Deweloperzy podsumowują sprzedaż mieszkań w 2024 roku

Za nami bardzo zmienny rok pod względem sprzedaży, w końcówce lekkie odbicie po bardzo słabych wakacjach. Jak poradzili sobie notowani deweloperzy?

Ruszył sezon publikacji wyników sprzedaży mieszkań przez deweloperów z GPW i Catalyst – tym razem dane obejmują IV kwartał i cały 2024 r. Artykuł będziemy aktualizować na bieżąco, wraz ze spływem danych ze spółek.

Z raportów miesięcznych analityków wiemy, że po bardzo słabym III kwartale, w ciągu ostatnich trzech miesięcy 2024 r. sprzedaż się nieco poprawiła. W całym roku, według Otodom Analytics, w siedmiu największych aglomeracjach sprzedano 37 tys. lokali, o 26 proc. mniej niż w 2023 r.

IV kwartał upłynął pod znakiem promocji i rabatów u deweloperów, drogiego i trudno dostępnego kredytu w bankach, a kwestia nowego rządowego programu dla mieszkalnictwa się nie wyjaśniła: przeciwnie, minister rozwoju zapowiedział nową odsłonę propozycji na początku 2025 r. Dodatkowy niepokój zasiał prezes NBP sugerując, że obniżka stóp procentowych może się przesunąć na 2026 r.

Deweloperzy stosują dwa sposoby prezentowania sprzedaży. Większość raportuje umowy deweloperskie i przedwstępne – zawarte od razu bądź pochodzące z konwersji wcześniejszych rezerwacji (A), mniejszość bazuje na płatnych rezerwacjach oraz takich umowach deweloperskich i przedwstępnych, których nie poprzedziła rezerwacja (B). Oznacza to, że w tej pierwszej grupie przynajmniej w I kwartale widoczne były jeszcze efekty „Bezpiecznego kredytu”.

Atal. Sprzedaż mieszkań w grudniu najlepsza od maja

Budujący w ośmiu aglomeracjach deweloper w 2024 r. sprzedał (A) 2068 lokali, o 27 proc. mniej niż rok wcześniej. W listopadzie, przy okazji konferencji poświęconej wynikom finansowym za III kwartał, firma obniżyła cel z 2,3-2,5 tys. do bliżej 2,1 tys. lokali.

W samym IV kwartale deweloper znalazł nabywców na 445 mieszkań, o 53 proc. mniej niż rok wcześniej, gdy działał „Bezpieczny kredyt”, oraz o 26 proc. więcej niż w bardzo słabym III kwartale 2024 r. Uwagę zwraca bardzo dobra sprzedaż w grudniu - 185 lokali – najwięcej od maja. Na koniec roku zawartych było 105 umów rezerwacyjnych.

- Widzimy, że od kilku miesięcy popyt na mieszkania utrzymuje się na stałym poziomie. Nie zmienia to faktu, że istnieje również niepewność klientów spowodowana wysokimi kosztami kredytów hipotecznych w Polsce, które są najdroższymi w Europie. Dlatego też na koniunkturze w 2025 r. zaważy wysokość stóp procentowych. Zakładamy, że w 2025 r. stopy będą obniżane, co poprawi zdolność kredytową nabywców, jak również pozytywnie przełoży się na decyzyjność związaną z zakupem nieruchomości – skomentował Zbigniew Juroszek, prezes Atalu. - Taki impuls popytowy nie wywoła jednak znaczącego, tj. wykraczającego poza poziom inflacji, wzrostu cen, ze względu na dużą podaż nowych mieszkań. Ceny pozostają stabilne, nie obserwujemy przesłanek do ich dynamicznego wzrostu, jak i spadku. Koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych nie ulegają obecnie większym zmianom. Wyzwaniem pozostają ceny gruntów, które w największych miastach są wysokie. Bilansując jednak te czynniki należy się spodziewać, że ceny nie będą ulegać istotnym wahaniom - dodał.

Zaznaczył, że otoczenie polityczno-legislacyjne wciąż stanowi niewiadomą, a ma potencjał, by wpływać na sytuację rynkową. - Przykładem jest trwający od wielu miesięcy pat decyzyjny w sprawie dopłat do kredytów, który wprowadził nabywców w stan zawieszenia. Trudno jest nadal przewidzieć, jak wyglądać będzie polityka mieszkaniowa rządu. Z pewnością rynkowi mieszkaniowemu potrzebna jest stabilność regulacji oraz usprawnienie kwestii administracyjnych, które znacząco wpływają na koszty budowy mieszkań – powiedział Juroszek.

Lokum. Odbicie sprzedaży po szokującym III kwartale

Budujący we Wrocławiu i coraz mniej w Krakowie deweloper w 2024 r. sprzedał (A) 157 lokali, o 78 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale podpisał 35 umów, o 77 proc. mniej niż rok wcześniej i o 400 proc. więcej niż w III kwartale (szeroko komentowany raport mówił o sprzedaży wówczas zaledwie 7 lokali). Na koniec grudnia zawartych było 20 umów rezerwacyjnych.

- W minionym roku mieliśmy do czynienia z mocnym hamowaniem popytu. Po zakończeniu programu „Bezpieczny kredyt”, przy rekordowo wysokich kosztach kredytu hipotecznego nabywcy mieszkań stracili możliwość finansowania zakupów. Na zakup mieszkania mogła pozwolić sobie tylko najzamożniejsza grupa klientów, dysponująca głównie gotówką. Dużą niepewność wprowadził brak determinacji rządu dotyczącej nowego programu wsparcia klientów. Nabywcy byli zdezorientowani, odkładali zakupy w czasie, w oczekiwaniu na finalną decyzję rządu. Znalazło to silne odzwierciedlenie także w naszych wynikach sprzedaży – skomentował prezes Bartosz Kuźniar. - Liczymy, że bieżący rok przyniesie klientom poprawę warunków panujących na rynku. Wkrótce mamy poznać założenia nowego programu mieszkaniowego zapowiadanego przez MRiT. Dużo zależeć będzie też od działań Rady Polityki Pieniężnej. W sytuacji, gdy Polska ma najwyższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w UE, klienci zmuszeni są do oczekiwania na spadek stóp procentowych bądź programy wsparcia. Od strony podaży my jesteśmy dobrze przygotowani wkraczając w nowy rok z dużą pulą gotowych bądź planowanych do ukończenia w tym roku mieszkań. Wkrótce spodziewamy się też uzyskać pozwolenie na budowę dla nowej wieloetapowej inwestycji w centrum Wrocławia. Decyzję o jej starcie uzależniać jednak będziemy głównie od poprawy zdolności nabywczych klientów i tempa sprzedaży mieszkań z oferty, którą dysponujemy obecnie, aby nie obciążać spółki nadmiernymi wydatkami przy braku popytu na mieszkania. Kluczowe z punktu możliwości uruchomienia nowych inwestycji będzie, czy klienci będą w stanie zaakceptować wzrost cen mieszkań adekwatny do wzrostu kosztów ich wytworzenia – dodał.

Marvipol. IV kwartał najsłabszy pod względem sprzedaży

Budujący w Warszawie i Gdańsku deweloper sprzedał (B) w 2024 r. 430 lokali, o 54 proc. mniej niż rok wcześniej. Wartość sprzedanych lokali skurczyła się jednak o tylko 18,5 proc., do 361 mln zł.

Dla spółki to IV kwartał okazał się najsłabszy – znalazła nabywców na 67 lokali, o 67 proc. mniej niż rok wcześniej i 39 proc. mniej kwartał do kwartału. Co więcej, to najsłabszy wynik od końcówki 2022 r.

Wikana. Mocny finisz małego dewelopera

Budujący w południowo-wschodniej Polsce deweloper sprzedał (A) w 2024 r. 169 lokali, o 48 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale spółka podpisała 65 umów, o 33 proc. mniej niż rok wcześniej, ale i o 160 proc. więcej niż w III kwartale. Dla Wikany był to najlepszy w 2024 r. kwartał.

Dom Development. Jaki kryzys? Rekordowa sprzedaż mieszkań

Budująca w czterech miastach grupa kryzysu nie widzi. W IV kwartale spółka znalazła nabywców (B) na 1159 lokali, o 18 proc. więcej niż rok wcześniej i o kilka sztuk więcej niż III kwartale. W całym 2024 r. padł nowy rekord – sprzedaż sięgnęła 4269 lokali, o 8,5 proc. więcej niż rok wcześniej i 5 proc. więcej niż w dotychczas najlepszym 2021 r.

Wyniki grupy skomentował nowy prezes, Mikołaj Konopka.

- Patrząc na rynek mieszkaniowy w największych aglomeracjach Polski, miniony rok przyniósł schłodzenie popytu w porównaniu z 2023 r. Złożyły się na to m.in. niepewność związana z zapowiadanym programem preferencyjnych kredytów, z którego rząd ostatecznie wycofał się w grudniu, jak i utrzymujące się wysokie stopy procentowe, przez co kredyty hipoteczne w Polsce należą do najdroższych w całej Unii Europejskiej. Jednocześnie obserwowaliśmy stopniową odbudowę podaży mieszkań przez deweloperów wobec bardzo niskiego poziomu z początku roku. Dla kupujących pozytywnym efektem tej sytuacji jest większa oferta mieszkaniowa na rynku oraz wyhamowanie wzrostu cen mieszkań. Z kolei dla deweloperów rynek nieruchomości stał się bardziej wymagający, a wielu naszych konkurentów doświadczyło spadku sprzedaży rok do roku – powiedział Konopka. - W tych warunkach Grupa Dom Development sprzedała w 2024 r. 4269 lokali netto, co jest największym wynikiem w całej 29-letniej historii Grupy. Świadczy to o atrakcyjności naszej oferty oraz jej doskonałym dopasowaniu zarówno do oczekiwań klientów korzystających z finansowania kredytowego, jak i kupujących mieszkania za gotówkę – dodał. W IV kwartale udział transakcji finansowanych kredytem wyniósł 56 proc. - Zdecydowana większość naszych mieszkań znajduje nabywców już na etapie budowy. Z tego względu nie planujemy zwalniać tempa rozwoju. Wręcz przeciwnie, regularnie uzupełniamy bank ziemi oraz uruchamiamy nowe projekty – podkreślił Konopka.

Archicom ze znakomitym finiszem, ale poniżej ambicji

Należący do Echo Investment, budujący w kilku miastach deweloper w IV kwartale sprzedał (A) 751 lokali, o 44 proc. więcej niż rok wcześniej i o 28 proc. więcej niż w III kwartale. To najlepszy rezultat od I kwartału 2021 r. (pro forma, kiedy Echa i Archicomu nie łączyły jeszcze więzy kapitałowe).

W całym 2024 r. deweloper znalazł nabywców na 2196 lokali, o 16 proc. więcej niż rok wcześniej. IV kwartał wypadł bardzo dobrze, ale ambicje zarządu były większe. Nie udało się zrealizować celu sprzedaży 2,4–2,5 tys. lokali (obniżonego pod koniec listopada z 2,6 tys.).

Victoria Dom z najsłabszym kwartałem od 2017 r.

Budująca w Warszawie i Krakowie firma w IV kwartale sprzedała (B) tylko 152 lokale, o 62 proc. mniej niż rok wcześniej i o 35 proc. mniej niż w III kwartale. To najsłabszy okres od II kwartału 2017 r.

W całym 2024 r. deweloper znalazł nabywców na 1014 lokali, czyli połowę tego, co rok wcześniej: tylko w III kwartale ub.r. sprzedaż pobiła rekord i wyniosła 736 mieszkań.

Wynik nie powinien szokować, Victoria Dom jako specjalizuje się w mieszkaniach z segmentu popularnego, dla nabywców pierwszych lokali w życiu. To grupa, której otoczenie makro najmocniej dało się we znaki w 2024 r., a która skorzystała ze wsparcia państwa w 2023 r.

„Spowolnienie sprzedaży, w porównaniu do rekordowego 2023 r., jest związane z zakończeniem rządowego programu dofinansowywania kredytów hipotecznych w grudniu 2023 r. przy utrzymującym się wyższym poziomie cen lokali oraz pozostających na wysokich poziomach stopach procentowych. Grupa zamierza kontynuować strategię koncentrując się na optymalizacji rozkładów mieszkań i oferując określoną liczbę pokoi na średniej powierzchni mieszkania istotnie mniejszej niż w ofercie podmiotów konkurencyjnych” – czytamy w prezentacji.

Develia z rekordowym rokiem, ale słabszym IV kwartałem

Budująca w kilku miastach firma w 2024 r. sprzedała (A) 3197 lokali, o prawie 20 proc. więcej niż rok wcześniej. Spółka przekroczyła roczny cel, który mówił o podpisaniu 2900-3100 umów i wypracowała najlepszy wynik w historii. Jednak sam IV kwartał był w 2024 r. najsłabszy: Develia sprzedała 497 mieszkań, o 19 proc. mniej niż rok wcześniej i o 34 proc. mniej niż w III kwartale. Na koniec grudnia zawarte były 432 umowy rezerwacyjne.

Prognoza zarządu przewidywała, że II półrocze będzie słabsze niż początek 2024 r.

– Mamy za sobą kolejny rekordowy rok pod względem sprzedaży. Przekroczyliśmy ambitny roczny cel, co szczególnie nas cieszy w kontekście wymagającego rynku, charakteryzującego się wysokim poziomem niepewności. Ostatnie miesiące minionego roku były dla nas także bardzo udane pod kątem rezerwacji – w 2025 r. weszliśmy z wysoką liczbą umów rezerwacyjnych, które powinny zamieniać się w umowy deweloperskie w I kwartale. Wypracowane w 2024 r. rezultaty umocniły pozycję Develii w czołówce deweloperów mieszkaniowych – skomentował Andrzej Oślizło, prezes Develii.

JHM na obniżonych obrotach

Należący do Grupy Mirbud, notowany na Catalyst deweloper budujący w Łodzi, Skierniewicach czy Jastrzębiej Górze, w 2024 r. sprzedał (A) 321 lokali, o 29 proc. mniej niż rok wcześniej. W IV kwartale firma zawarła 70 umów, o 59 proc. mniej niż rok wcześniej i o 6 proc. więcej niż w III kwartale. 

Murapol znów z mocnym ostatnim kwartałem

Budujący w kilkunastu miastach deweloper w 2024 r. sprzedał (A) 2914 lokali, o 0,9 proc. więcej niż rok wcześniej. We wrześniu Murapol obniżył całoroczny cel sprzedaży z 3,7 tys. do 3,2 tys., w listopadzie mówiono już o celu rzędu 3 tys.

W samym IV kwartale spółka znalazła nabywców na 873 lokale, o prawie 4 proc. więcej niż rok wcześniej i o 26 proc. więcej niż w III kwartale. Podobnie jak w 2023 r., również w ubiegłym ostatni kwartał odstawał wyraźnie od wcześniejszych. Na koniec grudnia zawartych było 161 umów rezerwacyjnych. W ofercie było 4618 lokali w 16 miastach.

W 2024 r. Murapol zakontraktował również budowę 948 lokali dla PRS.

- Osiągnięte wyniki działalności operacyjnej zdecydowanie pozwalają nam pozytywnie podsumować miniony rok, mimo znacznie trudniejszego otoczenia makroekonomicznego i koniunktury rynkowej. Umocniliśmy pozycję zarówno w segmencie detalicznym, jak i PRS, łącznie sprzedając blisko 3,9 tys. lokali, a z nawisem rezerwacji - ponad 4 tys. lokali. Mocnym atutem naszego modelu jest sprawność i systematyczne rozbudowywanie oferty produktowej - w minionym roku postawiliśmy do dyspozycji klientów detalicznych kolejnych ponad 3,9 tys. lokali w 16 miastach. Rozwinęliśmy także naszą mapę działalności wchodząc z ofertą mieszkań do nowej lokalizacji – Lublina, a w kolejnych dwóch nowych miastach – Kielcach i Częstochowie, zakontraktowaliśmy działki i przygotowujemy pierwsze projekty mieszkaniowe. W 2025 r. nie zwalniamy tempa i już w ciągu najbliższych tygodni wyjdziemy z nową ofertą produktową, w tym na rynek warszawski – skomentował prezes Nikodem Iskra.

Ronson zredukowany o połowę

Notowany na Catalyst, budujący w kilku aglomeracjach deweloper w 2024 r. sprzedał (A) 514 lokali, o 49 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale spółka sprzedała 126 mieszkań, o 39 proc. mniej niż rok wcześniej i o 3 proc. mniej niż w III kwartale.

Unidevelopment czeka na obniżkę stóp

Notowana na Catalyst, należąca do Grupy Unibep spółka budująca w kilku miastach, sprzedała (A) w 2024 r. 231 lokali, o 57 proc. mniej niż rok wcześniej. W tym 66 mieszkań pochodziło z projektów joint-venture. W samym IV kwartale deweloper zawarł 60 umów, o 47 proc. mniej niż rok wcześniej i trzy razy więcej niż w bardzo słabym III kwartale. Na koniec grudnia zawarte były 22 umowy rezerwacyjne.

„Na liczbę lokali sprzedanych przez grupę w 2024 r. wpływ miały przede wszystkim harmonogramy realizacji inwestycji oraz czynniki zewnętrzne wpływające na aktywność klientów - ograniczona dostępność kredytów hipotecznych i niepewność dotycząca wprowadzenia programu „Kredyt na start". W IV kwartale br., w porównaniu do III kwartału br., Grupa odnotowała większą gotowość klientów do podejmowania decyzji zakupowych. W ocenie zarządu, wyczekiwana przez rynek obniżka stóp procentowych, powinna być czynnikiem wpływającym na dalsze, wyraźne odblokowanie popytu na lokale. Jednocześnie zarząd pozytywnie ocenia długofalowe perspektywy rozwoju działalności w sektorze deweloperskim w związku z dużym zapotrzebowaniem na nowe mieszkania w Polsce” – czytamy w raporcie bieżącym.