Inwestycja w apartament w starych murach

Kupując mieszkanie do remontu w starej kamienicy, można wejść na minę. Jakie pułapki czyhają na inwestora?

Rynek luksusowych apartamentów, jak podkreśla Emil Chrzanowski, ekspert firmy Emmerson Realty, rządzi się swoimi prawami. – Entuzjastów, ze względu na bogatą historię i lokalizację, mają także lokale w zabytkowych kamienicach. Takie budynki są często położone w atrakcyjnych rejonach miast – mówi.

Przed remontem czy po remoncie

Zakup kamienicznego mieszkania wymagającego remontu jest jednak, jak twierdzi Chrzanowski, ryzykowny. – Takie apartamenty są wprawdzie znacznie tańsze od gotowych już mieszkań, ale właścicieli może spotkać sporo kosztownych niespodzianek – przestrzega. – Na pewno warto się rozejrzeć za wykończonym już lokalem w kamienicy, która przeszła gruntowną renowację – radzi.

O tym, że nie warto inwestować w luksusowe apartamenty w kamienicach, jest przekonany Sławek Muturi, założyciel Mzuri Investments. – Jest wiele innych, bardziej opłacalnych rozwiązań – mówi. – Taka inwestycja może mieć sens tylko wtedy, gdy kamieniczne mieszkanie ma absolutnie wyjątkową lokalizację i absolutnie luksusowe wykończenie oraz przynależy do niego np. podziemny garaż i podziemny basen. To jednak w polskich warunkach zdarza się niezmiernie rzadko – nie ukrywa. Jak dodaje, o wiele lepszą inwestycją jest zakup np. małych kawalerek na wynajem w budynkach, które nie uchodzą za luksusowe. – Ich ceny są często bardzo niskie, co oznacza wysokie zwroty z najmu – wyjaśnia.

Także on zwraca uwagę, że remont mieszkania w kamienicy jest dużo trudniejszy technicznie niż zwykłe wykończenie lokalu, który kupimy w standardzie deweloperskim. – Dodatkowe utrudnienia mogą się pojawić, gdy kamienica jest objęta jest ochroną konserwatora – mówi Muturi. – Z drugiej strony cena urządzonego mieszkania będzie znacząco wyższa, a kupujący nie zawsze będzie miał pewność, jaka jest jakość użytych materiałów – zauważa.

Norbert Liziński, menedżer ds. rozwoju sieciowej agencji Północ Nieruchomości, zwraca uwagę, że właściciele, którzy zaangażowali się w gruntowne odnowienie mieszkania, są przekonani, że mogą żądać za nie więcej. – To, co sprzedający uznają za znakomity wystrój, kupujący mogą jednak odbierać zupełnie inaczej – przestrzega Liziński. – Nie oznacza to, że takiej nieruchomości nie da się sprzedać. Nie brakuje osób, które mają nikłe pojęcie o remoncie, które nie mają ochoty kontrolować postępu prac, a mieszkanie o złym standardzie po prostu je odstrasza – dodaje.

W ocenie eksperta z Północy z ekonomicznego punktu widzenia bardziej opłacalne jest kupno mieszkania do remontu. – Dziś nie jest trudno o ekipę, która oferuje kompleksowe usługi – zapewnia Norbert Liziński.

Także Łukasz Browarczyk, pośrednik z BIG Nieruchomości, ocenia, że najkorzystniejszy będzie zakup mieszkania wymagającego generalnego remontu. – W przypadku kamienic trzeba jednak dokładnie sprawdzić stan budynku, porozmawiać z zarządcą i sąsiadami o potrzebach remontowych, planach inwestycyjnych i możliwościach finansowych ich realizacji – radzi Browarczyk. – Trzeba też krytycznym okiem ocenić sąsiedztwo. Zastanówmy się, czy nie będzie zniechęcające dla potencjalnych najemców. Zły stan kamienicy, brak planów remontowych oraz problematyczne sąsiedztwo, nawet przy wysokim standardzie mieszkania, raczej nie pozwolą na uzyskanie rynkowego czynszu – przestrzega. W ocenie eksperta z BIG Nieruchomości stare kamienice w dobrej lokalizacji to zawsze dobra inwestycja. – Ceny mieszkań w takich budynkach są zazwyczaj niższe niż w nowych apartamentowcach – mówi Browarczyk. – Jest to jednak inwestycja obarczona większym ryzykiem. Stan kamienicy, jeśli nie przechodziła gruntownych remontów, może być niewiadomą – przyznaje.

Zamiast hotelu

Chrzanowski radzi, by kamienicznego apartamentu szukać w miastach, w których zachowało się sporo takich nieruchomości. – Atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów jest Kraków, gdzie znajdziemy bardzo dużo kamienic w dobrym stanie – wyjaśnia ekspert Emmersona. – Do tego miasta przyjeżdża także wielu turystów, którzy zamiast hoteli bardzo często wybierają apartamenty w urokliwych kamienicach – zapewnia.

Na krakowskie kamienice zwraca też uwagę Maciej Trela, prezes agencji Północ Nieruchomości. – Najbardziej atrakcyjne oferty luksusowych mieszkań w kamienicach można znaleźć ścisłym centrum, czyli na Starym Mieście oraz na Kazimierzu – wskazuje. – Ceny mkw. najdroższych lokali wynoszą około 25 tys. zł. 1 mln zł pozwoli na zakup 40–50-metrowego mieszkania. Tymczasem przeciętne apartamenty w kamienicach są znacznie większe. Mają około 100 mkw. i zazwyczaj nie są zlokalizowane bezpośrednio przy płycie Rynku Głównego. Dlatego też średnia cena metra jest niższa i waha się od kilkunastu tysięcy do 20 tys. zł – podaje.

Eksperci mówią także o Warszawie. – Stolica nie może wprawdzie konkurować z Krakowem pod względem liczby ofert, ale za to stawki długoterminowego wynajmu są najwyższe w Polsce – mówi Chrzanowski. Z analiz Emmersona wynika, że ceny mkw. kamienicznych mieszkań w Warszawie zaczynają się od 6 tys. zł. Za tyle kupimy lokal do remontu. – Za 100-metrowy apartament w prestiżowej lokalizacji w stolicy trzeba zapłacić ponad 10 tys. zł za mkw. – podaje Chrzanowski.

Podkreśla, że poza starówkami warto też zwrócić uwagę na inne dzielnice. – Na przykład krakowski Kazimierz, przez lata postrzegany jako niebezpieczne miejsce, dziś jest bardzo popularny. Podobnie jest z warszawską Pragą-Północ, której rewitalizacja postępuje z roku na rok, co odbija się na cenach nieruchomości – zwraca uwagę ekspert Emmersona. – Stawki w tej dzielnicy są jednak nadal bardzo atrakcyjne. Inwestorzy kupują zabytkowe kamienice i poddają je renowacji – zwraca uwagę.

Muturi radzi, by decydując się na segment luksusowych nieruchomości, ograniczyć się do najlepszych miejsc największych i najbogatszych miast, jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Sopot. Zdaniem przedstawiciela Mzuri pod uwagę trzeba brać ścisłe centra i starówki. – Inaczej inwestor może mieć problem ze znalezieniem wystarczająco wielu najemców chętnych zapłacić wyższą stawkę za ów luksus – przestrzega.

Dla studenta i dyplomaty

Jak podkreśla Trela, najwyższe stopy zwroty osiągnie inwestor kupujący całą kamienicę do remontu, który przeprowadzi rewitalizację we własnym zakresie. – Jeśli kupujemy jedno mieszkanie, zwróćmy uwagę m.in. na piętro. Mało jest bowiem budynków z windami. Ważne też, by lokatorzy płacili na fundusz remontowy, a sąsiednie kamienice były w dobrym stanie technicznym – mówi prezes Północy.

Zakłada, że w rejonie Starego Miasta lub Kazimierza w Krakowie uda się nam kupić 50-metrowe mieszkanie w cenie 12 tys. zł za mkw., a remont metra lokalu pochłonie 2 tys. zł. – Za taką nieruchomość możemy uzyskać 4 tys. zł czynszu miesięcznie. Daje to stopę zwrotu na poziomie 6,5 proc. Przy wynajmie krótkoterminowym możemy liczyć na zwrot powyżej 10 proc. – szacuje Maciej Trela.

A Łukasz Browarczyk zapewnia, że problemów z wynajęciem luksusowych mieszkań w kamienicach nie ma w Trójmieście. – Lokale są najczęściej wynajmowane na doby w sezonie letnim, a potem – głównie zagranicznym studentom – tłumaczy. W wakacje za 100-metrowy apartament w Gdańsku można dostać 800 zł za dobę. – Przy wynajmie długoterminowym czynsz waha się od 3,5 tys. nawet do 5 tys. zł miesięcznie – podaje Browarczyk. – Zakładając od czerwca do sierpnia obłożenie na poziomie 80 proc. oraz dziewięciomiesięczny wynajem po sezonie, dochód w skali roku wyniesie 80–100 tys. zł. Inwestycja w apartament w dobrze zlokalizowanej kamienicy zwróci się w ciągu 10–15 lat – szacuje pośrednik.

Bardziej ostrożny jest Muturi. – Chętnych do wynajęcia luksusowego mieszkania w kamienicy nie będzie wielu, nawet w Warszawie, i to nawet przy założeniu, że da się parkować na podwórzu – twierdzi. Najemcą będzie osoba pracująca na bardzo wysokim stanowisku, mająca bardzo duży firmowy budżet na wynajem. Może to być też jakiś dyplomata. Nie spodziewa się jednak, by zwrot z najmu luksusowego apartamentu w kamienicy wyniósł więcej niż 2 proc. rocznie. Oznacza to, że inwestycja zwróci się po 50 latach.

[email protected]