Trwa sezon wyników deweloperów, nastroje firm są generalnie optymistyczne, część spółek gotowa jest bić rekordy w tym i przyszłym roku. Ale w czwartek przypomniała o sobie geopolityka, w Sejmie premier mówił o możliwym znacznym zaostrzeniu rosyjskiej agresji na Ukrainę, drony mogą spadać i po naszej stronie. Jest też wątek makroekonomiczny. Sami pisaliście niedawno o spadku zdolności kredytowej części klientów. Jak III i IV kwartał może wyglądać na rynku mieszkaniowym przez pryzmat tych wszystkich informacji?
Wspomniał pan o optymizmie deweloperów, więc zacznijmy od tego. Mniej więcej rok temu miało miejsce bardzo ważne wydarzenie na rynku deweloperskim, czyli wprowadzenie obowiązku publikowania cen mieszkań w internecie. To spowodowało bardzo duże zmiany na rynku – zarówno po stronie kupujących mieszkania, którzy mają w tej chwili znacznie więcej informacji, jak i po stronie deweloperów. Wymusiło to zmiany, jeśli chodzi o sposób sprzedaży mieszkań i pozyskiwanie tak zwanych leadów, czyli sygnałów zakupowych. Do deweloperów dociera ich dziś znacznie mniej, ponieważ klienci nie muszą już klikać ani pytać o ceny. W tej sytuacji w znacznie lepszym położeniu są duże firmy, w szczególności spółki giełdowe, które mają znacznie większe budżety marketingowe i reklamowe. Dzisiaj największym problemem dewelopera jest wyróżnienie się na rynku ze swoją ofertą. W związku z tym duże firmy mogą w zasadzie nie odczuwać tak mocno spowolnienia sprzedaży mieszkań. Natomiast mniejsze i średnie firmy niestety odczuwają je znacznie wyraźniej. Duże firmy mogą mieć bojowe nastroje, w mniejszych optymizm już wyparował. Biorąc pod uwagę to, co dzieje się obecnie w makroekonomii, a także ryzyka geopolityczne, które mają ogromny wpływ przede wszystkim na koszt kredytu, sytuacja rzeczywiście nie jest łatwa.
Stopy podniosły ostatnio Fed i EBC, ale nie RPP, ale nie tylko stopy decydują o koszcie kredytu czy jego dostępności...
Na początku roku mieliśmy optymizm związany z oczekiwaniem, że stopy procentowe będą spadały. Stopy się jednak nie zmieniły, a mimo to pojawiły się nowe zagrożenia – konflikt na Bliskim Wschodzie, rosnące ceny paliw. To spowodowało wzrost oczekiwań dotyczących podwyżek stóp. Ma to odbicie chociażby w oprocentowaniu kredytów z okresowo stałą stopą procentową, z których korzysta większość Polaków. Pod koniec III kwartału, szczególnie w sierpniu, obserwowaliśmy niestety wzrost oczekiwań banków i zaostrzenie ich wymagań, a w konsekwencji spadek zdolności kredytowej właściwie wszystkich gospodarstw domowych. W przypadku gospodarstw trzyosobowych, czyli rodzin z dzieckiem, zdolność jest już niższa niż przed rokiem. W przypadku singli pozostaje jeszcze nieco wyższa. Niestety wiele wskazuje na to, że nawet jeśli RPP nie podwyższy stóp i pozostawi je na obecnym poziomie, dostępność kredytów może nadal maleć.
Widać też wyraźnie, że zmienia się struktura cenowa na rynku mieszkaniowym. Oferta jest wciąż bardzo duża, natomiast wykruszają się najtańsze lokale.
Można się zatem spodziewać, że sprzedaż w III kwartale prawdopodobnie będzie jeszcze na poziomie nieco wyższym niż średnio kwartalnie w ubiegłym roku. Zobaczymy, co będzie w IV kwartale, czy te spadające drony i zaostrzenie konfliktu może doprowadzić do stagflacji.
Czyli dalej sprawdza się, że duży może więcej. Czy skoro mniejsze firmy mogą być pod presją, to oznacza to szansę na tańsze zakupy?
To w dużej mierze zależy od konkretnego rynku, bo inną sytuację mamy w Warszawie, a zupełnie inną w Łodzi czy w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.
W Warszawie rynek jest, można powiedzieć, w stanie równowagi. Niemniej zawsze warto to podkreślać: należy pytać o możliwość negocjowania ceny, ponieważ oferta w Warszawie jest bardzo duża – obejmuje ponad 17,5 tys. mieszkań. Dlatego deweloperzy, nawet jeśli popyt pozostaje stosunkowo wysoki, będą zapewne skłonni negocjować ceny.
Inna sytuacja jest w Łodzi czy GZM, gdzie mamy do czynienia z bardzo dużą podażą mieszkań. Oferta jest wysoka w relacji do popytu, co powoduje presję na spadki cen. W tych lokalizacjach można więc spodziewać się promocji.
Pamiętajmy jednak, że deweloperzy nie lubią obniżek cen w swoich oficjalnych cennikach, dlatego warto dokładnie analizować oferty. Dzisiaj jest to o wiele łatwiejsze, ponieważ ceny są publicznie dostępne i można przyjść do dewelopera na negocjacje, mając wiedzę o tym, co oferuje konkurencja, na przykład deweloper budujący mieszkania po drugiej stronie ulicy. W takich warunkach można naprawdę ugrać spore kwoty.
Spodziewam się również, że w IV kwartale pojawią się tradycyjne akcje promocyjne – chociażby związane z Black Friday czy inne tego typu kampanie. Na pewno będzie sporo promocji.
Od początku roku nowe projekty mieszkaniowe muszą zawierać miejsca doraźnego schronienia. Takich projektów w ofercie praktycznie nie ma, bo deweloperzy korzystają z dużego zapasu pozwoleń i budują na starych zasadach. Czy w związku z tym, co się dzieje na świecie, w przekazie marketingowym deweloperów może się pojawić temat „mamy bezpieczne bloki”?
W przypadku segmentu premium pewnie tak, dlatego że zamożni nabywcy docenią troskę dewelopera o bezpieczeństwo. Nie wiem, czy tak łatwo jest przeprojektować już przygotowane inwestycje w związku z tym, że są już wydane pozwolenia na budowę lub decyzje o warunkach zabudowy. Dlatego spodziewam się, że w najbliższym roku czy nawet dwóch latach będą realizowane inwestycje jeszcze w tym starym reżimie. Pewnie pojedyncze inwestycje będą zawierały MDS-y.
Zapas pozwoleń pozwoli też dużym deweloperom przetrwać reformę planistyczną, więc paraliż inwestycyjny nam nie grozi nawet w tych miastach, gdzie planów ogólnych wciąż jeszcze nie ma.
