Czerwcowe wyhamowanie deweloperskich inwestycji. Będzie powtórka z 2022 roku?

Mimo słabej sprzedaży mieszkań i puchnącej oferty, produkcja mieszkań w ostatnich kwartałach furczała. Czy nadchodzi dołek, jak dwa lata temu, który zainspirował polityków do licytacji na programy dopłat?

W czerwcu w Polsce ruszyła budowa 8809 lokali na sprzedaż (firmy deweloperskie i inni inwestorzy nastawieni na zysk: TBS-y, spółdzielnie itp.), o 38 proc. mniej niż rok wcześniej i o 21 proc. mniej niż w maju. Pomijając wyjątkowy grudzień br., to pierwszy raz od lipca 2023, kiedy odczyt jest czterocyfrowy.

Od sierpnia 2023 r. miesięcznie ruszała budowa średnio 12 tys. lokali. Aktywność nie osłabła w 2024 r., mimo że sprzedaż mieszkań malała, wizja następcy „Bezpiecznego kredytu” coraz bardziej się oddalała, a oferta lokali do wzięcia w największych miastach zaczęła bić kolejne rekordy, w niektórych ośrodkach prowadząc do nadpodaży (w rozumienia liczby dostępnych mieszkań do tempa sprzedaży).

Grudzień 2024 r. z wynikiem 8200 lokali w rozpoczynanych projektach, okazał się epizodem, a nie zmianą trendu. Pytanie, jak oceniać czerwcowy wynik. Czy w II połowie tego roku czeka nas radykalne hamowanie, jak w analogicznym okresie 2022 r.? I co to oznacza dla rynku?

Spowolnienie na rynku mieszkaniowym zachęciło polityków do programu dopłat do kredytów

W II połowie 2022 r., z powodu wysokich stóp, małej dostępności kredytu i słabej sprzedaży, produkcja runęła do niespełna 44 tys. lokali – to o 53 proc. mniej niż rok wcześniej i 39 proc. mniej niż w I połowie 2022 r. To właśnie te okoliczności napędziły polityczną licytację na programy dopłat do kredytów. Będąca u władzy Zjednoczona Prawica zapowiadała kredyt za 2 proc. (i wprowadziła go w 2023 r.), ówczesna opozycja za 0 proc.

Dziś otoczenie rynkowe jest inne. Po pierwsze, oferta mieszkaniowa nabrzmiała do rekordowych poziomów. Po drugie mamy za sobą dwie obniżki stóp procentowych (w maju i lipcu, w sumie z 5,75 do 5 proc.) i oczekiwanie kolejnych cięć po wakacjach. Oczekiwany jest raczej stopniowy powrót popytu niż kryzys – widać zresztą rosnący popyt na kredyty mieszkaniowe.

Z racji dużej oferty sytuacja jest wyjątkowa – klienci będą mieć do wyboru dużo lokali gotowych lub na bardzo zaawansowanym etapie budowy.

Schłodzenie nastrojów deweloperów widać wyraźniej w pozwoleniach na budowę. W czerwcu przedsiębiorcy dostali zielone światło na postawienie 11 tys. lokali, o 32 proc. mniej niż rok wcześniej i o 13 proc. mniej niż w maju. W całym półroczu było to 75,8 tys., o 26 proc., mniej niż rok wcześniej.

Deweloperzy budują mniej, bo dostosowują się do warunków rynkowych. Ale czy trend się szybko odwróci?

Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich, komentując mniejszą produkcję zwraca uwagę na wysoką bazę: w 2024 r. deweloperzy uruchamiali inwestycje z przekonaniem o potencjalnym przedłużeniu programu dopłat. - Nasycenie dostępnymi lokalami i przeciętny popyt, skłaniają inwestorów do ograniczenia kosztów oraz ryzyka. Firmy zmniejszają aktywność dopasowując ofertę do aktualnych warunków rynkowych. W niedalekiej przyszłości ten trend mogą odwrócić dalsze obniżki stóp procentowych, które z pewnością przyczyniłyby się do liczniejszych odwiedzin klientów w biurach sprzedaży – wskazał Kozierkiewicz.

Budownictwo na dotowany wynajem – kropla w morzu mieszkaniowej produkcji

Jak wypadają statystyki budownictwa społecznego? To inwestycje nakierowane na najemców korzystających ze wsparcia państwa w kwestii czynszów. Obecnie to raczej ta opcja – ze sporem o opcję dojścia do własności w tle – jest na politycznych sztandarach. W I połowie br. ruszyła budowa 1129 lokali społecznych czynszowych, 560 komunalnych i 168 spółdzielczych. Jednocześnie wydano pozwolenia na budowę 2,6 tys. lokali społecznych czynszowych, 1,56 tys. komunalnych i 164 spółdzielczych.