Ruiny mieszkaniowe na celowniku inwestorów

Wymagające generalnego remontu lokale cieszą się sporym wzięciem. Można je kupić nawet o 40 proc. taniej niż podobne, ale odnowione już mieszkania.

– Nieruchomości do remontu są kupowane i dla siebie, i na inwestycje – zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert z firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami Emmerson Realty. – Inwestorzy mieszkania po modernizacji albo sprzedają, albo wynajmują.

Joanna Lebiedź, pośredniczka z agencji ReMax Action, zwraca zaś uwagę, że kompletnie zrujnowane mieszkania czy kamienice rzeczywiście cieszą się zainteresowaniem, ale pod warunkiem, że są dobrze zlokalizowane, a ich remont daje szanse zwielokrotnienia zysków w stosunku do nakładów. – Nie tylko w Warszawie jest wiele przedsiębiorstw specjalizujących się w odnawianiu starych nieruchomości i odsprzedaży ich z zyskiem – wskazuje pośredniczka. – Odzyskiwane po latach kamienice często przedstawiają obraz nędzy i rozpaczy, po czym są doprowadzane do tak wysokiego standardu, że znajdują nabywców po najwyższych cenach – podkreśla.

Ważne sąsiedztwo

Zdaniem Joanny Lebiedź łakomym kąskiem dla inwestorów są także pojedyncze zdewastowane, ale dobrze zlokalizowane mieszkania. – W tym przypadku ważne jest bezpośrednie sąsiedztwo – twierdzi pośredniczka. – Lepiej jest zainwestować w zrujnowany lokal w pięknej kamienicy, aniżeli w  średnio zdewastowane mieszkanie w ruderze z przeważającą liczbą lokali komunalnych, bez perspektyw na rychłą zmianę – podkreśla.

Opinię podziela Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments i Mzuri CFI. – Jeśli inwestujemy w zdewastowany lokal w dobrze utrzymanym budynku, sprawa jest relatywnie prosta. Wystarczy wyremontować samo mieszkanie – wyjaśnia prezes. – Gorzej, jeśli kupujemy mieszkanie w zrujnowanym budynku. Bierzemy na siebie dodatkowe ryzyko. Znam kilka osób, które zainwestowały – po okazyjnych cenach – w mieszkania w zdewastowanych kamienicach, bo właściciel zobowiązał się do wyremontowania części wspólnych. W efekcie zamroziły kapitał, gdyż właściciel albo zbankrutował, albo od początku działał w złej wierze – przestrzega. Ale, jak zapewnia Artur Kaźmierczak, inwestycja w mieszkanie w zdewastowanej kamienicy wcale nie musi być zła.

– Jako Mzuri Investments czy Mzuri CFI kupujemy zrujnowane kamienice do remontu i sprzedajemy w nich mieszkania po okazyjnych cenach. Budynki doprowadzamy zaś do bardzo dobrego stanu – mówi prezes.

Na pułapki czyhające na inwestorów skupujących ruiny zwraca też uwagę Maciej Górka, analityk portalu nieruchomości Domiporta.pl. – Aby zwrot z inwestycji był odpowiedni, koniecznie trzeba wziąć pod uwagę cztery parametry: cenę zakupu nieruchomości, koszt remontu, wysokość uzyskiwanego czynszu i lokalizację – wylicza analityk Domiporty.pl. – Najlepiej, by cena zakupu nieruchomości i poniesione na remont wydatki dały wartość niższą od średniej ceny metra lokali o podobnym standardzie w danej okolicy – wyjaśnia. Z analiz serwisu Domiporta.pl wynika, że ofert mieszkań, które wymagają nakładów na remonty, jest w całej Polsce ponad 11 tys. – Ich ceny zaczynają się od 1,9 zł za mkw. – podaje Maciej Górka. – W sześciu największych miastach cena za metr kwadratowy takich lokali jest niższa średnio o 320 zł od lokali o dobrym standardzie. Najmniejszą różnicę – od 112 do 210 zł za mkw. – odnotowaliśmy w Warszawie. Taka kwota oczywiście nie wystarczy na remont – zastrzega. W Krakowie różnice te wynoszą od 365 do 620 zł za mkw.

Z analiz Emmersona wynika zaś, że zrujnowaną nieruchomość można kupić nawet o 30– 40 proc. taniej niż podobny lokal w dobrym stanie w tej samej dzielnicy.

Jarosław Mikołaj Skoczeń radzi, by oprócz stanu technicznego budynku pod lupę wziąć m.in. media. – Znam przypadki, kiedy to właściciel mieszkania wymienił wszystkie instalacje wodne, elektryczne, centralnego ogrzewania. Niewiele to jednak pomogło – opowiada ekspert Emmerson Realty. – W pozostałej części budynku wszystko było bowiem w bardzo złym stanie, skorodowane i zgniłe. Woda nadal słabo leciała, a rury odpływowe ciągle się zapychały.

Polowanie na okazje

Na nieruchomości do remontu zwraca uwagę także Renata Cimaszewska, członek zarządu spółki m2 Group. – Największy zwrot z inwestycji zapewniają mieszkania często wyglądające jak ruiny, ale położone w dobrej lokalizacji – zauważa. – Lokale o dużym potencjale należą jednak do rzadkości. Wymagają dużych nakładów i pieniędzy, i czasu – nie ukrywa.

Jak jednak zapewnia Renata Cimaszewska, kupując mieszkanie w celach inwestycyjnych często bardziej opłaca się postawić na lokal o gorszym stanie technicznym niż już odświeżony przed sprzedażą przez właściciela. – Pozwala to łatwiej oszacować zakres wymaganych prac, a tym samym niezbędny budżet. W przypadku ruiny można też wynegocjować bardziej atrakcyjną cenę – tłumaczy. – Aby inwestycja przyniosła spodziewany zysk, inwestor musi mieć jednak specjalistów od prac remontowo-budowlanych, architekta wnętrz, dostęp do materiałów budowlanych, mebli oraz sprzętu AGD, co pozwoli na wygenerowanie dodatkowych oszczędności przy zachowaniu odpowiedniej jakości – dodaje.

Z analiz m2 Group wynika, że mając 180 tys. zł, inwestor może kupić i wyremontować 25-metrową kawalerkę w budynku z wielkiej płyty na warszawskiej Pradze-Południe czy Mokotowie.Odnowione i nowocześnie urządzone mieszkanie można wynająć nawet za 1,5 tys. zł miesięcznie. – Przy takim założeniu inwestycja powinna się zwrócić w 10–12 lat – szacuje Renata Cimaszewska.

Dodaje, że jeśli inwestorowi zależy na stosunkowo szybkim pomnożeniu kapitału, powinien rozważyć kupno mieszkania z przeznaczeniem na sprzedaż. – Taka inwestycja wymaga jednak znacznie większego budżetu – około 320 tys. zł oraz większych nakładów pracy – wyjaśnia Cimaszewska. – Aby zmieścić się w wyznaczonym budżecie, inwestor powinien założyć, że na zakup nieruchomości przeznaczy około 250 tys. zł, a pozostałą część pochłonie remont, wykończenie wnętrz, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz taksa notarialna – wyjaśnia. Dodaje, że dysponując takim kapitałem, w Warszawie można kupić około 40-metrowe mieszkanie w budynku z cegły np. na Starym Mokotowie, Ochocie czy Żoliborzu. – Będzie to lokal wymagający generalnego remontu, na który trzeba będzie przeznaczyć minimum 1,5 tys. zł na metr – szacuje. – W sprzyjających warunkach urządzone w nowoczesny sposób mieszkanie można sprzedać z zyskiem rzędu od 10 do 15 proc. (uwzględniając koszt zakupu oraz remontu) w ciągu sześciu miesięcy od rozpoczęcia inwestycji.

Mzuri CFI 1 stało się ostatnio właścicielem kamienicy w centrum Łodzi. – Wliczając koszty transakcyjne, budynek kosztował prawie 1 mln zł. Remont pochłonie około 3 mln zł. Spodziewamy się sprzedać mieszkania za około 4,75 mln zł, co przy około 45 kawalerkach, które powstaną, da cenę około 105 tys. zł za w pełni wyposażone mieszkanie – mówi Artur Kaźmierczak. – Taka kawalerka powinna przynieść inwestorowi zwrot rzędu 7 proc. rocznie. Spółka zaś w ciągu dwóch lat trwania projektu zarobi, przed opodatkowaniem, około 750 tys. zł, czyli około 50 proc. zaangażowanego kapitału – podaje.

Nie zawsze na kredyt

Mzuri CFI 2 kończy z kolei remont zdewastowanego mieszkania w Krakowie. – Kupiliśmy je za około 300 tys. zł, wliczając w to koszty transakcyjne. Koszt generalnego remontu i wyposażenia mieszkania to około 110 tys. zł – podaje prezes spółki. – Spodziewany czynsz brutto to 3,8 tys. zł miesięcznie. Zakładając opłaty do administracji w wysokości 700 zł, jeden miesiąc pustostanu rocznie i odejmując prowizję Mzuri za zarządzanie najmem, oznacza to rentowność najmu rzędu 7,2 proc. rocznie – wylicza Artur Kaźmierczak.

A Renata Cimaszewska radzi, by bez względu na formę inwestycji przed zakupem nieruchomości zweryfikować jej stan prawny, w tym prawo własności do gruntu. – Zakup lokali w budynkach położonych na nieuregulowanych gruntach nie jest kredytowany przez banki, co znacznie ogranicza liczbę potencjalnych nabywców, którym mieszkanie odsprzedamy, a tym samym zwiększa ryzyko inwestycji – wyjaśnia przedstawicielka m2 Group. Inwestor, który zamierza mieszkanie wynajmować, w swoich kalkulacjach powinien uwzględnić wysokość czynszu administracyjnego oraz podatku gruntowego. – Przymierzając się do lokowania kapitału w nieruchomości, warto także pamiętać, aby nie wydawać pieniędzy na zbędny metraż. Stopa zwrotu z wynajmu lub sprzedaży lokali o powierzchni 40 i 55 mkw. jest często podobna, a nakłady na zakup i wykończenie dodatkowych 15 mkw. mogą znacznie zwiększyć budżet potrzebny na inwestycję – tłumaczy Cimaszewska.

[email protected]