych projektach podpisujemy umowy z generalnymi wykonawcami. Mniejsze projekty obsługuje nasz wewnętrzny dział realizacji, który pakietuje prace budowlane.

Czy na deskach kreślarskich macie już projekty z obowiązkowymi MDS-ami, miejscami doraźnego schronienia? Czy to mocno wpłynęło na koszty, czy to jednak trochę mit?

Dwa projekty z MDS-ami – na Ursusie i Mokotowie – znajdują się wśród wspomnianych inwestycji, które mają wejść do oferty na przełomie tego i przyszłego roku. Na pewno jest nieco drożej i potrzeba jeszcze więcej czasu na przygotowanie i zaprojektowanie inwestycji. Zobaczymy, w jaką stronę to pójdzie, bo są już głosy, żeby nie budować prostych MDS-ów, tylko bardziej schrony – to już na pewno mocno wpłynęłoby na koszty.

Obligacje

SGI Finance

Spółka zależna SGI Finance w grudniu uplasowała zabezpieczone obligacje o wartości 60 mln zł, z terminem wykupu w grudniu 2028 r. Redukcja wyniosła 26 proc. Oprocentowanie papierów to WIBOR 3M plus 3,4 pkt proc. marży. Obligacje Papiery wzeszły do obrotu na Catalyście w lipcu.
W 2025 r. spółka SGI sprzedała 257 lokali i rozpoznała w przychodach 284 wobec odpowiednio 201 i 69 rok wcześniej.