Ceny spadły, można poszukać okazji

Dobrze zarządzane hotele w atrakcyjnych miejscach za granicą to niezła oferta dla inwestujących w nieruchomości na wynajem

Według Global Property Guide, bardzo opłaca się zakup apartamentów na wynajem w Budapeszcie i Belgradzie. W pierwszym z tych miast średnia roczna stopa zwrotu z inwestycji przekracza 8 proc., a w drugim 6,2 proc. Jednak inwestorzy wybierają głównie kurorty nad Morzem Śródziemnym lub Czarnym. – Polacy nie przestraszyli się globalnego kryzysu ekonomicznego ani polityczno-gospodarczych tąpnięć w różnych krajach. Nawet w czasie egipskiej rewolucji kupowali nieruchomości w Egipcie –zapewnia Joanna Kaczyńska, dyrektor generalny firmy Nieruchomości za Granicą. Z kolei pośrednicy Home Broker twierdzą, że inwestorzy szukają głównie nieruchomości dla siebie. Chcą je wynajmować na okres, kiedy sami z nich nie korzystają. – Wraz z nadejściem ciepłych dni zainteresowanie kurortami nad Morzem Śródziemnym czy Czarnym będzie rosło – uważa Bartosz Turek, analityk Home Broker.

Ważna jest odległość

Polacy najczęściej poszukują wakacyjnej nieruchomości w Chorwacji, Bułgarii czy Hiszpanii. Często pod uwagę brana jest odległość, jaką trzeba pokonać. Gdy na wakacje jeździ się z dziećmi, najwygodniejszym środkiem transportu jest samochód, bo nie trzeba wtedy nadmiernie ograniczać wielkości bagaży.

– Aby dojechać na wybrzeże Chorwacji, trzeba pokonać około 1,2–1,5 tys. kilometrów (start z Warszawy). Dla szczególnie wytrwałych jest to droga do pokonania bez noclegu. Problem jednak w tym, że Chorwacja jest relatywnie droga. Metr kwadratowy nieruchomości na wybrzeżu Adriatyku kosztuje średnio 1,7 tys. euro (CentarNekretnina). Na tym tle atrakcyjniej wypadają mieszkania w Bułgarii. Nad Morzem Czarnym zapłacimy średnio 570 euro w Burgas, a w Warnie 710 euro za mkw. Jednak w tym przypadku droga z Polski jest dłuższa, wynosi ok. 1,6–2 tys. km – opowiada Bartosz Turek. – Wycieczka samochodem do Hiszpanii nie ma sensu, gdyż z Warszawy na południowe wybrzeże jest od 2,3  tys. do nawet 3,4 tys. kilometrów.

W Chorwacji, jak twierdzą lokalni pośrednicy, nieruchomości w tym roku będą tanieć. To dobra wiadomość dla zainteresowanych zakupem. Natomiast zła jest taka, że wprowadzono tam właśnie podatek katastralny, który obciąża posiadaczy nieruchomości.

W Bułgarii również mieszkania tanieją, co prawda już nie tak mocno jak wcześniej. W tym roku sytuacja raczej nie zmieni się istotnie.

Gdzie więc szukać mieszkań, których ceny powinny rosnąć? Według pośredników warto zwrócić uwagę na Austrię, Szwajcarię, Estonię, Wielką Brytanię czy Niemcy. Na przykład w Austrii i Szwajcarii nieruchomości w ostatnich latach drożały. Co prawda może to budzić obawy, że na rynkach tych dojdzie do korekty.

– W Estonii miały miejsce duże obniżki cen, ale trwały one do końca 2009 r. – wyjaśnia Bartosz Turek.

W Wielkiej Brytanii stawki ustabilizowały się również na przełomie 2009 i 2010 r. Obecnie są tylko o ok. 10 proc. niższe niż w szczycie hossy. W niektórych regionach, jak twierdzi Joanna Kaczyńska, widać nawet podwyżki. To samo dotyczy Francji. Na przykład w Paryżu mieszkania cały czas drożeją.

Spore zyski, i to w krótkim czasie, mogą przynieść inwestycje w apartamenty hotelowe.

– Na przykład kupując lokum w hotelu w Walii można zarobić 10 proc. w skali roku. Zysk taki jest gwarantowany przez firmę zarządzającą przez  15?lat– mówi Joanna Kaczyńska. – Można też liczyć na całkiem spory, bo 7–9 proc. zwrot z inwestycji w apartamenty hotelowe na Wyspach Zielonego Przylądka.

Rynki bardzo ryzykowne

Wszyscy analitycy ostrzegają przed kupowaniem mieszkań w krajach dotkniętych kryzysem (PIGS, czyli Portugalia, Irlandia, Grecja i Hiszpania) oraz na Cyprze.

– Wiele zależy od przyczyn kryzysu. Koronnym przykładem jest Hiszpania. Tam po pęknięciu bańki spekulacyjnej wciąż jest mnóstwo niesprzedanych nieruchomości. Według Ministerstwa Budownictwa, w Hiszpanii ok. 700 tys. mieszkań czeka na nabywców, z czego połowa znajduje się nad morzem. Liczba pustych nieruchomości (sprzedanych, ale niezamieszkanych) może być nawet kilkakrotnie wyższa. Wciąż nie ma oznak ożywienia na tym rynku. Nawet najbardziej optymistycznie nastawieni pośrednicy prognozują dalszą, co najmniej 10-proc. obniżkę, zanim ceny osiągną dno – twierdzi Bartosz Turek.

Jednak zdaniem Joanny Kaczyńskiej, hiszpańskie apartamenty to doskonała oferta inwestycyjna w dłuższym, kilkuletnim okresie. Bo za kilka lat ceny nieruchomości w tym kraju zaczną wreszcie iść do góry. Dziś wystarczy 50 tys. euro (ok. 210 tys. zł), aby stać się właścicielem 50-metrowego lokalu w tym kraju.

Kryzys na rynku mieszkaniowym w Portugalii nie jest aż tak silny jak w Hiszpanii, bo tu bańka spekulacyjna była mniej napompowana.  Podobnie jak w Hiszpanii, w Portugalii banki też przejmują coraz więcej mieszkań od osób, które nie są w stanie spłacać zaciągniętych kredytów. Wpływa to na spadek cen nieruchomości.

– W ubiegłym roku popyt utrzymywał się na niskim poziomie. Ceny wciąż maleją. Od szczytu hossy spadły prawie o 18 proc. – wylicza Bartosz Turek.  W Lizbonie 120-metrowy apartament kosztuje średnio ok. 209 tys. euro, czyli ok. 880 tys. zł.

W Irlandii nominalna wartość nieruchomości spadła od czasu boomu prawie o 50 proc.

– Tendencja spadkowa jednak wyhamowała. W drugim półroczu 2012 r. widoczne było nawet lekkie odbicie. Ten rynek, z grupy krajów zaliczanych do PIGS, ma największe szanse na powrót do normalności w najbliższym czasie, gdyż widać tam wzrost popytu – prognozuje Bartosz Turek.

Kogo stać na Monako

W Dublinie, jak podaje Global Property Guide, 120-metrowy apartament kosztuje średnio prawie 368 tys. euro (ok. 1,5 mln zł).

Z kolei na Cyprze od 2008 r. nieruchomości potaniały przeciętnie o ok. 20 proc. Lokalni pośrednicy spodziewają się dalszego spadku cen. Na przykład w Nikozji 120-metrowy apartament w centrum można kupić za ok. 200 tys. euro (ok. 840 tys. zł).

– Inwestowanie na Cyprze jest szczególnie ryzykowne. Problemy tego kraju rozpoczęły się stosunkowo niedawno i trudno dziś prognozować, kiedy się skończą. Zresztą często kryzys na rynku nieruchomości kończy się później niż w innych dziedzinach gospodarki – przekonuje Bartosz Turek.

Jednym z najdroższych europejskich rynków jest Monako. Tu 120-metrowy apartament kosztuje średnio ok. 4,7 mln euro, czyli prawie 20 mln zł. Na wynajmie można zarobić średnio ok. 39 tys. euro, czyli ok. 164 tys. zł miesięcznie. W stosunku do kosztów zakupu jest to jednak niewiele; rentowność takiej inwestycji wynosi zaledwie 1,6 proc. w skali roku.

Opinia

Warto kupować na Costa Del Sol

Małgorzata Wargocka-Borska Casa en Sol.

W Hiszpanii najbardziej skłonni do obniżek są deweloperzy. Niejednokrotnie przeceny nowych apartamentów nad morzem wynoszą do 60 proc. ich wartości z początków kryzysu. Dotyczy to szczególnie inwestycji położonych w odległości ok. 5–10 minut jazdy samochodem od pierwszej linii brzegowej Morza Śródziemnego. Takie nieruchomości nie są jednak atrakcyjne ani dla inwestorów, ani dla turystów. Dość stabilne są ceny na rynku wtórnym – osoby prywatne nie chcą lub nie mogą ich obniżyć. Obecnie najbardziej opłaca się kupować na wybrzeżu Costa del Sol na południu Hiszpanii. Drogie niegdyś nieruchomości w Marbelli, Maladze, Esteponie itd. obecnie można kupić dużo taniej, nietracąc przy tym nic z ich potencjału inwestycyjnego. Atrakcyjnie położone apartamenty, czyli znajdujące się w pierwszej linii brzegowej, zawsze będą się cieszyć zainteresowaniem turystów. Inną atrakcyjną lokalizacją jest Costa Brava oraz Barcelona i jej okolice. Lecz tam nieruchomości w czasie kryzysu nie straciły wiele na wartości. Zatem trudno je teraz polecić tym, którzy myślą o zakupie i poszukują korzystnych ofert inwestycyjnych.