Na wynajem kupuj tylko mieszkania – okazje

Inwestycja w lokal na wynajem zwraca się nawet po kilkunastu latach. Pod uwagę, jeśli już, warto więc brać tylko mieszkania w okazyjnych cenach. Szybciej wynajmiemy lokum w wielkiej płycie niż luksusowy apartament.

W mieszkania na wynajem nie opłaca się dziś inwestować. Swoim klientom będę takie inwestycje raczej odradzał – mówi Jan Łuczak, prezes sieciowej agencji Nordhaus. Jego zdaniem są dwie przyczyny. – Po pierwsze bardzo długi okres zwrotu zainwestowanych pieniędzy. Przy dzisiejszych stawkach najmu potrzeba na to ok. 15 lat – szacuje Jan Łuczak. Po drugie – ryzyko, że lokator wynajmujący mieszkanie przestanie płacić czynsz. – A ustawa o najmie lokali nie chroni dostatecznie właścicieli mieszkań. Niesolidnego najemcy nie jest łatwo się pozbyć – przestrzega.

Podstawa: niska cena

Na niską średnią rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem (średnio 3,8-4,6 proc., maksymalnie 5 proc.) zwraca uwagę Wojciech Porębski z sieciowej agencji Północ Nieruchomości. – O takiej inwestycji warto pomyśleć tylko wówczas, gdy mamy możliwość zakupu mieszkania w okazyjnej cenie – mówi.

Także Anna Papiernik, analityk rynku nieruchomości w redNet Property Group ocenia, że zakup mieszkania na wynajem staje się coraz mniej opłacalną inwestycją, choć na pewno nie będzie problemu ze znalezieniem najemców w miastach akademickich.

– Studenci biorą pod uwagę przede wszystkim lokalizację. Dlatego z całą pewnością nie warto inwestować w nieruchomości znacznie oddalone od centrum, słabo z nim skomunikowane. Na przykład w Warszawie można rozważyć zakup lokalu położonego na linii metra. Można też pomyśleć o Ochocie czy Pradze-Południe – ocenia.

Taka inwestycja może być jednak opłacalna. Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com. zwraca uwagę, że ceny transakcyjne mieszkań są dziś znacznie niższe niż kilka lat temu, a mogą jeszcze spadać. W dodatku na rynku pierwotnym mamy ogromny wybór lokali, co sprawia, że deweloperzy kuszą promocjami.

– Załóżmy, że za 310 tys. zł kupujemy nowe 52-metrowe mieszkanie przy ul. Wólczyńskiej obok stacji metra w Warszawie. Miejsce postojowe deweloper dokłada za darmo – mówi Jarosław Jedrzyński. – Na wykończenie i podstawowe wyposażenie wydamy ok. 40 tys. zł. W sumie na taką inwestycję przeznaczymy ok. 350 tys. zł. Nieruchomość wynajmiemy za minimum 2 tys. zł. Odejmując opłaty za mieszkanie i podatek, zostanie nam ok. 1,5 tys. zł na rękę. Zakładając, że lokal będzie wynajmowany 11 miesięcy, rentowność to ok. 4,7 proc. – wylicza.

W cenie płyta

Zdaniem Anny Papiernik nie ma większego znaczenia, czy kupujemy stare czy nowe mieszkanie. Najważniejsza jest lokalizacja.

– W Warszawie szybciej znajdziemy najemcę oferując mieszkanie w wielkiej płycie na Ursynowie niż lokal w nowym budynku na dalekiej Białołęce – ocenia Anna Papiernik. – Opłacalne może się okazać kupno używanego lokalu, wybudowanego po 2000 r., w dobrej lokalizacji. Ceny takich mieszkań są porównywalne do nowych, ale zyskujemy na wykończeniu – tłumaczy.

Z tą opinią zgadza się Wojciech Porębski. Zauważa, że w wielkiej płycie można kupić relatywnie tanie, wykończone mieszkania. Poza tym, jak podkreśla, osiedla z lat 70. i 80. są przeważnie dobrze skomunikowane, mają bogatą infrastrukturę. – Jeśli opłaty są rozsądne, wielkopłytowy lokal łatwo wynająć – mówi Wojciech Porębski. Szacuje, że rentowność takiej inwestycji może być więc nieco wyższa od przeciętnej, wynosząc ok. 5 proc.

Kredyt czy gotówka

Anna Papiernik z redNet Property Group zwraca uwagę na źródło finansowania zakupu. – Załóżmy, że mieszkanie jest już spłacone, a kwota najmu jest dla nas czystym dochodem. Za wynajem dwupokojowego mieszkania przy metrze na warszawskim Mokotowie możemy mieć, już po opłaceniu czynszu, ok. 2 tys. zł. Za trzy pokoje dostaniemy ok. 3 tys. zł – wylicza. – Jeśli lokal kupiliśmy na kredyt, dochód, pomniejszony o ratę, będzie niewielki – przestrzega.

Np. za 57-metrowe mieszkanie w budynku z 1981 r. przy stacji Wawrzyszew zapłacimy 400 tys. zł. – Możemy je wynająć za 3 tys. zł, a rata kredytu wyniesie ok. 2,1 tys. zł. Dochód to więc ok. 850 zł – liczy Anna Papiernik. Podkreśla, że taka inwestycja wiąże się z ryzykiem. – Sytuacja na rynku najmu może się zmienić. Dotyczy to także oprocentowania kredytu. Jeśli to to samo mieszkanie kupimy za gotówkę, koszt zakupu zwróci się po 13 latach – mówi przedstawicielka redNet Property Group.

Zdaniem Wojciecha Porębskiego optymalną inwestycję stanowi trzypokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 55 mkw. albo lokal dwupokojowy do 45 mkw., koniecznie z oddzielną kuchnią. Stanowczo odradza kupno mieszkania w złym stanie technicznym i lokali z wysokimi czynszami.

Podobnie radzi Jarosław Jedrzyński. Zdaniem analityka optymalnym wyborem będzie dwupokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 50 mkw., bo takie lokale są najbardziej poszukiwane. – Ryzykowne są inwestycje w mieszkania duże, czteropokojowe, a więc drogie. Trudno też będzie wynająć luksusowy apartament – zauważa Jędrzyński.

Zdaniem Jana Łuczaka, jeśli już zdecydujemy się na taką inwestycję, rzeczywiście najlepiej kupić mieszkanie na wynajem dla studentów. – Z kolei z myślą o turystach można też rozważyć zakup lokalu w Sopocie, Zakopanem czy Kołobrzegu. Będzie to najem krótkoterminowy, ale bardziej dochodowy i mniej ryzykowny – ocenia.

Wynajmując dwuosobowy lokal na krótko w kurorcie takim jak Sopot czy Zakopane zapłacimy średnio ok. 160-300 zł za dobę. Im krócej, tym drożej. Dużo więcej kosztuje najem luksusowych apartamentów – np. doba w dwupokojowym lokalu w przedwojennej willi 400 metrów od morza w szczycie sezonu kosztuje w Sopocie nawet 600 zł. Wynajęcie apartamentu w górach może przynieść z kolei 500 zł za dobę.

[email protected]

Stawki najmu lokali zimą niższe niż w wakacje

Marcin Płaziński, analityk z Emmersona, ocenia, że polski rynek najmu mieszkań jest na wczesnym etapie rozwoju. – Zgodnie z danymi Eurostatu w Polsce na jedno wynajmowane mieszkanie przypada ponad 27 zajmowanych przez właścicieli, w Niemczech – tylko 1,5 – podaje. Jego zdaniem grono inwestorów zainteresowanych profesjonalnym wynajmem mieszkań stale się jednak powiększa. – Przede wszystkim trzeba szukać okazji. Atrakcyjna cena zakupu nieruchomości to podstawowa determinanta opłacalności całej inwestycji – przyznaje analityk z Emmersona.

Jak zmieniają się stawki najmu? Z danych portalu Domy.pl wynika, że średnia stawka za kawalerkę w Warszawie w lipcu ub.r. (a to jeden z gorętszych miesięcy na rynku najmu) wynosiła 1596 zł. Dziś na taki lokal wystarczy mieć miesięcznie ok. 50 zł mniej.

W Krakowie najem jednopokojowych lokali staniał w tym czasie o ok. 30 zł – z 1211 zł do 1182. Mniej zapłacimy też za wynajem dużych czteropokojowych mieszkań. W lipcu ub.r. średnia stawka za taki lokal wynosiła w Warszawie 4756 zł miesięcznie. Pod koniec roku spadła do 4651 zł. W Gdańsku było to odpowiednio 2847 i 2681 zł, a w Poznaniu – 2385 i 2347 zł.