Mamy duży potencjał wzrostu

Z Wojciechem Papierakiem, prezesem Grupy PHN, rozmawia Błażej Dowgielski

Sygnuje pan swoim nazwiskiem tworzenie w krótkim czasie z kilku państwowych firm grupy nieruchomościowej. Ma ona niebawem trafić na sprzedaż do giełdowych inwestorów. Resort skarbu liczy, że spółka zadebiutuje na GPW na przełomie 2011 i 2012 r.

Zarówno ja, jak i pozostałe osoby zasiadające w zarządzie Grupy PHN, doskonale zdajemy sobie sprawę ze skali wyzwania. Działamy pod presją czasu, mamy jednak precyzyjnie nakreślony plan działania i  do tej pory jego realizacja przebiega zgodnie z harmonogramem.

Jak on wygląda?

Jesteśmy w trakcie integracji operacyjnej firm. Równolegle trwają prace nad uruchomieniem inwestycji, dokonujemy przeglądu?majątku i selekcji aktywów niepasujących do naszego profilu, przygotowujemy się do giełdowego debiutu.

Proces tworzenia z grupy firm jednego organizmu, działającego w spójny sposób, z jasnym podziałem obowiązków i kompetencji zajmie nam najwyżej kilka miesięcy. Przekształcenie Grupy PHN w firmę zajmującą się wyłącznie zarządzaniem nieruchomościami to już zadanie na najbliższe lata.

To, że Grupa PHN docelowo nie będzie się zajmować m.in. działalnością deweloperską, nie oznacza, że z dnia na dzień będziemy się pozbywać tego rodzaju projektów. Jeżeli marże na naszych projektach są atrakcyjne, będziemy angażować środki dla ich zrealizowania.

Przedstawiciele resortu skarbu podkreślają, że w skład grupy weszły starannie wyselekcjonowane spółki dysponujące wyjątkowymi aktywami. Z zewnątrz wygląda to nieco inaczej. Grupę PHN tworzą firmy o różnych profilach działalności, od Dipservice wynajmującego m.in. mieszkania i wille po Budexpo prowadzące centrum handlu materiałami budowlanymi. Firmy te wcześniej ze sobą nie współpracowały. Przekonanie inwestorów z GPW, że Grupa PHN to dziś coś więcej niż zlepek firm z mniej lub bardziej atrakcyjnymi nieruchomościami, może być trudne.

Jestem przekonany, że rynek dostrzeże tkwiący w nas potencjał. Spółki tworzące grupę od lat zajmują się zarządzaniem nieruchomościami z dobrym skutkiem, co pokazują wyniki każdej z nich. Naszym atutem będzie kilkudziesięcioletnie doświadczenie na rynku wynajmu. Dzięki zgrupowaniu firm w jednym holdingu jesteśmy w stanie wygenerować wartość dodaną. Łatwiej nam będzie realizować inwestycje deweloperskie na własnych gruntach lub pozyskiwać partnerów do ich przeprowadzenia, uzyskiwać finansowanie dla nowych przedsięwzięć.

Które z aktywów grupy mogą trafić w pierwszej kolejności pod młotek?

Trwają obecnie prace nad strategią dla nieruchomości, dokonujemy ich ponownego przeglądu pod kątem ich potencjału, możliwości zagospodarowania i zysków, jakie możemy w oparciu o nie wypracować. Dla każdej z nich wydana zostanie rekomendacja dotycząca sposobu zagospodarowania. Proces zbywania aktywów niepasujących do naszego profilu już ruszył, trwa sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych, w tym willi należących do tej pory do Dipservice.

Grupa deklaruje, że w najbliższych latach zainwestuje nawet 1,9 mld zł. Które projekty ruszą w pierwszej kolejności?

Jesteśmy blisko uruchomienia budowy budynku biurowego przy ul. Foksal w Warszawie, dla którego mamy już pozwolenie na budowę. Trwają prace nad startem inwestycji komercyjnej w Trójmieście, jeszcze w tym roku chcemy podpisać umowę z partnerem z branży magazynowej, aby rozpocząć budowę centrum logistycznego poza Warszawą.

A co z projektem wieżowca przy ul. Świętokrzyskiej w stolicy?

Trwają prace zarówno nad koncepcją inwestycji, jak i sposobem jej realizacji. Myślimy m.in. o pozyskaniu partnera, liczymy na zainteresowanie dużych, doświadczonych w tego rodzaju przedsięwzięciach firm.

Analizując sprawozdania finansowe firm wchodzących w skład grupy, nie sposób nie zauważyć, że część ma nie najwyższą rentowność na wynajmie nieruchomości.

Ostatnie lata nie były łatwe dla branży, ponadto wiele aktywów należących dziś do Grupy PHN jest nie pierwszej młodości, wymaga modernizacji, stąd dotychczasowa zyskowność ich wynajmu jest niższa od oczekiwanej. Podejmujemy działania mające na celu poprawę wyników, których efekty już niebawem powinny być widoczne.

Czy wśród tych działań jest próba rozwiązania problemu przerostu zatrudnienia? Spółka zatrudnia dziś ponad pół tysiąca osób, w zestawieniu z podobnymi firmami to dużo za dużo.

Mówienie o przeroście zatrudnienia jest daleko idącym uproszczeniem. Porównywanie Grupy PHN z innymi firmami zarządzającymi nieruchomościami nie jest właściwe, prowadzimy też działalność deweloperską. Pamiętajmy, że inne firmy część zadań zlecają na zewnątrz, a my realizujemy je własnymi siłami. Który z modeli jest właściwy? Staramy się to oszacować i po dokonaniu stosownych wyliczeń podejmiemy odpowiednie działania.

W grupie mamy do czynienia z dublowaniem się pewnych komórek, takich jak księgowość czy kadry, których reorganizacja postępuje. W grę nie wchodzi cięcie etatów na ślepo, myślimy o przebudowie zespołu, mając na uwadze plany rozwoju.

Wobec części nieruchomości Grupy PHN podnoszone są roszczenia spadkobierców ich przedwojennych właścicieli. W jakim stopniu stan posiadania grupy może zostać uszczuplony w razie uznania tych roszczeń.

Wycena majątku opiewającą na 2,3 mld zł uwzględnia już to ryzyko, tj. każda nieruchomość dotknięta roszczeniami ma w naszych księgach wartość zerową. W naszej ocenie wycena aktywów jest konserwatywna, dająca inwestorom poczucie bezpieczeństwa.

Dziękuję za rozmowę.

Celem GPW

Grupa PHN jest właścicielem Polskiego Holdingu Nieruchomości, Intraco i Budexpo. Z kolei w skład Polskiego Holdingu Nieruchomości weszły Towarzystwo Obrotu Nieruchomościami Agro, Dipservice, Składnica Księgarska, firmy COBO, Kaskada i Argo.