Po trzech kwartałach deweloperzy na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) sprzedali 47,7 tys. mieszkań, o 1 proc. mniej niż rok wcześniej i o 11 proc. mniej niż w rekordowym 2017 r. – oszacowali analitycy JLL. Ten drugi z rzędu rok korekty sprzedaży ilościowej nie martwi deweloperów, ponieważ podwyżki cen lokali robią swoje. Według szacunków JLL, wartość mieszkań sprzedanych w ciągu trzech kwartałów br. wyniosła 21,5 mld zł (z czego 9 mld zł przypadło na Warszawę). To nie tylko o 7,5 proc. więcej rok do roku ale i o 3,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie – przypomnijmy - rekordowego pod względem sprzedaży ilościowej 2017 r.
Mieszkania dalej drożeją
Ceny ofertowe liczone na koniec września poszły w górę w ciągu roku o ponad 10 proc. w Warszawie (do 10,4 tys. zł za mkw.), w Krakowie o prawie 14 proc., w Trójmieście i Wrocławiu o ponad 11 proc., w Łodzi o 6,3 proc., a Poznaniu 2,7 proc. - W sytuacji, kiedy tempo sprzedaży mieszkań jest znakomite i nie ma nawisów podaży, deweloperzy nie mają żadnego powodu, aby obniżać ceny. Mają wręcz możliwość zmniejszania tempa sprzedaży bez uszczerbku dla marż. Prawdopodobnie nabywcy rozumieją i akceptują tę sytuację, skoro sprzedaż jest wciąż na wysokim poziomie – skomentował Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. Dodał, że gdyby deweloperzy zatrzymali produkcję, całą ofertę wyprzedaliby w zaledwie trzy kwartały.
Co nie oznacza, że nie mogłoby być lepiej. JLL przytacza badania GUS dotyczące nastrojów konsumentów (gotowość do dużych zakupów). Ten odczyt jest najwyższy w historii, ale o ile w latach 2013-2017 równo z nim szedł wykres sprzedaży mieszkań, to począwszy od 2018 r. tej korelacji już nie ma. Jak podkreśliła Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL, oznacza to że podwyżki cen lokali nie są akceptowane przez pewną część potencjalnych kupujących.
Statystycznie Polacy dysponują wciąż dużą siłą nabywczą, na koniec III kwartału br. dla sześciu zagregowanych rynków przeciętne wynagrodzenie miesięczne pozwalało zakupić 0,71 mkw. mieszkania. To drugi z rzędu spadek po rekordowym 2017 r.: w całym roku wskaźnik wyniósł 0,76 mkw., ale dodajmy, że w szczycie poprzedniej hossy w 2007 r. za przeciętne wynagrodzenie można było kupić zaledwie 0,44 mkw. lokum.
Stopniowe stygnięcie
Analitycy JLL spodziewają się, że w całym 2019 r. na sześciu głównych rynkach deweloperzy sprzedadzą około 63,5 tys. mieszkań, o 2,2 proc. mniej niż rok wcześniej. To lepiej niż zakładano kwartał temu (prognoza wynosiła 60,4 tys.). Wyższe oczekiwania to m.in. efekt świetnej passy, jaką przeżywają Poznań i Łódź. W 2020 r., o ile nie zmieni się otoczenie makroekonomiczne, analitycy JLL spodziewają się dalszego łagodnego spadku sprzedaży mieszkań. Choć stabilizują się ceny wykonawstwa, to rosnące płace i niewystarczająca podaż gruntów nie dają perspektyw korekty w deweloperskich cennikach.
