Na VIS da się zarobić setki milionów złotych

Z Józefem Wojciechowskim, przewodniczącym rady nadzorczej J.W. Construction Holding, rozmawia Błażej Dowgielski

[b]Wyniki sprzedaży mieszkań J.W. Construction w I kwartale nie zachwycają. 258 sprzedanych lokali to przyzwoity, ale gorszy od ubiegłorocznego, wynik. [/b]

Spodziewałem się, że nieco lepiej zaczniemy rok, choć i tak nie ma powodów do niepokoju. Niższa sprzedaż ma związek z ograniczoną ofertą mieszkań w I kwartale. Pewien czas temu zdecydowaliśmy się zmienić strategię, stawiając na oferowanie klientom gotowych lub będących na ukończeniu lokali, czyli takich, na sprzedaży których osiągamy wyższe marże. W minionym okresie w ofercie znajdowały się mieszkania praktycznie wyłącznie z jednej lokalizacji w Warszawie, więc z tej perspektywy 258 mieszkań to dobry wynik.

Obecnie oferta jest rozbudowywana, mam nadzieję, że na efekty nie będziemy musieli długo czekać. Planów nie weryfikujemy, w 2011 r. nadal celujemy w około 1,5 tys. sprzedanych mieszkań.

[b]Więcej emocji wśród inwestorów w ostatnich tygodniach wzbudziły jednak nie podsumowanie sprzedaży mieszkań czy wyniki za 2010 r., a aktywność J.W. Construction na rynku gruntów. Spółka podpisała przedwstępną umowę zakupu terenów dawnej fabryki VIS na stołecznej Woli. Zarówno cena, niecałe 174 mln zł, jak i forma płatności – 120 mln zł Black Lion otrzyma w obligacjach J.W. Construction – oceniane są przez analityków jako korzystne dla spółki. [/b]

To istotna dla rozwoju J.W. Construction transakcja, nie tylko ze względu na jej wartość, ale przede wszystkim przyszłe wpływy ze sprzedaży. Szacując same koszty budowy, wartość przedsięwzięcia wynieść może 1,5 mld zł, a nasz zarobek na inwestycji, jeżeli dojdzie do finalizacji transakcji z Black Lion, będzie liczony w setkach milionów złotych.

[b]Jak przebiegały negocjacje? Biorąc pod uwagę zapowiedzi prezesów tej spółki sprzed dwóch–trzech lat, mówiące o sprzedaży VIS za dużo ponad 200 mln zł, rozmowy zapewne nie były łatwe. [/b]

To prawda. Negocjacje rozpoczęliśmy od kwot przekraczających, i to znacznie, 200 mln zł, jednak z czasem udało się nam urealnić cenę za grunt. Trzeba też podkreślić, że J.W. Construction jest jedną z nielicznych firm na rynku, które dziś są w stanie podołać przedsięwzięciu tej skali. Choć wielu pytało o ten projekt, to my złożyliśmy konkretną i dostosowaną do warunków rynkowych ofertę. Zdecydowaliśmy się też na zakup całości gruntu. Myślę, że obie strony mają powody do bycia zadowolonym z transakcji.

[b]Co J.W. Construction zamierza postawić przy skrzyżowaniu ulic Kacprzaka i Alei Prymasa Tysiąclecia? Będzie to największa inwestycja w postindustrialnej części Woli, oczekiwania Warszawiaków wobec niej są duże. Presja z reguły nie pomaga w robieniu biznesu. [/b]

W naszym zamyśle na terenach dawnego VIS stanąć ma małe miasteczko z nawet 3 tys. mieszkań, wyznaczające kierunek zmian architektonicznych w tej części Warszawy. Od ulic osłonięte ma być budynkami komercyjnymi, w których znajdą się powierzchnie pod usługi i handel. Ogłosiliśmy konkurs na zagospodarowanie tych terenów, zapraszając do udziału w nim najbardziej uznanych architektów, nie tylko polskich, ale również zagranicznych. Spółka ma wieloletnią tradycję prowadzenia inwestycji tej skali, jestem pewien, że to przedsięwzięcie będzie strzałem w dziesiątkę i znajdzie uznanie warszawiaków.

[b]Na łamach „Parkietu” informowaliśmy o innym projekcie na Woli, apartamentowcu przy ul. Wroniej, którego przejęciem J.W. Construction miało być zainteresowane. Należący do Grupo Prasa projekt obarczony jest ryzykiem, chodzi m.in. o roszczenia przedwojennych właścicieli gruntów... [/b]

Dlatego też zdecydowałem się wejść w to przedsięwzięcie bezpośrednio, J.W. Construction zapraszając do wykonawstwa projektu. Mówiąc o ryzyku roszczeń – na chwilę obecną żadnych nie zgłoszono. Tak czy inaczej w umowie inwestycyjnej zabezpieczyłem się przed nim. Możliwe, że na dalszym etapie prac sprzedam projekt do J.W. Construction. Obecnie giełdowa spółka ma jednak dość innych przedsięwzięć, by angażować środki w ten projekt.

[b]Z naszych informacji wynika, że J.W. Construction myśli o kolejnych dużych zakupach, tym razem na rynku krakowskim. W grę wchodzić ma przejęcie gruntów, na których stanąć miałyby obiekty z nawet 70 tys. mkw. powierzchni użytkowej. [/b]

To prawda, rozmawiamy o istotnych akwizycjach w Krakowie, jednak na obecnym etapie rozmów nie można przesądzać, czy dojdzie do ich finalizacji. Nie ukrywam, że chcę z J.W. Construction uczynić firmę mocną nie tylko w Warszawie, ale też w Trójmieście, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu, Katowicach czy wspomnianym Krakowie. Inwestycje w tych miastach to nie jednorazowe projekty, ale początek ekspansji.

[b]Drugą nogą J.W. Construction, obok biznesu mieszkaniowego, mają być nieruchomości komercyjne. Jak wygląda aktywność spółki w tym obszarze?[/b]

Zgodnie z harmonogramem trwa budowa biurowca Jerozolimskie Point w Warszawie, rusza projekt wysokościowca Nowa Dana w Szczecinie. W przyszłym roku chcemy rozpocząć budowę centrum hotelowo-biurowego we Wrocławiu, na start czeka też warszawska inwestycja przy ul. Pileckiego. Plan, by każdego roku uruchamiać dwa projekty tego typu, jest realizowany.

[b]Innym z zapowiadanych przedsięwzięć było stworzenie grupy wykonawczej, pracującej nie tylko dla J.W. Construction, ale również dla inwestorów zewnętrznych. Dopuszczał pan nawet wprowadzenie części wykonawczej holdingu na giełdę, gdy projekt nabierze już rozpędu. Jak do tej pory nie słychać jednak o pozyskaniu dużych zleceń z zewnątrz.[/b]

Nie traktujemy tego przedsięwzięcia priorytetowo. Z jednej strony kolejne nowe inwestycje spółki sprawiają, że wykonawcza część holdingu przez najbliższe lata będzie mieć zapewnione zlecenia wewnętrzne. Z drugiej strony rentowność usług budowlanych w połączeniu z zawsze istniejącym ryzykiem niewypłacalności zamawiającego sprawiają, że gra nie wydaje się teraz warta świeczki. Duże projekty są przez wiele firm wykonawczych traktowane prestiżowo. Oferują one bardzo niskie stawki. Nie mamy presji, aby w tym uczestniczyć.

[b]W sierpniu miną trzy lata, odkąd J.W. Construction Holding nie ma prezesa zarządu. To niekwestionowany rekord bezkrólewia w gronie giełdowych spółek. [/b]

Nie widzę powodu, by to zmieniać. Dotychczasowe doświadczenie pokazało, że zarząd w obecnym kształcie pracuje najbardziej efektywnie, a dowodem są wypracowane w tym czasie wyniki. Wiceprezes Tomasz Panabażys jest liderem zespołu, z rady nadzorczej do kontroli nad pracami zarządu oddelegowany jest Józef Oleksy. Spółce nie jest potrzebny sternik przekonany o swojej nieomylności, ale drużyna grająca do jednej bramki.

[b]W minionym roku znacząco zmniejszył pan zaangażowanie w spółce, sprzedając akcje funduszom inwestycyjnym. Miało to pomóc wzrostowi wyceny J.W. Construction. Efekt tych zmian okazał się mizerny – akcje kosztują dziś mniej niż przed rokiem. [/b]

Wierzę, że zaproszenie funduszy do spółki przyniesie z czasem oczekiwany efekt, szczególnie że akcjami J.W. Construction zainteresowanych jest wiele instytucji. Osobiście uczestniczę w wielu spotkaniach, na których często słyszę komentarz odnośnie do niskiej wyceny akcji J.W. Construction i nierzadko padają też deklaracje odkupienia części mojego pakietu.

Jeśli chodzi o wycenę giełdową, to trudno mi to zrozumieć – wyniki mamy zdecydowanie najlepsze z grona mieszkaniowych deweloperów i nie jest to jednorazowe zdarzenie. Wytłumaczenie jakie przychodzi mi do głowy związane jest z segmentem tanich mieszkań, w którym jesteśmy obecni. Myślę, że kolejne, bardziej prestiżowe projekty zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne mogą pomóc wycenie.

[b]Dziękuję za rozmowę. [/b]

[ramka][srodtytul]Rynek obojętny na duży zarobek[/srodtytul]

J.W. Construction Holding w 2010 r., drugi rok z rzędu, wypracował najwyższy zysk netto spośród deweloperów mieszkaniowych z GPW. Spółka zamknęła rok 92 mln zł zarobku, przy 620 mln zł obrotów. Dobre wyniki finansowe, jak również przychylne rekomendacje (trzy z czterech wydanych w tym roku zachęcają do kupna akcji spółki) nie przekładają się na wzrost wyceny JWCH. Od początku roku kurs akcji spółki spadł o ponad 5 proc., podczas gdy WIG zyskał 4,5 proc. bad[/ramka]