Tandem Krych–Dyjas celuje bardzo wysoko

„Wiemy, jak okazje przekuwać na udane inwestycje" – głosi motto menedżerów, którym zaufało już kilku potężnych międzynarodowych inwestorów.

Przejęcie giełdowego dewelopera Echo Investment i zakup sieci sklepów Smyk od Empik Media & Fashion to najgłośniejsze transakcje, obie o dziesięciocyfrowej wartości, w które ostatnio zaangażowani byli Przemysław Krych i Maciej Dyjas – twórcy funduszy private equity Griffin Real Estate i Cornerstone Partners.

Mówiąc krótko – strategia duetu polega na wyszukiwaniu projektów, które przyniosą wysoki zwrot pozyskanym do współpracy inwestorom.

Przemysław Krych ukończył prawo na Uniwersytecie Adama Mickiewicza w Poznaniu. Po krótkim epizodzie jako wykładowca na uczelni wybrał karierę w sektorze finansowym, zatrudniając się w Banku Handlowym w Warszawie. Dzięki talentowi do restrukturyzacji przedsiębiorstw szybko awansował na szefa departamentu trudnych kredytów, a potem odpowiadał za inwestycje. Krych przeszedł do Templeton Direct Advisors, ale szybko postawił na własną działalność, powołując w 2001 r. Cornerstone Partners – fundusz zorientowany na rynkowe okazje w różnych sektorach. W 2006 r. powstał Griffin Real Estates, działający w szeroko rozumianym segmencie nieruchomości.

Maciej Dyjas dołączył do Cornerstone i Griffina w 2014 r. Jest absolwentem matematyki, informatyki oraz studiów z zakresu administracji i zarządzania na uniwersytetach w Warszawie i Stuttgarcie. Po studiach pracował w firmach konsultingowych w Europie i USA. W połowie lat 90. związał się z międzynarodowym funduszem Eastbridge Group, dzięki czemu wrócił do Polski. Z ramienia funduszu był tu zaangażowany w kilka projektów, m.in. był prezesem Empik Media & Fashion. Ukoronowaniem kariery Dyjasa w Eastbridge było objęcie stanowiska szefa tego funduszu.

Ścieżki Dyjasa i Krycha przecinały się wielokrotnie, co zaowocowało trwającą do dziś współpracą.

Szerokim Echem

W portfelu Griffin Real Estate są m.in. rekonstruowana Hala Koszyki i biurowiec Microsoft House w Warszawie.

Griffin zainwestował także w Student Depot – platformę domów studenckich. Będzie też rozwijać platformę mieszkań na wynajem – Resi 4 Rent.

W 2013 r. udziałowcem Griffina został amerykański fundusz Oaktree Capital Management.

Flagową inwestycją Griffina stało się przejęcie w zeszłym roku notowanej na GPW deweloperskiej spółki Echo Investment za ponad 1 mld zł. Poza Oaktree partnerem przedsięwzięcia zostało Pacific Investment Management Corporation (Pimco) – jedna z największych na świecie firm zarządzających funduszami dłużnymi.

Zgodnie z zaprezentowaną niedawno strategią Echo ma w ciągu dwóch, trzech lat dołączyć do grona największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce – w tym celu spółka ma wejść w segment popularny, niewykluczone są przejęcia. Echo chce też zostać jednym z największych graczy na rynku biurowym – na celowniku ma Warszawę i inne duże miasta. W segmencie nieruchomości handlowych firma stawia na duże galerie, w tym modernizowanie i rozbudowę starych obiektów.

Przed przejęciem Echo łączyło funkcje dewelopera i podmiotu zarządzającego portfelem nieruchomości komercyjnych – biurowych i handlowych. Ten portfel został sprzedany do spółki Echo Polska Properties (EPP), w którym Echo ma 22 proc. Pozostałe udziały kontroluje kolejny przyciągnięty przez duet Krych–Dyjas duży zagraniczny inwestor – południowoafrykański fundusz Redefine Properties. We wrześniu br. EPP zadebiutowało na parkiecie w Johannesburgu, zbierając w ofercie publicznej skierowanej do funduszy 100 mln euro.

Echo i Griffin będą kontynuować współpracę – giełdowa spółka będzie m.in. budować obiekty na potrzeby Student Depot i Resi 4 Rent, a także obiekty do portfela EPP.

Rozwojowi Echo Investment kibicuje Michał Sołowow, miliarder, który sprzedał pakiet kontrolny spółki.

– Znam Maćka Dyjasa od bardzo dawna. To menedżer z ogromną pasją i świetny negocjator. Z Przemkiem Krychem stanowią bardzo dobry zespół, uzupełniają się kompetencjami i temperamentami, są dobrze zbalansowani. Zarządzają wspólnie aktywami Oaktree w Polsce, co samo w sobie jest ogromnym sukcesem, a dodatkowo zarządzają efektywnie i korzystają z agresywnej dźwigni finansowej, do której między innymi udało im się pozyskać środki od Pimco – największego funduszu obligacyjnego na świecie – komentuje Michał Sołowow. – Korekty w strategii Echa wynikają z prostego faktu – gromadzenie aktywów w okresie kompresji yield (spadku stopy kapitalizacji, czyli stosunku dochodu netto z nieruchomości do wartości tej nieruchomości – red.) było absolutnie celowe. Dzisiaj jesteśmy zdecydowanie bliżej szczytu wycen, więc dużo lepsza strategia to build and sale (buduj i sprzedawaj – red.) i to właśnie ma zamiar robić Echo. Maciek z Przemkiem doskonale to rozumieją, moje serce jest dalej z Echem, trzymam mocno kciuki za cały zespół – podsumowuje.

Teraz usługi

Przywołane już „wiemy, jak okazje przekuwać na udane inwestycje" jest mottem Cornerstone Partners. Taki potencjał został dostrzeżony m.in. w Lux Medzie – sieci prywatnych placówek leczniczych.

Cornerstone dostrzegł też perspektywy rozwoju Smyka – na tyle obiecujące, że na jego przejęcie na początku tego roku wyłożono ponad 1 mld zł, nokautując konkurencję. Głównym inwestorem finansowym przedsięwzięcia jest Bridgepoint. Partnerem odpowiedzialnym za inwestycje tego funduszu w Polsce jest Khai Tan – menedżer, który pracował z Dyjasem w Eastbridge.

W 2015 r. Oaktree wybrał Cornerstone jako wyłącznego partnera przy wyszukiwaniu, organizowaniu i przeprowadzaniu inwestycji w Polsce i naszym regionie Europy. Pierwszą wspólną inwestycją w tej konfiguracji był zakup spółki ProService Agent Transferowy, zajmującej się obsługą operacyjną TFI.

To pierwszy krok w ramach nowego projektu szykowanego z dużym rozmachem.

– Koncepcja zakłada budowę podmiotu o zasięgu europejskim, który świadczyłby usługi dla instytucji finansowych – mówi Jacek Levernes, były wiceprezes HP na Europę, prezes Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych, który zarządza projektem w Cornerstone. Dlaczego akurat Cornerstone?

– Fundusze międzynarodowe działające w Polsce zainteresowane są raczej inwestowaniem na tym rynku, ewentualnie w Europie Wschodniej. Z kolei dla inwestorów w Londynie skala naszego projektu jest zbyt mała. Cornerstone łączy oba te światy, to podmiot z siedzibą w Polsce, który chce realizować inwestycje o zasięgu międzynarodowym we współpracy z dużymi międzynarodowymi funduszami. Na czym polega wyjątkowość Przemysława Krycha i Macieja Dyjasa, pokazała inwestycja w Echo Investment – do projektu nieruchomościowego zostali pozyskani inwestorzy z USA i RPA. Według takiej samej logiki chcielibyśmy przeprowadzić nasz projekt. Pomysł zakłada budowę w ciągu dwóch, trzech lat grupy obejmującej Polskę i Europę Zachodnią – mówi Levernes.

[email protected]