Ile za nowe mieszkanie z drugiej ręki

Z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że na początku czerwca w ofercie rynku wtórnego było niemal 9 tys. mieszkań wybudowanych po 2020 roku. – Takie pięcioletnie lokale stanowią 14 proc. całej puli mieszkań z drugiej ręki, które są dostępne w naszym portalu – szacuje Rafał Bieńkowski, ekspert serwisu Nieruchomosci-online.pl, dodając, że to wcale nie tak mało.

– Wiele, jak zawsze, zależy od lokalnego rynku. Wystarczy wspomnieć, że ponad połowa z tych prawie 9 tys. nowych-starych mieszkań dostępnych jest w dziesięciu największych miastach – wskazuje Rafał Bieńkowski.

Kompromis idealny

Bieńkowski podkreśla, że kilkuletnie mieszkania z rynku wtórnego cieszą się zainteresowaniem szczególnie tych osób, które nie chcą albo nie mogą długo czekać na odbiór mieszkania od dewelopera. Takie lokale są też na celowniku klientów, którzy nie mają ani czasu, ani pieniędzy na generalny remont. – Dla wielu kupujących to „kompromis idealny”: nowoczesne budownictwo, mieszkanie często z urządzoną już kuchnią i łazienką, a do tego szybka możliwość wprowadzenia się – akcentuje ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl.

Jego zdaniem oferty takich lokali w obecnych warunkach rynkowych mogą być atrakcyjne. – Wysokie koszty kredytów i utrzymująca się niepewność sprawiają, że kupujący podejmują decyzje bardzo rozważnie. Lokale „do wejścia” ograniczają dodatkowe wydatki, co dla wielu rodzin czy singli jest dziś kluczowe – wyjaśnia Rafał Bieńkowski.

Z opinii pośredników współpracujących z portalem wynika, że klienci – zwłaszcza ci z gotówką – poszukują takich „praktycznych” ofert. – Często pada pytanie: „czy to mieszkanie jest gotowe do zamieszkania?”. Bo to skraca cały proces – mówi Bieńkowski. Podkreśla, że kilka lat temu wiele mieszkań kupowano inwestycyjnie. – Teraz część tych lokali wraca na rynek, często w bardzo dobrym stanie. To otwiera przed kupującymi więcej możliwości wyboru i daje szansę na znalezienie lokalu, który spełnia zarówno oczekiwania wizualne, jak i pod względem lokalizacji – podkreśla.

Tomasz Lebiedź, doradca i ekspert rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że oferta mieszkań na rynku wtórnym – pod okresie jej znacznego wzrostu – ustabilizowała się.

– Oczywiście, sytuacja różni się w zależności od miejscowości – zaznacza Lebiedź. Jak dodaje, wiele osób chętnie kupiłoby mieszkanie, do którego wystarczy się wprowadzić z walizkami. – Niestety, znalezienie lokalu odpowiadającego czyjemuś gustowi, wymaganiom jakościowym, o odpowiedniej wielkości, w wymarzonej lokalizacji nie jest łatwe – podkreśla doradca.

Z analiz portali Gethome.pl i RynekPierwotny.pl wynika, że średnie ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie w maju wynosiły blisko 17,9 tys. zł, a na rynku pierwotnym – 18,1 tys. W Krakowie sprzedający lokale wyceniali je przeciętnie na ponad 16,8 tys. zł za mkw., a deweloperzy – średnio na niemal 16,7 tys. zł za mkw. We Wrocławiu średnia cena ofertowa nowych mieszkań w maju to 14,8 tys. zł za mkw., mieszkań z drugiej ręki – 14,3 tys. zł. W Trójmieście to 16,8 tys. zł (średnia cena nowych mieszkań w maju) i 15,8 tys. zł za mkw. (średnia cena lokali z drugiej ręki), w Poznaniu – 13,4 i niemal 11,7 tys. zł za mkw., w Łodzi: 11,5 i 8,8 tys. zł, a w aglomeracji katowickiej: niemal 11,3 tys. zł i ponad 8,7 tys. zł za mkw., odpowiednio. To przeciętne ceny wszystkich oferowanych mieszkań.

Cenne adresy

Czy kilkuletnie mieszkania z rynku wtórnego są droższe niż nowe lokale w standardzie deweloperskim? – Trudno o jednoznaczną odpowiedź. Wiele zależy od miasta, lokalizacji, standardu wykończenia – wyjaśnia Rafał Bieńkowski.

Portal przeanalizował ofertę rynku wtórnego w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i w Łodzi, uwzględniając ceny mieszkań mających maksymalnie pięć lat. – Ok. 60 proc. z nich ma cenę ofertową za metr kwadratowy wyższą niż średnia ofertowa za metr mieszkania w stanie deweloperskim w tym mieście – podkreśla Bieńkowski. – Oznacza to, że ok. 40 proc. „nowych mieszkań z drugiej ręki” ma cenę niższą niż przeciętne mieszkanie w stanie deweloperskim – dodaje ekspert.

Pytany o ceny „nowych mieszkań z rynku wtórnego” Tomasz Lebiedź zaznacza, że ważne, o czym mówimy. – Czy chodzi o lokal, który ktoś kupił i wykończył z myślą, że będzie w nim mieszkać, ale z powodów życiowych musi się wyprowadzić? Czy może o mieszkanie kupione kilka lat temu jako inwestycja, które teraz trafia na sprzedaż? A może o tzw. flippa na pierwotnym? Albo jeszcze coś innego? Tak czy inaczej – nie ma jednej odpowiedzi – podkreśla doradca. – Po pierwsze: „nowe” mieszkanie z rynku wtórnego może się znajdować w lokalizacji, gdzie nie ma już lokali od dewelopera. A sama lokalizacja może być z różnych względów bardzo cenna. Takiego mieszkania nie sposób więc porównywać z lokalem w stanie deweloperskim w miejscu, gdzie „wrony zawracają” – zaznacza Tomasz Lebiedź. – Ale nawet gdybyśmy mieli dwa mieszkania w tym samym budynku – jedno wykończone, drugie w stanie deweloperskim – odpowiedź wciąż nie jest oczywista.

Neutralne wnętrza

Z jednej strony, jak mówi Lebiedź, kupujący często nie chce angażować się w remont, bo to oznacza problemy z ekipą, stratę czasu, energii i nerwów. – Z drugiej jednak, chciałby mieć mieszkanie urządzone zgodnie z własnym gustem, a gusty, jak wiadomo, są różne i o nich się nie dyskutuje – mówi ekspert. – Dlatego też, jeśli ktoś wykańcza mieszkanie z myślą o sprzedaży z zyskiem, zwykle robi to w sposób możliwie neutralny, tak by nie wywoływać estetycznego wstrząsu u żadnego z potencjalnych nabywców.

Robert Rabenda, dyrektor oddziału Północ Nieruchomości Częstochowa, ocenia, że mieszkania z rynku wtórnego, zwłaszcza kilkuletnie i już wykończone, cieszą się dużym zainteresowaniem kupujących. – Dzięki niższym cenom w porównaniu z lokalami na nowych osiedlach są atrakcyjną alternatywą dla wielu nabywców – mówi dyrektor. – Średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego w Częstochowie w kwietniu wynosiła ponad 6 tys. zł. Dla porównania średnia cena za metr kwadratowy mieszkania od dewelopera to 7,9 tys. zł.