Problemy z podażą podniosą ceny

Obserwujemy mocny popyt i wyzwania po stronie podaży. W takim wypadku ceny mieszkań nie będą spadać - mówi Eyal Keltsh, wiceprezes notowanej na Catalyst Grupy Robyg, w rozmowie z Adamem Roguskim.

Według szacunków firmy JLL na sześciu głównych rynkach sprzedaż mieszkań skurczyła się w ubiegłym roku o blisko 19 proc., do 53,1 tys. Jakim właściwie wynikiem zakończył rok Robyg – zmieniliście bowiem metodologię...

W 2020 r. podpisaliśmy 2,16 tys. umów rezerwacyjnych, o 16 proc. mniej niż rok wcześniej. Do tej pory w ten sposób prezentowaliśmy kontraktację. Od tego roku będziemy publikować wyłącznie dane na temat sprzedaży w postaci umów deweloperskich.

Zmiana podejścia była podyktowana pandemią – umowy rezerwacyjne są stosunkowo łatwe do anulowania, a deweloperskie nie. Chcieliśmy pokazać, że biznes nie jest zagrożony – mimo zawirowań mieszkania są dalej kupowane, popyt jest silny. W 2020 r. zawarliśmy 2,57 tys. umów deweloperskich. W 2019 r. było ich ponad 2,2 tys., a w 2018 r. 2,5 tys. (umów rezerwacyjnych odpowiednio 2,57 tys. i 2,52 tys. – red.).

Na sprzedaż mieszkań w 2020 r. główny wpływ miał lockdown, a także odpływ inwestorów kupujących z myślą o najmie, szczególnie krótkoterminowym. Jak oceniacie tegoroczne perspektywy rynku?

Naszym celem jest uzyskanie w 2021 r. wyższej sprzedaży mieszkań, rzędu 2,7 tys. Jeśli chodzi o „moce produkcyjne", mamy potencjał, by taki wynik uzyskać. Na koniec grudnia mieliśmy w ofercie 2,1 tys. lokali, a planujemy wprowadzić do sprzedaży dużo projektów – kolejnych etapów, ale także nowych inwestycji, w sumie 3–4 tys. mieszkań. Kładziemy nacisk na to, by klienci w biurach sprzedaży czuli się bezpiecznie, regularnie testujemy pracowników na covid, oczywiście kontakt, a także zawarcie umowy rezerwacyjnej, są też możliwe online.

Podaż jest jednak mocno uzależniona od możliwości płynnego wprowadzania inwestycji do realizacji. Cała branża mówiła już wcześniej o niewydolności administracji – dłuższych terminach uzyskiwania pozwoleń. Niestety, pandemia to jeszcze pogorszyła i jest to największe wyzwanie dla deweloperów.

To dlatego w ofercie nie pojawił się dotąd Poznań? W maju mówiliście, że chcielibyście uruchomić pierwszy projekt pod koniec 2020 r.

Tak, przesunięcie startu to efekt wydłużonych procedur. Spodziewamy się, że Poznań pojawi się w ofercie w tym roku. Poza komunikowanym już Ostrowem Tumskim, będzie to także inwestycja w dzielnicy Piątkowo.

Jak oceniacie popyt na mieszkania?

Wspomniał pan o tym, że odpłynęli inwestorzy kupujący na wynajem – w pewnym stopniu zastąpiły ich osoby poszukujące możliwości ulokowania kapitału w środowisku niskich stóp procentowych. Jeśli chodzi o nasze projekty w Warszawie i Gdańsku, wciąż około 50 proc. stanowią klienci, którzy nie korzystają przy zakupie lokalu z kredytu, we Wrocławiu ten odsetek jest nieco mniejszy, bo tam mamy nieco inną ofertę.

Widzimy także wielu klientów, którzy szukają większych mieszkań, jeśli możliwe z ogródkami czy tarasami – niedawno wprowadziliśmy do oferty nowy projekt w Gdańsku i w pierwszej kolejności kupowane są tam właśnie duże lokale. Kwarantanna, konieczność zdalnej pracy i nauki szkolnej sprawiły, że ludzie potrzebują dodatkowej przestrzeni do pracy i wypoczynku. Podsumowując, obserwujemy silny popyt.

W niedawnej notce prasowej napisaliście, że pewna nadpłynność gotówki na rynku będzie przekierowana na inwestycje w mieszkania także przez cudzoziemców. Czy to nie brzmi jak wstęp do nakręcania bańki?

Uściślę. W zdecydowanej większości chodzi o Polaków, którzy mieszkają za granicą – w Wielkiej Brytanii czy Skandynawii – ale inwestują w mieszkaniówkę w kraju. Pod pojęciem cudzoziemców rozumiemy także Ukraińców i obywateli innych krajów, którzy aktualnie mieszkają w Polsce. Nie widzimy zmasowanych zakupów inwestorów np. z Niemiec, jeśli to miał pan na myśli.

Nie widzę ryzyka bańki, popyt jest zdrowy. Jak mówiłem, to głównie osoby, które chcą zaparkować kapitał. Poza tym to osoby, które chcą poprawić komfort życia w dobie zdalnej pracy i nauki.

Widzę za to kurczenie się zasobów gruntów, te dostępne są coraz dalej od centrów aglomeracji – i to jest duże wyzwanie. W połączeniu z opóźnieniami administracyjnymi...

...oznacza to wzrost ceny mieszkań?

Obserwujemy mocny popyt i wyzwania po stronie podaży. W takim wypadku ceny mieszkań nie będą spadać – przeciwnie.

Na początku pandemii wielu liczyło, że ceny mieszkań obejmie korekta...

Ceny nie mogły spaść, skoro podaż jest pod presją. Ziemi jest coraz mniej, a ceny ofertowe, które jeszcze niedawno uchodziły za nierozsądne, stają się cenami transakcyjnymi. Jeśli deweloperzy mają obronić marże, nie mogą obniżać cen. Mamy szczęście, posiadając bank gruntów pod budowę 21 tys. mieszkań, co pozwala nam na kilka lat pracy, oczywiście na bieżąco uzupełniamy zasoby, chcąc utrzymać skalę działalności. W tym roku ceny mieszkań będą dalej rosły – chyba że stanie się coś nieoczekiwanego, dramatycznego na rynku.

Jak wyglądają teraz koszty wykonawstwa?

Są stabilne, mamy własnego generalnego wykonawcę i dużą skalę pozwalającą na pracę z podwykonawcami na stabilnych warunkach. Dostępność podwykonawców jest na pewno większa niż w poprzednich latach.

Jakiego rodzaju mieszkania są najlepsze, by przechować wartość?

Nie ma reguły, to zależy, jakim ktoś jest typem inwestora. W każdym segmencie rynku widzimy duży popyt na mieszkania, dziś poszukiwane są zwłaszcza dwu- i trzypokojowe.

Macie też w ofercie mikroapartamenty, lokale po kilkanaście metrów kwadratowych...

To 420 lokali, z czego połowa ma już nabywców. To interesujący projekt na styku Woli, Ochoty i Włoch. Z racji rozmiaru, przy warszawskich cenach, wartość zakupu lokalu jest relatywnie niewysoka. Mamy jeszcze jeden tego rodzaju projekt w Gdańsku. Nie wykluczamy więcej takich inwestycji, choć co do zasady stawiamy na standardową mieszkaniówkę.

Mikroapartamenty to raczej pochodna tego, co można na danym gruncie zbudować. Można powiedzieć, że to PRS dla inwestorów indywidualnych – bo mikroapartamenty są kupowane typowo na wynajem, a nie na własne potrzeby mieszkaniowe.

PRS, czyli najem instytucjonalny mieszkań, coraz prężniej się u nas rozwija. Ostatnio dużą paczkę lokali sprzedał funduszowi giełdowy Marvipol. Jesteście zainteresowani rynkiem PRS?

Widzimy, że ten rynek rośnie, przyglądamy się mu i analizujemy z właścicielem (w 2018 r. Robyg został przejęty przez fundusz z rodziny Goldman Sachs – red.), w jakim kierunku się rozwijać.

Moim zdaniem z punktu widzenia dewelopera PRS to rynek, który wciąż nie jest atrakcyjny, w Polsce jeszcze nie pozwala na zadowalający zwrot. Poza tym mentalność ludzi w Polsce jest podobna do tej, którą widzę w Izraelu – raczej kupuje się mieszkania i płaci ratę kredytu, niż je wynajmuje i płaci czynsz. Odwrotnie niż w Niemczech czy Holandii. Oczywiście, młode pokolenie ma inne nastawienie – zobaczymy, czy to wystarczy.

Ścieżki w Polsce są dwie: albo za kilka lat będziemy mieć nawis podażowy w postaci mieszkań z nieudanych projektów PRS, albo faktycznie rozwinie się nowa część rynku.

Jesteście obecni w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu, za chwilę ruszy sprzedaż w Poznaniu. Czy na radarze są kolejne aglomeracje?

Na razie skupiamy się na rozwinięciu działalności w Poznaniu. Obserwujemy miasta sąsiadujące z aglomeracjami, w których już jesteśmy obecni. Na razie nie planujemy wchodzić do kolejnego dużego miasta, chyba że pojawi się sensowna okazja.

Bank ziemi we Wrocławiu powiększyliście, przejmując lokalnego dewelopera. Interesują was zakupy innych firm?

Rozglądamy się za działkami, nie wykluczamy przejęć, bo one pozwalają na pozyskanie dużego banku gruntów. Jesteśmy też gotowi na niestandardowe działania, w Poznaniu kupiliśmy punkt sprzedaży samochodów – po wyprzedaży aut będziemy mogli zbudować na działce mieszkania.

W 2020 r. przekazaliście klientom 2,7 tys. mieszkań, choć potencjał oceniany był na ponad 3 tys.

Mimo opóźnień administracyjnych inwestycje ukończyliśmy w terminie. Pandemia spowodowała jednak, że część klientów nie mogła dopiąć formalności – m.in. nabywcy spoza Polski, którym restrykcje nie pozwoliły przyjechać. W tych niełatwych czasach podchodzimy do klientów bardzo elastycznie, część przekazań przesunie się po prostu na 2021 r.

Jaki jest potencjał przekazań w 2021 r.?

Potencjał jest podobny jak w ubiegłym roku, czyli 3 tys. mieszkań. Trudno powiedzieć, ile faktycznie kluczy wydamy klientom, liczymy że więcej niż w 2020 r.

W lipcu zapadają obligacje o wartości 45 mln zł. Planujecie je zrolować?

Nie wykluczamy plasowania nowego długu, szczególnie jeśli zdecydujemy się na zakupy gruntów.

Eyal Keltsh jest członkiem zarządu Grupy Robyg od maja 2009 r. Ma ponad 25-letnie doświadczenie na rynku deweloperskim w Europie Środkowej i Wschodniej. Od 2000 r. jest dyrektorem Nanette Real Estate Group (kilka lat temu duży akcjonariusz Robyga), wcześniej w latach 1994–2008 był dyrektorem wielu spółek grupy Kardan Investment (swego czasu akcjonariusz GTC). Jest absolwentem Wydziału Ekonomii i Rachunkowości Uniwersytetu w Hajfie.