Jak produktywnie wykorzystać oszczędności Polaków?

Aktywa finansowe polskich gospodarstw domowych cały czas pęcznieją. Na koniec 2025 r. było ich już niemal 4 biliony złotych, zaś w ujęciu netto, czyli po pomniejszeniu o zobowiązania, przekroczyły 3 biliony złotych. Tylko w zeszłym roku nasz majątek finansowy urósł o ponad 16 proc.

W około połowie aktywa gospodarstw domowych to gotówka i depozyty, z kolei np. akcje notowane na giełdzie to na koniec 2025 r. blisko 120 mld zł, OFE niespełna 300 mld zł, fundusze inwestycyjne podobnie, w PPK około 50 mld zł. – Dane pokazują, że Polacy mają relatywnie małe zaufanie do produktów rynków finansowych – ocenia Michał Kolasa, starszy analityk w Dziale Analiz Polskiego Funduszu Rozwoju.

Zarobić na mieszkaniu

To wyłącznie aktywa o charakterze finansowym. Skali inwestycyjnego zaangażowania m.in. na rynku nieruchomości nie sposób dokładnie policzyć. Z badania „Finanse Polaków” na zlecenie Banku Millennium wynika, że inwestycje w nieruchomości miały w 2025 r. porównywalną popularność co obligacje i fundusze inwestycyjne, wyższą niż akcje. Gdy z kolei w badaniu Revolut Money Report zapytano o najważniejsze aktywa do budowy majątku długoterminowo, najpopularniejszym wskazaniem – co trzeciego badanego – były nieruchomości. Z raportu Narodowego Banku Polskiego o sytuacji na rynku nieruchomości w 2024 r. wynikało z kolei, że w celach inwestycyjnych kupowane mogło być co czwarte-co piąte mieszkanie w kraju.

– Inwestujemy w rzeczy, które nie budują trwałego rozwoju gospodarczego w rozumieniu wyższej produktywności, postępu technologicznego, wzrostu potencjału gospodarki – komentuje Michał Dybuła, główny ekonomista BNP Paribas Bank Polska. Motywy inwestycji w nieruchomości wydają się jednak dość zrozumiałe. – Mieszkania do tej pory drożały szybko, mocniej niż wynosiła inflacja. Są traktowane jako coś, co pozwala uchronić się przed niestabilną wartością pieniądza, dewaluacją – mówi Dybuła, dodając do tego też wciąż widoczną niechęć do inwestowania w instrumenty rynku kapitałowego. – Możliwości wychodzenia poza GPW do niedawna były mocno ograniczone, giełda też radziła sobie „tak sobie” – dodaje.

Do tego dochodzą zaszłości związane ze statusem posiadacza mieszkania. Zgodnie z danymi Eurostatu, około 87 proc. Polaków mieszka w mieszkaniach własnościowych, przy średniej UE o blisko 20 punktów procentowych niższej.

Za polską giełdą świetne około półtora roku, na rynku mieszkań z kolei wzrosty cen wyraźnie spowolniły, ale w dłuższym horyzoncie, np. 10 lat, WIG20 urósł wyraźnie mniej (o około 75 proc.) niż choćby hedoniczny – czyli wyrównujący różnice np. w jakości nieruchomości – indeks cen mieszkań w największych miastach w Polsce (ponad 120 proc.).

Inwestycje raczej na kredyt

Zdaniem Piotra Bujaka, głównego ekonomisty PKO BP, nie sposób jednak mówić o zbyt dużej skali inwestycji w nieruchomości w sytuacji, gdy liczba mieszkań na tysiąc mieszkańców jest niemal najniższa w Europie (w 2024 r. około 426, przy ponad 500 średnio w Unii Europejskiej). Również część innych wskaźników sugeruje, że rynek mieszkaniowy w Polsce pozostaje słabo rozwinięty. W 2024 r. mieliśmy średnio 1,2 pokoju na osobę, wobec 1,7 średnio w UE, a wskaźnik przeludnienia mieszkań sięgał 34 proc., dwukrotnie powyżej unijnej średniej. – Mieszkań w Polsce wciąż jest za mało, z tego punktu widzenia ograniczanie inwestycji w mieszkania byłoby błędem – ocenia.

Jego zdaniem problem leży gdzie indziej: w nieefektywnym sposobie finansowania zakupów. Zgodnie z danymi NBP, w przypadku mieszkań z rynku wtórnego pod wynajem, około 60 proc. było zakupionych wyłącznie ze środków własnych, a kolejnych około 25 proc. – z ich przewagą. W przypadku zakupów czysto inwestycyjnych (z zamiarem odsprzedaży) te odsetki są jeszcze wyższe.

– Dla wyższej efektywności tych inwestycji, korzystne byłoby zwiększenie udziału kredytu kosztem gotówki – komentuje Bujak. Jak zauważa, banki mają niewykorzystany potencjał do finansowania zakupów mieszkań, tymczasem aktywa finansowe gospodarstw domowych są towarem deficytowym. – Przy relatywnie niskich stopach procentowych jak obecnie, należy liczyć się z tym, że efektywny koszt zakupu mieszkania za gotówkę jest większy niż z udziałem kredytu. W ostatnich latach wystarczyłoby kupić fundusze obligacyjne czy nawet obligacje detaliczne Skarbu Państwa, a stopa zwrotu z tego byłaby wyższa niż koszt kredytu mieszkaniowego – mówi.

Zmiany demograficzne

Sporo wskazuje jednak, że popularność inwestycji w nieruchomości będzie spadać ze względów demograficznych. Jak wynika z analizy ekonomistów Credit Agricole BP, do 2045 r. luka mieszkaniowa w Polsce zniknie. – Punkt przegięcia w większości powiatów nastąpi pomiędzy 2032 r. a 2035 r., a w przypadku powiatów o szczególnie dużej luce, niskiej aktywności w budownictwie lub korzystnych perspektywach demograficznych może nastąpić dopiero po 2040 r. – komentuje dr Jakub Borowski, główny ekonomista banku.

Jak wyjaśnia, analiza jego zespołu „stanowi mocne wsparcie dla niepopularnej w Polsce tezy, że na inwestycjach w nieruchomości nie zawsze się zarabia”. – Betonowe złoto może przestać być złotem, a pozostać już tylko betonem. Nieruchomość stanie się nieproduktywnym aktywem – dodaje Dybuła.

– Rynek nieruchomości jest bardziej zrównoważony, a strona podażowa mocniejsza i bardziej elastyczna. Myślę, że gospodarstwa domowe będą na tym rynku przeznaczały coraz mniej swoich wolnych środków – dodaje Bujak. Jak ocenia, w takim środowisku zachęty ze strony państwa, żeby inwestować w bardziej produktywne aktywa mogą być bardziej skuteczne. – Większa rola rynku kapitałowego, przede wszystkim rynku akcji, to szansa na wzrost innowacyjności gospodarki, finansowanie czasem bardziej ryzykownych przedsięwzięć, ale w długim okresie też bardziej produktywnych – mówi.

Otwarte pozostaje jednak pytanie czy kapitał prywatny zostanie silniej przekierowany na rynek kapitałowy. – To są jednak inne profile ryzyka. Gospodarstwa domowe inwestują w nieruchomości, ponieważ uważają, że to jest bezpieczna lokata kapitału. Giełda raczej nie jest alternatywą dla takich inwestycji – ocenia Jakub Borowski.

Z kolei Dybuła zwraca uwagę, że zmiany demograficzne to starzenie się społeczeństwa, a to z kolei oznacza raczej popularność bezpiecznych form oszczędzania. – Trudno spodziewać się, że osoby, które mają oszczędności np. w depozytach bankowych, zamienią je na akcje startupów technologicznych – mówi. Wskazuje też na zmiany technologiczne i rozwój globalnych rynków finansowych. – Oszczędności mają szansę trafić na giełdę, pytanie czy na polską. Dostęp do możliwości inwestycyjnych za granicą jest niepomiernie większy niż jeszcze kilka lat temu – komentuje.

Czy ustawą da się coś zmienić?

Czy państwo może coś zrobić, żeby przekierować aktywa Polaków w stronę inwestycji budujących długoterminowo potencjał krajowej gospodarki?

Zdaniem dra Jana Gromadzkiego z Uniwersytetu Ekonomicznego w Wiedniu, warto byłoby przemyśleć zmiany podatkowe. – W pierwszej kolejności należy zlikwidować zwolnienie z podatku dochodowego od wzrostu wartości przy sprzedaży mieszkania. Sytuacja, w której sprzedaż mieszkania jest zwolniona z podatku, a drobny ciułacz musi płacić podatek od zysku wypracowanego na lokacie, jest nieuzasadniona – ocenia. – Ma to negatywne konsekwencje dla polskiej gospodarki, ponieważ środki, które mogłyby być zainwestowane w bardziej produktywne przedsięwzięcia, lądują w nieruchomościach – dodaje.

Piotr Bujak z PKO BP chwali projekt OKI, zakładający preferencje podatkowe przy inwestycjach długoterminowych, w tym m.in. na rynku kapitałowym. Ma też pomysł, aby obecne ulgi podatkowe związane z obrotem nieruchomościami zostały utrzymane tylko w przypadku finansowania zakupu mieszkania kredytem. – To już zracjonalizowałoby zakupy, powodując, że zamożni ludzie, którzy za miliony kupowali za gotówkę bardzo dużo mieszkań, przeznaczą je na inne inwestycje albo na rozwój swojego przedsiębiorstwa – ocenia.

– Według mnie bardziej chodzi o stabilność makroekonomiczną niż tworzenie zachęt inwestycyjnych – ocenia natomiast Dybuła. – Państwo powinno dbać o to, abyśmy nie bali się, że w pewnym momencie przyjdzie kryzys fiskalny, który zmusi do drastycznego zaciskania pasa: podnoszenia podatków albo zmniejszania wydatków. Zacieśnienie polityki budżetowej będzie siłą rzeczy uderzało w firmy krajowe, w które chcielibyśmy, żeby Polacy inwestowali – przekonuje.