Wojciech Matysiak, PKO BP: Korekta cen, a potem powrót wzrostów

W perspektywie roku są przesłanki, by oczekiwać lekkiego spadku cen mieszkań. Później trend zwyżek powróci. Program rządowych dopłat do kredytów może istotnie zwiększyć popyt na mieszkania – mówi Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości w PKO BP.

Prognozujecie, że w perspektywie roku średnie ceny transakcyjne mieszkań mogą się obniżyć o 5–10 proc. Co za tym miałoby przemawiać – na razie pomińmy zapowiedziany niedawno przez rząd program mieszkaniowy...

Prognozowana delikatna korekta po bardzo silnych wzrostach w ostatnich kilku latach jest związana po prostu ze zmianą układu sił na rynku. Przez lata mieliśmy dużą nadwyżkę popytu nad podażą, produkcja mieszkań nie nadążała za popytem, kupujący ustawiali się w kolejce na etapie dziury w ziemi, na rynku wtórnym też bardzo trudno było kupić coś atrakcyjnego, w dobrej lokalizacji.

Teraz sytuacja jest diametralnie inna, spada zdolność kredytowa, więc kupujących na własne potrzeby nie ma, z kolei popyt inwestycyjny też się zmniejszył, bo są alternatywy lokowania środków, równie atrakcyjne, a może nawet atrakcyjniejsze niż mieszkania. Popytu więc nie ma, a mamy dość wysoką podaż nakręconą boomem. W sześciu największych miastach oferta deweloperska jest teraz o 40 proc. wyższa niż rok temu, czas wyprzedaży oferty wydłużył się znacząco. Krótkookresowo wystąpi nadpodaż na rynku mieszkaniowym i to może prowadzić do tej delikatnej korekty cen. Przy tym w największych aglomeracjach spodziewałbym się, że spadki będą jednocyfrowe, a w mniejszych miastach o 10 proc., może kilkanaście procent. Deweloperzy zawsze mają margines na udzielenie rabatu, poza tym historia inflacyjna już się też powoli kończy. Oczywiście, czekają nas podwyżki cen energii, ale jest wiele sygnałów dezinflacyjnych, chociażby od strony makroekonomicznej: wyraźny spadek depozytów bieżących, przekierowanie pieniędzy gospodarstw domowych z depozytów bieżących na terminowe, stopy procentowe, agresywna polityka banków centralnych, tych głównych. Na rynkach surowcowych widzimy spadki cen, tanieją wyraźnie również surowce energetyczne. To wszystko przełoży się na niższą inflację już w perspektywie 2023 r., wszystkie prognozy, które widziałem, pokazują jednocyfrową inflację konsumencką. Ceny materiałów budowlanych również spadają, będzie więc perspektywa, by deweloperzy mogli zaoferować korzystniejsze ceny w sytuacji, gdy ten popyt jest mocno ograniczony.

Znamy wstępne założenia rządowego programu dopłat do kredytów. Jak ta inicjatywa może wpłynąć na rynek – i ceny?

Program będzie korzystny dla rynku mieszkaniowego, pytanie jeszcze, jak będzie liczona zdolność kredytowa. Zakładamy, że program wejdzie w życie w połowie 2023 r. i na dobre rozkręci się w 2024 r. W ciągu kilku lat obowiązywania może on wykreować kilkanaście, może 20 proc. dodatkowego popytu na mieszkania – na podstawie szacunkowych nakładów podanych przez resort zakładamy, że będzie to około 30 tys. kredytów rocznie.

Na początku program może mieć wręcz negatywny efekt na popyt, bo ludzie będą po prostu odwlekać decyzję o zakupie, czekając na szczegóły programu: po co dziś zaciągać kredyt, jak jest perspektywa otrzymania wsparcia za pół roku? Dlatego w I połowie 2023 r. sprzedaż mieszkań jeszcze się nie odbuduje i będzie niska. Później rynek dostanie istotny impuls. Podwyższony popyt spotka się jednak z niską podażą – ta nadwyżka, o której mówiłem, zostanie zaabsorbowana. Zatem podtrzymujemy, że w krótkim terminie można się spodziewać korekty cen, ale potem, około 2025 r., będzie impuls do tego, by wrócił trend silniejszego wzrostu.

Kolejna inicjatywa rządowa to konto mieszkaniowe. Można będzie tam odkładać pieniądze przez maksymalnie dekadę, a jeśli ktoś faktycznie kupi lokal, rząd dopłaci do tych zgromadzonych środków bonus. To też może rozruszać rynek?

Nie znamy tu wielu szczegółów, ale wydaje mi się, że ta inicjatywa będzie się cieszyć mniejszym zainteresowaniem niż kredyt. Konsumenci będą się bowiem obawiać zmieniających się warunków rynkowych. Perspektywa długoterminowa to za dużo – nie wiadomo, jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy za dziesięć lat. Takie oszczędzanie może być obarczone ryzykiem rynkowym silnej zmiany parametrów makroekonomicznych.

Jak oceniacie perspektywy rozwoju PRS?

Tak się spodziewałem, że po ambitnych zapowiedziach z ostatnich dwóch lat plany będą realizowane w wolniejszym tempie. Oczywiście fundusze PRS mają teraz większe możliwości negocjacji ceny z deweloperami, ale jest też więcej czynników ryzyka, jak dużo droższe finansowanie – i nawet ten wzrost czynszów, który mieliśmy w ostatnim roku, nie do końca zrekompensował te negatywne czynniki. Uważam zresztą, że eldorado dla właścicieli mieszkań już się skończyło, jeśli chodzi o perspektywy dalszego wzrostu czynszów. Jeśli dodatkowo program rządowy okaże się sukcesem, dostępność mieszkań powinna bardzo istotnie wzrosnąć.