Czas na własne portfele lokali?

Budowa mieszkań na wynajem to dla spółek interesujący obszar, wymagałaby jednak zbudowania dodatkowych kompetencji. Nie pomagają także uwarunkowania prawne.

Ten rok pod względem sprzedaży mieszkań będzie dla deweloperów rekordowy. Spółki nastawiają się, że także 2017 r. będzie jeszcze pomyślny. Polacy wciąż preferują zakup lokalu na własność i nie mamy rozwiniętego rynku najmu. Eksperci przewidują, że rola segmentu nieruchomości na wynajem stopniowo będzie rosnąć.

Aktywna zagranica

Na polskim rynku w tym roku mieliśmy dwie duże transakcje – pierwsze w tym segmencie rynku, obie przeprowadzone przez zagraniczne wyspecjalizowane instytucje. Fundusz Catella Real Estate kupił 72 apartamenty (dziewięć dolnych pięter) w budowanym luksusowym apartamentowcu Złota 44. Z kolei Bouwfonds Investment Management nabył cały budynek ze 193 mieszkaniami na Woli. W obu przypadkach inwestorzy są zainteresowani długoterminowym wynajmowaniem lokali.

Zmiana filozofii jest już widoczna w podejściu państwa do wspierania osób zainteresowanych znalezieniem lokum. Dotychczasowe programy nastawione były na dopłaty do zakupu przez obywateli lokali na własność – z rynku pierwotnego, a potem także wtórnego. Narodowy Program Mieszkaniowy, znany pod szyldem Mieszkanie+, przewiduje budowę przez państwo lokali na wynajem.

Jednocześnie trwają prace nad przepisami regulującymi funkcjonowanie na naszym rynku REIT – spółek, które gros zysków z najmu powierzchni wypłacają akcjonariuszom w formie dywidendy. Projekt ustawy nie przewiduje jednak, że REIT będą budowały portfele, opierając się na budynkach mieszkalnych.

Spółki analizują

Czy przeżywająca rozkwit branża deweloperska powinna pomyśleć o rozszerzeniu działalności o segment lokali na wynajem?

Notowany na GPW Vantage Development buduje mieszkania dla zarządzanego przez BGK Funduszu Mieszkań na Wynajem. W 2015 r. spółka sprzedała do funduszu 133 lokale, a w tym roku – 138.

– Mieszkania na wynajem to niezwykle interesujący segment rynku, tym bardziej że wciąż funkcjonuje on w Polsce w bardzo niewielkim zakresie. Zupełnie inaczej jest w innych Europejskich krajach, gdzie w rynek mieszkań na wynajem inwestują fundusze, a same lokale cieszą się bardzo dużą popularnością – mówi Edward Laufer, prezes Vantage Development. – W przypadku działalności deweloperów w Polsce podejmowanie tego typu działalności przy aktualnie panujących warunkach przede wszystkim prawnych oraz ekonomicznych jest niezwykle trudne. Wiąże się to z procesem finansowania takich inwestycji (banki nie są skore do udzielania długoterminowych kredytów), a i zwrot z inwestycji jest odłożony w czasie. Deweloper musiałby więc znaleźć odpowiednich partnerów, którzy mogliby takim projektem zarządzać. Dziś banki nie są przygotowane do finansowania tego obszaru rynku, w odróżnieniu od projektów komercyjnych czy handlowych – dodaje.

Prezes Laufer wskazuje, że jego spółka pełni tylko funkcję wykonawcy budynków dla BGK i nie posiada zasobów do realizowania na własną rękę projektów wyłącznie na wynajem.

– Doświadczenie pokazuje jednak, że jeśli pojawiłyby się możliwości racjonalnego finansowania takich projektów, mogłoby to być bardzo interesujące. Warto przytoczyć tutaj przykład REIT, które spotkały się z dużym zainteresowaniem środowiska. One mogłoby być właśnie takim źródłem finansowania inwestycji przeznaczonych wyłącznie na wynajem, jednak projekt ustawy wyklucza taką możliwość – podsumowuje Laufer. Spółka działa także w segmencie komercyjnym – niedawno oddała kolejne powierzchnie biurowe we Wrocławiu. Vantage analizuje możliwość utworzenia REIT na ich bazie.

W październiku giełdowe Echo Investment informowało, że ma przygotowanych do uruchomienia 16 projektów mieszkaniowych na 3 tys. lokali, z czego 1,7 tys. powstanie z myślą o platformie mieszkań na wynajem Resi 4 Rent. To projekt pilotowany przez fundusz Griffin Real Estates, jednego z głównych akcjonariuszy Echo. W zamyśle Resi 4 Rent ma działać w formule REIT. To, że polskie regulacje nie przewidują funduszy mieszkaniowych, nie stanowi przeszkody. Pierwszy REIT, oparty na obiektach biurowych i handlowych, został zarejestrowany w Holandii i wprowadzony na giełdę w Johannesburgu.

Na jednej z niedawnych branżowych konferencji wiceprezes Echo Piotr Gromniak wskazywał, że młodsze pokolenie ma mniejszą aspirację do posiadania mieszkania na własność, priorytetem jest mobilność, która jest w pewnym stopniu blokowana przez brak dobrej oferty lokali na wynajem. W zakresie mieszkań na wynajem firma zamierza jednak pozostać przy formule współpracy z grupą Griffin jako wykonawca.

– Nasza strategia zakłada skupienie się na działalności czysto deweloperskiej, bez trzymania gotowych nieruchomości na własnym bilansie. Działalność inwestycyjna i działalność deweloperska wymagają innych kompetencji, innego zaangażowania kapitału i jego źródeł oraz zakładają inną szybkość rotacji kapitału – mówi Wojciech Gepner, rzecznik Echo Investment. – Dostrzegamy, że profesjonalny rynek mieszkań na wynajem powoli zaczyna się w Polsce formować, i widzimy w funduszach mieszkań na wynajem naszego potencjalnego klienta. Przygotowujemy się do współpracy z tego rodzaju podmiotem, który powstaje w ramach szerokiej grupy inwestycyjnej skupionej wokół Griffin Real Estate. W zasadzie nie wymaga to od nas zmian, a jest pewnym ułatwieniem: projektujemy budynek dokładnie według wskazówek przyszłego właściciela, nie ponosimy ryzyka sprzedaży mieszkań na tradycyjnym rynku – podsumowuje.

Giełdowy Polnord na razie analizuje sytuację.

– Jako deweloperzy badamy różne segmenty rynku mieszkaniowego. Jednym z nich jest naturalnie wynajem. Stanowi on ideę perspektywiczną, tym bardziej że nadal jeszcze nie dość dobrze rozwiniętą w Polsce, ale na jej rozkwit być może trzeba jeszcze poczekać – mówi prezes Dariusz Krawczyk. – Nie da się zaprzeczyć, że potencjał polskiego rynku jest znaczny – odstajemy od średniej europejskiej w kwestii wynajmu lokali mieszkalnych. Dane Eurostatu wskazują, że w 2015 r. w całym kraju zaledwie 16,3 proc. osób zamieszkiwało wynajmowane mieszkania, podczas gdy w Unii Europejskiej odsetek ten wynosił średnio 30,5 proc. Wynika to z tradycyjnego przywiązania Polaków do posiadania własnego mieszkania, które przez lata było wyznacznikiem statusu społecznego. Powoli widać zmianę nastawienia, szczególnie w przypadku młodych ludzi. Jest to związane z coraz częstszą koniecznością elastyczności i mobilności wymuszanych poniekąd przez rynek pracy – dodaje.

Krawczyk wskazuje, że na zgłaszany przez najemców popyt odpowiadają takie projekty, jak Fundusz Mieszkań na Wynajem, Mieszkanie+, a także prywatni inwestorzy.

– Wśród deweloperów funkcjonują takie inicjatywy jak aparthotele, w których właścicielami poszczególnych apartamentów są osoby prywatne, a deweloperzy koordynują proces ich wynajmu. Jednak utrzymywanie własnego portfolio mieszkań przeznaczonych na wynajem mogłoby się okazać niekorzystne dla małych firm deweloperskich, ponieważ koszty budowy nieruchomości mieszkalnej, które szybko spłaciłaby sprzedaż kolejnych mieszkań, w przypadku wynajmu będą pokrywane sukcesywnie nawet przez kilkanaście lat. Zamrożone w ten sposób środki w innym przypadku mogłyby zostać przeznaczone na kolejne inwestycje mieszkaniowe – podsumowuje Krawczyk.

Pierwsza próba

Uruchomieniem własnego funduszu mieszkań na wynajem zainteresowany jest notowany na Catalyst Murapol.

– W naszej ocenie budowanie mieszkań na wynajem może być interesującym, a przede wszystkim opłacalnym segmentem rynku dla deweloperów – mówi prezes Michał Sapota. – Wiele jednak zależy od formy prowadzenia tej działalności oraz otoczenia prawnego. Dla nas optymalnym rozwiązaniem byłoby zorganizowanie tego biznesu jako funduszu inwestycyjnego lub REIT. Taka formuła umożliwi nam, wraz z jego rozwojem, zaproszenie do udziału inwestorów zewnętrznych, którym zaoferujemy certyfikaty inwestycyjne – dodaje.

Założona już spółka Major Facility Management zajmie się m.in. pozyskiwaniem najemców, ściąganiem czynszów czy utrzymywaniem lokali itd. Do portfela nie wejdą całe bloki, tylko selektywnie wybierane mieszkania – o takich powierzchniach i w takich lokalizacjach, które będą cieszyły się zainteresowaniem klientów.

– W pierwszym etapie, tj. do jesieni przyszłego roku, planujemy zgromadzić 1 tys. mieszkań w portfelu. W trzy lata moglibyśmy powiększyć tę liczbę do 4–5 tys. lokali. Nie obawiamy się braku zainteresowania ofertą, gdyż zawsze będą ludzie, którzy nie chcą lub nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania – mówi Sapota. Zdaniem prezesa fundusz oparty na mieszkaniach mógłby być atrakcyjną propozycją dla inwestorów, ale decydenci hamują ten potencjał. Chodzi o zmiany w opodatkowaniu FIZ i pominięcie obiektów mieszkaniowych w projekcie ustawy o REIT.

– Trudno ocenić, skąd takie faworyzowanie inwestowania w nieruchomości komercyjne w sytuacji, gdy mieszkania – szczególnie w perspektywie długoterminowej – mogą stanowić interesującą alternatywę. Z jednej strony dadzą stabilne 5 proc. w skali roku, a z drugiej – przy odpowiednim doborze mieszkań i cen nabycia – będą stosunkowo najbardziej odporne na koniunkturę. W przypadku konieczności szybkiego zbycia nieruchomości oceniamy, że w ciągu najbliższych kilku lat wartość tego rodzaju aktywów nie będzie narażona na spadki – podsumowuje.

[email protected]