Fly to quality. Najemcy wyrywają sobie z rąk najlepsze biura

Biura szybciej znikają z oferty, ponieważ część firm chciała zdążyć z przeprowadzką przed wakacjami. Koszty najmu powierzchni do pracy już są w trendzie wzrostowym. A może być jeszcze drożej.

Rynek biur przed wakacjami tradycyjnie się ożywia – i w Warszawie, i w regionach. Jak mówi Jakub Potocki, ekspert firmy doradczej Axi Immo, wzmożone zainteresowanie przynosi zwykle druga połowa czerwca. – Dla wielu firm to ostatnia chwila na podjęcie decyzji lub przejście do kolejnego etapu negocjacji – wyjaśnia. Większy ruch Axi Immo notuje w sektorze usług profesjonalnych oraz IT. – Firmy, które zawieszały plany ekspansji, wracają do rozmów z właścicielami biurowców – mówi Potocki.

Duże transakcje najmu biur

Ostatnio zawarto kilka ciekawych transakcji najmu biur. Axi Immo wskazuje: Grupa PZU przedłużyła umowę najmu ok. 6,5 tys. mkw. w warszawskim kompleksie Konstruktorska Business Center, a XTB – ok. 4,4 tys. mkw. w Skylinerze.

Do stołecznego budynku Zebra Tower wszedł operator coworkingowy The Shire (najem 3,2 tys. mkw.).

W II kwartale kilka dużych transakcji notowano na rynkach regionalnych. Vitalii Arkhypenko z Cushman & Wakefield mówi o odnowieniu umowy najmu 22,8 tys. mkw. w DOT Park w Krakowie przez firmę Shell. Motorola Solutions przedłużyła najem ok. 18 tys. mkw. w krakowskim Green Office, a poufny najemca – ok. 14 tys. mkw. w gdańskim kompleksie Olivia Centre. – Te wszystkie transakcje to renegocjacje, co świadczy o znaczącym udziale takich umów w miastach regionalnych – mówi Arkhypenko.

Z analiz platformy Redd wynika, że w maju z oferty zniknęło 367 modułów biurowych o powierzchni 98 tys. mkw., podczas gdy trafiło do niej 386 modułów (106 tys. mkw.). – Czerwiec był spokojniejszy. 310 modułów zniknęło z ofert biurowców, a 282 pojawiły się na rynku – podaje Krzysztof Foks, ekspert Redd. – Największą rotację utrzymała Warszawa, ale Kraków i Wrocław ponownie mocno zaznaczyły obecność na rynku.

Jak mówi Mateusz Polkowski, dyrektor w firmie doradczej JLL, przeprowadzające się firmy najczęściej wybierają najnowocześniejsze biurowce. – W Warszawie widoczny jest trend „fly to quality” (przeprowadzki do nowocześniejszych budynków – red.), który obserwujemy także na innych rynkach europejskich – zaznacza.

Znalezienie mniejszej powierzchni w atrakcyjnej lokalizacji w centrum nie jest łatwe. – O takie biura najemcy często rywalizują – mówi Jakub Potocki. W Warszawie ograniczony jest też wybór nowoczesnych biur o powierzchni ponad 5 tys. mkw. w budynkach w centrum. – Najemcy planujący większe transakcje powinni jak najszybciej rozpocząć rozmowy o najmie biur w powstających obiektach, najlepiej na wczesnym etapie budowy – radzi ekspert Axi Immo. – Znacznie mniejsze zainteresowanie budzą starsze budynki, które nie przeszły modernizacji, zwłaszcza te poza centrum czy niedostosowane do hybrydowego modelu pracy.

Opłaty za biura w górę

Redd podaje, że koszty najmu biur wracają do łagodnego trendu wzrostowego. Pod koniec kwietnia średnia stawka wyjściowa liczona na siedmiu głównych rynkach spadła do 14,09 euro za mkw. W maju i czerwcu czynsze znów zaczęły się piąć w górę. Pod koniec maja przeciętny czynsz wyjściowy w biurowcach z dostępną powierzchnią wzrósł do 14,16 euro, a pod koniec czerwca do 14,22 euro za mkw.

Najwyższe czynsze są w Warszawie – przeciętna stawka najmu biur pod koniec czerwca to 15,97 euro za mkw., w Krakowie – 14,01 euro, w Trójmieście – 14,05 euro za mkw. Najtaniej jest w Łodzi – średnio 10,61 euro za mkw. W Katowicach – 11,32 euro za mkw.

– Opłata eksploatacyjna za biura rośnie konsekwentnie: z 23,55 zł za mkw. pod koniec kwietnia, do 23,63 zł za mkw. pod koniec czerwca – wskazuje Krzysztof Foks. Najdroższa jest Warszawa: średnia opłata eksploatacyjna to 25,83 zł za mkw. W Trójmieście – 24,37 zł, we Wrocławiu – 23,68 zł, w Poznaniu 23,26 zł za mkw.

Według ekspertów C & W najbardziej rosną czynsze w Śródmieściu i na bliskiej Woli – w nowych biurowcach wzrosty przekraczają 5 proc. rocznie.

Z analiz JLL wynika, że w nadchodzących latach na rynek w stolicy będzie trafiać średnio ok. 75 tys. mkw. (lub mniej) nowej powierzchni biurowej. W latach 2020 i 2021 było to ponad 300 tys. mkw.

Deweloperzy szykują kolejne inwestycje. CPI Property Group przygotowuje się do budowy biurowca LightOn (ponad 23 tys. mkw.) przy Prostej 69 w Warszawie. Stary budynek zostanie wyburzony. – PHN planuje nową wersję legendarnego biurowca Intraco. To ciekawe przykłady zastępowania starszych, mniej efektywnych budynków nowymi, z zachowaniem funkcji biurowej – mówi Jakub Potocki.

C & W podaje, że w najbliższym czasie, poza rozpoczętą budową wieży biurowej Skyliner II (Karimpol) i flagowego Upper One (Strabag RE), rozpoczną się prace nad II etapem kompleksu VIBE (Ghelamco), kolejnym biurowcem w kompleksie Towarowa 22 (Echo Investment/AFI).

– Widać wyraźnie, że pod kątem skali nowych inwestycji rondo Daszyńskiego nie ma konkurencji. Poza centrum największe szanse na realizację ma wielofunkcyjny projekt Drucianka (Liebrecht & Wood) w okolicach Dworca Wschodniego oraz biurowiec Lakeside II (Atenor) – wskazuje Piotr Capiga.

Grupa PHN zapowiada budowę nowego wieżowca Intraco przy ul. Stawki w Warszawie.

Foto: mat.prasowe