3,46 mld zł wynosiło na koniec września nominalne zadłużenie z tytułu obligacji korporacyjnych deweloperów notowanych na Catalyst. Do końca roku spółki muszą wykupić papiery za prawie 160 mln zł, w przyszłym roku za 0,82 mld zł, a w 2021 r. za 1,21 mld zł.
Zdaniem analityków DM Navigator, monitorujących rynek, zadłużenie branży jest na bezpiecznym poziomie, zdecydowana większość deweloperów ma dobrze dostosowaną strukturę zapadalności długu do prognozowanych przepływów z projektów mieszkaniowych.
Konieczne wsparcie
Ostrzegawcze światło pali się przy dwóch firmach. Co prawda wrocławskie i2 Development wykupiło, częściowo nawet wcześniej, w ramach buy backu, obligacje zapadające w lipcu (15 mln zł) i październiku (10 mln zł), to jednak już w I kwartale 2020 r. zapadają papiery o wartości 45 mln zł, z czego 30 mln zł to obligacje poza obrotem na Catalyst, obejmowane przez FIZ Open Finance. Analitycy DM Navigator wskazują, że trudno się spodziewać, by deweloper zdołał obsłużyć zadłużenie gotówką z działalności operacyjnej. Będzie raczej musiał przystąpić do niełatwych rozmów o refinansowaniu obligacji. Lutowe papiery notowane są na Catalyst po 98 proc.
Drugą problematyczną spółką jest Polnord. W grudniu deweloper musi wykupić obligacje notowane na Catalyst o łącznej wartości ponad 47 mln zł oraz niepubliczną serię o wartości 60 mln zł, którą obejmował SGB Bank. W tym przypadku nawet sam zarząd przyznał, że terminy wykupów nie są zgrane z inwestycjami. Dlatego 23 października walne zgromadzenie ma decydować o emisji akcji (zarząd liczy na zebranie nawet 150 mln zł). Wiadomo też, że zarząd prowadzi rozmowy o potencjalnym rolowaniu zobowiązań. Zdaniem analityków DM Navigator kluczowa będzie emisja akcji. Grudniowe obligacje Polnordu na Catalyst są notowane po 98,5–99 proc.
Mniejszy apetyt
W ciągu trzech kwartałów 2019 r. firmy przeprowadziły emisje obligacji o wartości 730 mln zł wobec 1 mld zł rok wcześniej, z czego w III kwartale pozyskały 107 mln zł. Zdaniem Mateusza Muchy, menedżera DM Navigator, z jednej strony można to wciąż tłumaczyć efektem GetBacku, ale z drugiej deweloperzy za dług kupują głównie ziemię. Wysokie ceny i niska dostępność parceli powodują, że transakcji jest mniej, a więc spada zapotrzebowanie na finansowanie dłużne. Ponadto deweloperzy, księgujący sprzedaż z rekordowych lat, mają więcej gotówki operacyjnej do reinwestowania.
W samym III kwartale mający silną pozycję Atal pozyskał 100 mln zł, oferując dwuletnie obligacje z kuponem zmiennym sięgającym aktualnie 3,69 proc. Z kolei Victoria Dom zebrała 6,6 mln zł – znów mniej, niż wynosiła maksymalna wartość oferty – mimo zaoferowania zmiennego kuponu o najwyższej w tym roku, aktualnej wysokości 6,79 proc.
– W najbliższych kwartałach trudno oczekiwać wzmożenia ofert obligacji. Deweloperzy będą raczej refinansować nowymi papierami zapadający dług, z opcją pozyskania nieznacznej nadwyżki – mówi Mucha.
Dzięki obowiązkowi rejestrowania emisji obligacji w KDPW wiemy, że mniejsi deweloperzy pozyskują kapitał w zamian za odsetki rzędu kilkunastu procent w skali roku.
