Dariusz Niedośpiał, prezes Develii: Popyt jest silny mimo wzrostu cen mieszkań

WYWIAD | Dariusz Niedośpiał. Z prezesem Develii (d. LC Corpu) rozmawiał Adam Roguski

LC Corp zmienia się w Develię. Zamknijmy temat – czy spółka ma jeszcze jakiekolwiek związki z Leszkiem Czarneckim, który w 2017 r. spieniężył pakiet większościowy?

Dariusz Niedośpiał: Po zmianie struktury akcjonariatu spółka z sukcesem realizuje strategię umacniania pozycji w segmencie mieszkaniowym i nowego podejścia do nieruchomości komercyjnych. Obecnie spółki Leszka Czarneckiego są jedynie głównym najemcą w naszym biurowcu Wola Center w Warszawie – umowa najmu kończy się w przyszłym roku, a firmy przenoszą się w inne miejsce.

Inne relacje, wynikające z działań na wolnym rynku, występują w ograniczonym zakresie w ramach zwyczajowych warunków handlowych.

Na spadkowym rynku w 2018 r. sprzedaliście 1,71 tys. mieszkań, o prawie 16 mniej niż rok wcześniej. W I kwartale tego roku sprzedaż skurczyła się o 49 proc., do 331 lokali. Jakie są zapatrywania na cały rok?

Poziom sprzedaży jest wypadkową oferty, jak również przyjętej polityki sprzedaży. W tym roku zakładamy sprzedaż na podobnym poziomie jak w latach poprzednich, co będzie związane z wprowadzeniem kilku nowych inwestycji w najbliższych miesiącach.

W tym roku planujemy wprowadzić do oferty łącznie ponad 2 tys. mieszkań. Na najbliższe lata mamy w przygotowaniu projekty na ponad 3,5 tys. mieszkań, z potencjałem na około 5 tys. w zależności od analiz i negocjacji gruntów.

Jakie czynniki wspomagają sprzedaż mieszkań, a co jest głównym czynnikiem utrudniającym działalność branży?

Faktem jest, że spółki deweloperskie mają problem z uzupełnieniem oferty. Problemem jest nie tylko zakup gruntów, ale też przeciągające się procedury administracyjne. Nie bez wpływu są również rosnące koszty generalnego wykonawstwa. Doskonale widać to po niższej sprzedaży nie tylko naszej spółki, ale również innych deweloperów, którzy w minionym roku sprzedali mniej mieszkań niż w 2017 r. i mniej, niż wynosiła prognoza.

Na wysoki popyt bez wątpienia wpływa kilka czynników. Jednym z najważniejszych jest zwyczajnie duże zapotrzebowanie. W Polsce brakuje mieszkań, a dla nas wyznacznikiem jest raport Eurostatu, który diagnozuje warunki lokalowe w Polsce jako jedne z najgorszych w Europie i określa czas potrzebny na ich poprawę na około dekadę. To, czy mieszkania będą się sprzedawać, i w jakim tempie, zależy od tego, czy na rynku będzie odpowiednia oferta, a klienci będą mieli wystarczającą zdolność nabywczą. Obecnie mamy korzystne warunki ekonomiczne – niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia oraz, mimo zaostrzenia polityki kredytowej (brak kredytów walutowych, wkład własny 20 proc.), stosunkową łatwość w uzyskaniu finansowania zewnętrznego. To wszystko sprawia, że – nawet przy obecnym poziomie cen mieszkań – przeciętnego Kowalskiego, szukającego mieszkania do zaspokojenia swoich potrzeb, z pomocą kredytu stać na nabycie lokalu dwa razy większego niż dziesięć lat temu.

Do tego dochodzą zakupy inwestycyjne mieszkań, stanowiące alternatywę dla niskooprocentowanych lokat. Rynek najmu w Polsce wciąż się rozwija i wynosi około 5 proc. w porównaniu z 30–50 proc. w innych krajach europejskich.

Obecnie największym zagrożeniem dla popytu są wspomniane rosnące ceny mieszkań i ograniczona podaż. Brak oferty spełniającej kryteria klientów co do lokalizacji, wielkości mieszkania, ale i ceny mieszczącej się w przedziale zdolności nabywczej klientów oznaczać będzie spadek tempa sprzedaży. W dłuższej perspektywie dochodzi także ryzyko podniesienia stóp procentowych.

O ile w ciągu ostatnich 12 miesięcy u was wzrosły koszty wykonawstwa, a o ile ceny mieszkań?

To zależy od projektu i jego specyfikacji, ale generalnie koszty wykonawstwa w ostatnim czasie w ujęciu procentowym wzrosły bardziej, niż wzrosła cena samych mieszkań.

Budujecie mieszkania w pięciu aglomeracjach, czy to optymalna struktura, czy pojawicie się w kolejnych miejscach?

Develia aktywnie działa w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach i Gdańsku, co przekłada się na efektywność kosztową. Na bieżąco monitorujemy możliwość wejścia na nowe rynki lokalne, jednak w przypadku naszej spółki miałoby to sens, jeśli realizowany byłby tam więcej niż jeden projekt.

Mimo że sprzedaż mieszkań w całej Polsce stymulowana jest przez te same czynniki, to każdy z regionów rządzi się swoimi prawami. Dla sukcesu realizacji projektów kluczowe jest poznanie specyfiki lokalnego rynku, wymagań klientów czy też podejścia urzędów oraz możliwości wyboru generalnego wykonawcy. Wejście na nowy rynek otwiera możliwości, ale i pociąga za sobą ryzyko, początkowo inwestycje generują również wyższe koszty. Tym samym w ramach przyjętego budżetu i planów inwestycyjnych w pierwszej kolejności skupiamy się na rynkach, gdzie funkcjonujemy, mamy doświadczenie i przetarte ścieżki.

Na bieżąco obserwujemy trendy na rynku i szukamy możliwości rozwoju, czego przykładem jest uruchomienie pierwszej inwestycji mieszkaniowej w Katowicach czy uzupełnienie oferty o aparthotel w Gdańsku.

Jak wygląda bank ziemi, czy planowane są kolejne zakupy?

Dobre wyniki spółki na przestrzeni kolejnych lat oraz stabilne zaplecze finansowe pozwalają na kontynuowanie zakupów gruntów i realizację kolejnych inwestycji w największych miastach Polski. Nieustannie prowadzimy analizy i reagujemy na oczekiwania nabywców, starając się w sposób elastyczny dopasowywać aktualną ofertę do potrzeb rynku. Nasza spółka jest jedną z czołowych firm deweloperskich w Polsce i strategią jest utrzymanie tej pozycji.

W 2018 r. wypracowaliście bardzo wysoką marżę brutto ze sprzedaży 31 proc. (wzrost o 2,2 pkt proc. rok do roku). W bieżących wynikach finansowych odzwierciedlone są projekty rozpoczynane kilkanaście miesięcy temu, czyli przed gwałtownym wzrostem cen wykonawstwa. Czy taka marża jest do utrzymania w projektach, które będą wchodzić do wyników w tym i przyszłym roku?

Ze względu na dynamicznie zmieniającą się sytuację na rynku: ceny gruntów i wykonawstwa, koszty pracy, utrzymanie przez Develię osiągniętej w I kwartale marży brutto ze sprzedaży będzie zadaniem niezwykle trudnym, jednak wierzymy, że kontynuacja strategii pozwoli zredukować wpływ niekorzystnych czynników na wyniki spółki. Należy się jednak spodziewać, że wyniki w kolejnych miesiącach będą zbliżone do średniej na rynku. Wszystko zależy od tego, na ile dalej będą rosły ceny mieszkań.

W 2018 r. ceny mieszkań wzrosły średnio o kilkanaście procent, czy w tym roku będą kolejne podwyżki? Jak daleko jesteśmy od progu bólu klientów?

W tym roku, podobnie jak w poprzednich latach, można się spodziewać dalszego wzrostu cen, jednak o mniejszej dynamice. Wpływ na to będą mieć wspomniane rosnące koszty wykonawstwa czy problem z nową podażą. Co prawda w tym roku przekroczone zostały ceny z ostatniego boomu, jednak pamiętajmy, że przez ostatnią dekadę średnie krajowe wynagrodzenie wzrosło o ponad 70 proc., a inflacja wyniosła 20 proc. Tym samym, mimo wzrostu cen, indeks dostępności mieszkaniowej jest dwa razy większy niż 12 lat temu. Ponadto jeśli spojrzymy na wzrosty cen w innych krajach europejskich, to okaże się, że jedynie w Hiszpanii, Włoszech i Rumunii odnotowano niższy wzrost.

Zainteresowanie klientów mieszkaniami wciąż jest bardzo duże. Na projektach wieloetapowych odnotowujemy więcej zgłoszeń niż w rekordowym 2017 r. Jest to związane nie tylko z potrzebami mieszkaniowymi Polaków, ale również z korzystną sytuacją ekonomiczną i optymistycznym nastawieniem do zakupu mieszkania. Wynika to z niskiego bezrobocia, rosnących zarobków, a co za tym idzie wysokiej zdolności nabywczej klientów.

Duży wpływ mają również stale rosnące oszczędności Polaków, które przekraczają 700 mld zł w połowie ulokowane na rachunkach bieżących. To sprawia, że na rynku wciąż aktywni są klienci inwestycyjni.

O jakiej skali mówimy? Jaką część waszej sprzedaży stanowią zakupy bez udziału kredytów?

Średnio jest to około 40 proc., przy czym dużo zależy od portfela inwestycji, jakie posiadamy w ofercie. W przypadku projektów zlokalizowanych w centrum, nadających się i do zamieszkania, i na wynajem, udział transakcji gotówkowych może sięgnąć 70–80 proc. Zresztą jeśli spojrzymy na raport NBP, to wynika z niego, że zakup za gotówkę zdecydowanie dominuje w największych aglomeracjach, jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk i wynosi około 7 proc., a więc jest dużo wyższy.

Należy przy tym zaznaczyć, że większość naszych klientów to osoby nabywające lokale na potrzeby własne.

W sierpniu przewidywane jest zamknięcie wartej 113 mln euro transakcji sprzedaży dwóch biurowców. Próbowaliście sprzedać więcej nieruchomości komercyjnych z portfela. Jakie są perspektywy znalezienia kupca na te aktywa? Na czym będzie polegać nowe podejście do nieruchomości komercyjnych?

Według obecnej strategii zakładamy sprzedaż gotowych, skomercjalizowanych projektów oraz realizację nowych, z założeniem ich sprzedaży. Dlatego też, w przypadku pojawienia się odpowiedniej oferty, jesteśmy otwarci na sprzedaż.

Koniunktura na rynku biurowym jest bardzo dobra. Nasze plany w najbliższym czasie będą dotyczyć inwestycji we Wrocławiu, Warszawie oraz Trójmieście.

LC Corp. Nowa nazwa wieńczy zmiany

Decyzją walnego zgromadzenia deweloperska firma będzie funkcjonować pod nazwą Develia (po zarejestrowaniu uchwały przez sąd). Co prawda miliarder Leszek Czarnecki wycofał się z akcjonariatu w 2017 r., to w jego grupie znajduje się wehikuł inwestycyjny LC Corp BV, co czasem stwarza zamieszanie – jak kilka miesięcy temu, gdy informowano o zainwestowaniu 100 mln zł przez LC Corp w Getin Noble Banku (chodziło oczywiście o wehikuł).

Ponad 60 proc. akcji dewelopera kontrolują OFE.

Dariusz Niedośpiał kieruje spółką od 2008 r. Wcześniej był związany z innymi firmami Leszka Czarneckiego, m.in. Towarzystwem Ubezpieczeniowym Europa czy Europejskim Funduszem Leasingowym. Jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. ar