Wyceny części firm wzrosły skokowo. Czy optymizm jest uzasadniony?

Na fali ogólnej poprawy nastrojów na rynkach kapitałowych wyceny spółek z branży budowlanej mocno odbiły od jesiennego dołka. Jak podkreślają eksperci, krótkoterminowych wyzwań jednak nie brakuje. Fundamentalnie – do zbudowania jest mnóstwo.

33 proc. zyskał indeks WIG-budownictwo od dołka w październiku, kiedy to zaczęło się ożywienie na giełdach. Jego wartość (4,5 tys. pkt) jest już na poziomie ostatniego szczytu z końca sierpnia 2021 r. W tym czasie wartość „krewniaka”, indeksu WIG-nieruchomości, wzrosła o 24 proc.

WIG-budownictwo to konglomerat różnych spółek, od czystych generalnych wykonawców po producentów materiałów budowlanych. Kursy poszczególnych firm wyglądają bardzo różnie i nie ma reguły, dlaczego zachowują się lepiej lub słabiej. Na plus wyróżniają się, z imponującymi zwrotami: Mirbud (93 proc.), PJP Makrum (90 proc.) i Polimex Mostostal (84 proc.). Bardzo mocno odbiły też notowania Pekabeksu (57 proc.), Dekpolu (53 proc.), Elektrotimu (46 proc.) i Erbudu (46 proc.).

W stronę platform inwestycyjnych

Produkcja budowlano-montażowa w styczniu 2023 r. wzrosła realnie (czyli w cenach stałych) o 2,4 proc. rok do roku. Zwyżki spodziewało się pięć spośród 21 zespołów uczestniczących w comiesięcznej ankiecie „Parkietu”. Przeciętnie oczekiwane było tąpnięcie produkcji budowlanej o 3,8 proc. rok do roku.

Bardzo słabo wypadły styczniowe dane z budownictwa mieszkaniowego. Deweloperzy ruszyli z budową 5,8 tys. mieszkań, o 20,1 proc. mniej rok do roku i o 16,3 proc. mniej miesiąc do miesiąca.

Jak przedstawiają się perspektywy rynku budowlanego w świetle ostatnich danych? Na co akcjonariusze spółek powinni się w 2023 r. nastawiać?

Dane z sektora budowlanego z ostatnich miesięcy wyraźnie wskazują na schłodzenie koniunktury – mówi Krzysztof Pado, analityk DM BDM. – Dynamika produkcji budowlanej od kilku miesięcy realnie oscyluje w okolicy zera. Od listopada dynamiki cen w ujęciu rok do roku w budownictwie powoli się obniżają. Trend ten naszym zdaniem w kolejnych miesiącach może nabrać wyższego tempa, biorąc pod uwagę, jak wymagający cenowo był II kwartał 2022 r. na rynku stali, asfaltu, aluminium czy miedzi. Od ostatnich wakacji spada także liczba mieszkań w budowie. Dynamika spadku może w kolejnych miesiącach jeszcze nabrać tu tempa, biorąc pod uwagę, że w 2023 r. skończy się wiele projektów deweloperskich rozpoczętych w hossie 2021 r., a skala spadku rozpoczynanych nowych inwestycji jest znacząca. Sprzyja to wzrostowi podaży siły roboczej w branży i obniżeniu się presji na wynagrodzenia przynajmniej w krótkim terminie – dodaje.

Analityk wskazuje, że na GPW mamy przede wszystkim dużą reprezentację typowych generalnych wykonawców.

– Przedstawiony wcześniej scenariusz słabszej koniunktury w budownictwie jest zazwyczaj dla nich korzystny, szczególnie w sytuacji, gdy mają zbudowane wcześniej duże portfele zleceń na górce cenowej. Poprawa marżowości nie jest wtedy wyzwaniem. Należy oczywiście brać pod uwagę, że wypełnienie portfeli jest obecnie trudniejsze. Kontrakty, które zaczną nabierać znaczenia w portfelach np. w 2024 czy 2025 r., mogą mieć już cyklicznie słabszą rentowność, w szczególności jeśli natrafią na okres ogólnego ożywienia w gospodarce – podkreśla Pado.

Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, zwraca uwagę, że branża jest mocno zróżnicowana, dlatego perspektywy każdej ze spółek budowlanych notowanych na GPW należy oceniać z osobna.

– Ich przyszła kondycja finansowa będzie zależała od m.in. stopnia dywersyfikacji portfela zamówień, rynku, na którym działają, oraz momentu pozyskania i stanu realizacji kontraktów zdobytych w newralgicznych latach 2020–2022. Negatywny wpływ rekordowych kosztów budowy może być widoczny w sprawozdaniach finansowych przez kilka kwartałów, dlatego wiele spółek może doświadczyć umiarkowanego pogorszenia rentowności w 2023 r. Dotyczy to w szczególności podmiotów, które działają w wąskich segmentach rynku budowlanego, najbardziej dotkniętych spowolnieniem inwestycyjnym w latach 2022–2023. Co więcej, narastająca konkurencja o nowe zlecenia w całym sektorze budownictwa może przyczyniać się do spadku marż przedsiębiorstw w kolejnych latach. Nie oznacza to jednak, że w niesprzyjającym otoczeniu makroekonomicznym wyniki finansowe największych grup budowlanych ulegną drastycznemu pogorszeniu – dodaje.

Dlaczego? Ekspert podkreśla, że po pierwsze, w okresach dekoniunktury na rynku budowlanym spadają ceny usług podwykonawczych, co wpływa korzystnie na rentowność generalnych wykonawców. Po drugie, wiele kontraktów na rynku publicznym zawiera mechanizmy waloryzacji wynagrodzenia, które przynajmniej częściowo rozwiązują problem bezprecedensowego wzrostu kosztów budowy z lat 2021–2022.

– Po trzecie, największe spółki dywersyfikują swoje portfele zamówień w ujęciu geograficznym i produktowym, aby jako deweloperzy projektów OZE, komercyjni partnerzy w projektach PPP lub inwestorzy w segmencie elektromobilności uniezależnić się od niestabilnego rynku budowlanego w Polsce. Tym samym niektóre krajowe przedsiębiorstwa zaczynają przypominać wehikuły inwestycyjne, dla których budowanie pozostaje istotnym, ale nie jedynym segmentem działalności, która coraz śmielej jest rozszerzana poza terytorium naszego kraju – mówi Kaźmierczak.

Silniki wzrostu w krótkim i dłuższym terminie

Szymon Jungiewicz, główny analityk rynku budowlanego w PMR, komentuje, że olbrzymia pula pieniędzy w nowym programie budowy dróg krajowych i autostrad w połączeniu z przewidywalną i stabilną polityką GDDKiA w zakresie realizowania inwestycji sprawiają, że budownictwo drogowe jawi się jako stabilna część rynku budowlanego.

– Duże firmy, które właściwie podchodzą do kwestii kalkulowania ofert i mają wysokie moce produkcyjne, stoją na uprzywilejowanej pozycji. W nadchodzących latach nie przewidujemy dużych zmian w tym zakresie – to największy i najbardziej stabilny odcinek rynku budownictwa inżynieryjnego – mówi Jungiewicz. – Do budownictwa drogowego dołącza energetyka, która wyrasta na segment rynku z najkorzystniejszymi perspektywami na nadchodzące lata. W ostatnich dniach w mediach publikowane były informacje podkreślające, że Polska jest największym beneficjentem wśród krajów unijnych, jeżeli chodzi o środki finansowe na transformację energetyczną w latach 2021–2027 (aż 26,6 mld euro, czyli 24 proc. wszystkich środków unijnych przeznaczonych na ten cel dla krajów członkowskich. Nabierają konkretów plany związane z budową elektrowni atomowych, coraz więcej dużych firm ogłasza plany związane z budową małych elektrowni atomowych w oparciu o technologię SMR. Na pewno zatem firmy budowlane, które już teraz mają duże doświadczenie w realizacji inwestycji przemysłowych i energetycznych, szczególnie te, które już podpisały listy intencyjne, czy to z Amerykanami (Westinghouse), czy Koreańczykami (KHNP – Korea Hydro & Nuclear Power) – zaznacza.

Zdaniem Jungiewicza, o ile atom to kierunek strategiczny i długofalowy, o tyle już od pewnego czasu jesteśmy świadkami ofensywy, jeżeli chodzi o budowę farm fotowoltaicznych, na które jest silny popyt. Pozostaje mieć nadzieję, że uda się w końcu uchwalić ustawę wiatrakową, która sprawi, że do farm fotowoltaicznych dołączą lądowe farmy wiatrowe. Warunkiem koniecznym jest jednak zniesienie nieracjonalnego przepisu mówiącego o lokalizacji wiatraków wobec najbliższych zabudowań.

– Kolejna część rynku, którą czeka nieuchronnie wzrost aktywności, to inwestycje w sieci przesyłowe. Przyłączanie nowych źródeł mocy, realizacja farm offshore i ogólnie konieczna modernizacja istniejących sieci sprawiają, że w nadchodzących latach popyt na realizację inwestycji tego typu będzie coraz większy – mówi Jungiewicz.

Ekspert zaznacza, że w przypadku budownictwo kubaturowego stoimy na progu swoistej rewolucji związanej z efektywnością energetyczną, zaostrzenia wymogów związanych z doprowadzaniem istniejących budynków do wymaganych standardów efektywności, co przełoży się na falę renowacji.

– Nowe budynki będą zmierzały ku standardom zeroemisyjnym. Wszystko to sprawi, że przyspieszy wprowadzanie coraz bardziej zaawansowanych materiałów i technologii, a to otoczenie stanowi wielką szansę do rozwoju technologii prefabrykacji. Polski przemysł budowlany ma w tym segmencie duży potencjał, największe bariery występują obecnie po stronie popytu. Spodziewamy się jednak, że w nadchodzących latach kierunek zwiększania udziału prefabrykacji w budownictwie kubaturowym jest nieunikniony – ocenia Jungiewicz. – Ważnym czynnikiem może także być tu szybkość realizacji. Widzimy wyraźne załamanie, jeżeli chodzi o nowe inwestycje deweloperskie. Gdy otoczenie rynkowe się uspokoi i deweloperzy podejmą decyzję o odmrożeniu inwestycji, szybkość dostarczenia nowych mieszkań będzie odgrywała istotną rolę, co również jest argumentem przemawiającym za wzrostem popularności prefabrykacji budynków. W Ministerstwie Rozwoju trwają już prace nad przepisami dotyczącymi wymogów świadectw charakterystyki energetycznej budynków. Certyfikacja jest prostsza i łatwiejsza w wypadku prefabrykowanych budynków, a ten argument nabierze w nadchodzących latach kluczowego znaczenia – podsumowuje.

Bartłomiej Sosna, ekspert rynku budowlanego w firmie Spectis, zwraca uwagę, że na rynku mieszkaniowym można dostrzec pierwsze jaskółki poprawy sytuacji. – Jeżeli chodzi o dynamikę rynku kredytów mieszkaniowych, dołek jest już praktycznie za nami i z każdym kolejnym miesiącem spadki będą coraz łagodniejsze. W styczniu i lutym br. widać też większe zainteresowanie mieszkaniami deweloperskimi, a rynek bardzo przychylnie patrzy na zapowiedziany program „Kredyt na 2 proc.” – mówi Sosna.

Jeżeli chodzi o budownictwo niemieszkaniowe, ten rok zapowiada się umiarkowanie stabilnie, na co wskazuje m.in. zerowa dynamika rok do roku pozyskanych przez inwestorów pozwoleń budowlanych, licząc powierzchnię.

– Pewnym niebezpieczeństwem dla rynku niemieszkaniowego jest jednak coraz silniejsze uzależnienie się tylko od jednego segmentu, czyli nieruchomości przemysłowo-magazynowych, które odpowiadają już za ponad 50 proc. realizowanej powierzchni niemieszkaniowej – ostrzega Sosna. – Jeżeli chodzi o budownictwo inżynieryjne, wysoki wzrost produkcji budowlano-montażowej w styczniu (15 proc.) może być pewnym zaskoczeniem i w dużej mierze był wynikiem korzystnych warunków pogodowych. Nie oczekujemy, aby tak wysokie dynamiki utrzymały się przez dalszą część 2023 r. Cały bieżący rok może być dla segmentu inżynieryjnego względnie stabilny. Z jednej strony branży doskwierać będzie brak zatwierdzonego KPO, co jednak częściowo może zostać skorygowane przez proces prefinansowania inwestycji z PFR. Z drugiej strony, segment napędzać mogą jeszcze inwestycje ze starego budżetu unijnego, które należy zrealizować i rozliczyć do końca 2023 r. – podsumowuje ekspert.