Z jednej strony mamy rosnące stopy procentowe, z drugiej niebawem wejdzie w życie program kredytów z gwarantowanym przez rząd wkładem własnym. Widzimy też wciąż zainteresowanie zakupem mieszkań jako sposobem ochrony oszczędności przed inflacją.
Pamiętajmy, że przyjęliśmy 2,5 mln uchodźców z Ukrainy, którzy muszą gdzieś mieszkać. Wojna może potrwać jeszcze kilka miesięcy, może dłużej, ale część ludzi nie będzie miała po prostu do czego wrócić. Duża część tkanki miejskiej na Ukrainie została już bezpowrotnie zniszczona, a odbudowa zajmie dużo czasu. To będzie przekładać się na duży popyt na mieszkania. Część Ukraińców osiądzie tu i będzie pracować, będzie mogła sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania. Część podaży na wynajem zapewnią prywatni inwestorzy, fundusze PRS i zapewne jakieś programy rządowe. Zatem długoterminowy wpływ wojny na polski rynek mieszkaniowy może być pozytywny.
Wspomniał pan o rosnących kosztach wykonawstwa. W naszej historii były już takie momenty, że koszty rosły gwałtownie i szybko – albo na skutek kumulacji robót w całym budownictwie, albo – jak w ostatnich latach – z powodu zakłóceń wywołanych pandemią czy wojną. Do tej pory dyskusja o tym, kto i w jakim stopniu weźmie na siebie ten wzrost, toczyła się na linii deweloper–wykonawca. Teraz rynek jest straszony tym, że w umowach deweloperskich z klientami pojawią się klauzule waloryzacyjne. To realny scenariusz?
Myślę, że możliwość indeksowania dla nabywców indywidualnych jest ograniczona. Takie klauzule waloryzacyjne uznane byłyby przez UOKiK za abuzywne. Deweloperzy, podpisując umowy, zobowiązują się do dostarczenia mieszkania w określonym czasie i za określoną cenę.
Można długo dyskutować o tym, kto jak prowadzi biznes. Deweloper ponosi ryzyko związane z kosztem gruntu, a część ryzyka związanego ze wzrostem cen materiałów przenosi na generalnych wykonawców. To w końcu profesjonalne firmy, które działają na rynku od lat. Harmonogram realizacji inwestycji jest znany przed rozpoczęciem budowy i to do wykonawców należy zabezpieczenie dostępu do materiałów, gromadzenie zapasów, w końcu na tym polega ich działalność. Przebąkuje się dziś o waloryzacji cen w umowach deweloperów z wykonawcami, ale każdy powinien skoncentrować się na zarządzaniu swoim ryzykiem. Deweloperzy borykają się ze wzrostem kosztu pieniądza, WIBOR idzie w górę, zwiększa się koszt obsługi obligacji i kredytów – generalni wykonawcy muszą brać to pod uwagę. To my zapewniamy im bieżącą płynność, płacąc co miesiąc za wykonane prace.
Trudno oczekiwać, że deweloper weźmie wszelkie czynniki ryzyka na siebie, a tego jest naprawdę dużo – wystarczy przeczytać sobie dokumenty towarzyszące emisji obligacji. Musimy tak prowadzić biznes, żeby był bezpieczny dla naszych klientów, bo dla nich zakup mieszkania to często największy wydatek w życiu.
