Chętnych na mieszkania jeszcze przybędzie. Ceny mogą pójść w górę

Ubiegły rok na rynku nieruchomości był całkiem dobry. Zaczął się odbudowywać popyt na mieszkania. Eksperci przewidują, że w 2026 r. klienci tłumniej ruszą do biur sprzedaży. Jak to wpłynie na ceny mieszkań - nowych i z drugiej ręki?

Ze wstępnych danych Otodom Analytics wynika, że w 2025 r. na siedmiu najważniejszych rynkach deweloperzy sprzedali 40,7 tys. mieszkań, o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym grudniu 2025 r. sprzedano 5,2 tys. lokali, o 3 proc. więcej niż w rekordowym listopadzie i aż o 61 proc. więcej niż w grudniu 2024 r. 

Niższe stopy procentowe i rabaty na mieszkania 

– Grudniowy wynik sprzedaży zaskoczył, tak jak i skala podjętych przez firmy deweloperskie działań marketingowych i promocyjnych. W końcówce roku na popyt z jednej strony bardzo silnie oddziaływały zachęty firm do zakupu, z drugiej strony potencjalni kupujący byli już pochłonięci zakupami świątecznymi i perspektywą kilkudniowego oderwania od codzienności – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w portalu Otodom. – Trudno było przewidzieć, która z tych perspektyw wygra, a w konsekwencji czy sprzedaż wzrośnie czy spadnie w porównaniu z listopadem. Tym razem przeważyły wyjątkowo liczne i atrakcyjne akcje promocyjne i oferowane przez deweloperów rabaty. 

Lepsze wyniki sprzedaży w całym roku to także efekt m.in. rozpoczętej w maju 2025 r. serii sześciu obniżek stóp procentowych – w sumie spadły z 5,75 do 4 proc.

– W odpowiedzi na rosnące – wraz ze spadkiem stóp procentowych – zainteresowanie zakupem mieszkania, deweloperzy wprowadzili na rynek 44,8 tys. lokali w nowych inwestycjach – mówi Kuniewicz. Oferta mieszkań deweloperskich wzrosła drugi rok z rzędu (o 11 proc. rok do roku).

Otodom podaje, że w ostatnich dniach grudnia na siedmiu największych rynkach firmy deweloperskie oferowały 62,1 tys. lokali.

Pytany o ocenę 2025 r. na rynku mieszkań Robert Korczyński, członek zarządu firmy doradczej Emmerson Evaluation, zauważa, że pierwsza połowa różniła się od drugiej. – W pierwszych sześciu miesiącach roku popyt był nadal osłabiony, a liczba mieszkań w ofercie deweloperów istotnie wzrosła – mówi. – Ceny mieszkań – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – pozostawały w tym okresie względnie stabilne, miejscami notując kilkuprocentowe wzrosty. W II połowie roku sytuacja zaczęła się stopniowo poprawiać. Popyt się ożywił, co widać w wynikach sprzedaży mieszkań deweloperskich. Mimo to oferta, zwłaszcza na największych rynkach, jest wciąż bardzo duża.

– Ubiegły rok na rynku mieszkań trudno nazwać przewidywalnym. Z jednej strony mieliśmy dynamiczne obniżki stóp procentowych, z drugiej – popyt okazał się zaskakująco ostrożny – ocenia z kolei Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Owszem, poprawa dostępności kredytów była oczekiwana, ale tempo cięć stóp przerosło prognozy.

Mimo to, jak zaznacza Wielgo, przed biurami sprzedaży mieszkań nie ustawiały się kolejki. – Tajemnica tkwi w strukturze kredytów. Większość klientów wybierała stałe oprocentowanie, a ono reaguje na rynek obligacji, nie na WIBOR – tłumaczy. – Efekt? Zdolność kredytowa rosła wolniej, nastroje dodatkowo studziła sytuacja na rynku pracy: wolniejszy wzrost wynagrodzeń, wyższe bezrobocie i obawy o stabilność zatrudnienia. Decyzje zakupowe były więc bardziej rozważne niż w czasach boomu.

A pod koniec 2025 r. deweloperzy sprawili niespodziankę. – Po okresie wstrzemięźliwości ruszyli z nowymi inwestycjami, licząc na żniwa w 2026 r. Rekordowa podaż i ofensywa inwestycyjna zaostrzyły konkurencję, co w większości miast ustabilizowało ceny – zauważa Wielgo.

Miesięczne wahania średnich cen nowych mieszkań są symboliczne, często poniżej 1 proc. W ujęciu rocznym nie ma już dwucyfrowych wzrostów, poza Trójmiastem, gdzie deweloperzy budują dużo drogich luksusowych lokali.

Wstępne dane Big Data Rynekpierwotny.pl wskazują, że średnia cena mkw. nowych mieszkań w Warszawie w grudniu 2025 r. to niespełna 18,4 tys. zł za mkw., o 4 proc. więcej niż w grudniu 2024 r. Także o 4 proc., do 15,3 tys. zł za mkw., wzrosły przeciętne ceny lokali we Wrocławiu, w Krakowie – o 1 proc., do 16,7 tys. zł za mkw. Średnio o 5 proc. rok do roku, do ponad 13,9 tys. zł, zdrożały nowe mieszkania w Poznaniu. Największy roczny wzrost, o 10 proc., do niemal 17,5 tys. zł za mkw. RynekPierwotny.pl odnotował w Trójmieście. Ceny w Łodzi (11,5 tys. zł/mkw.) i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ponad 11,2 tys. zł/mkw.) w grudniu 2025 r. były takie same jak rok wcześniej.

Z analiz portalu Tabelaofert.pl wynika, że w 2025 r. deweloperzy raczej nie podnosili cen. Jak mówi Ewa Palus, analityczka serwisu, przed dużymi wzrostami chroni rekordowa oferta. – W 2025 r. zadziałał klasyczny rynkowy mechanizm relacji popytu i podaży – wyjaśnia.

Palus zwraca też uwagę na wprowadzenie jawności cen mieszkań we wrześniu 2025 r. – Oferty stały się bardziej przejrzyste, a biura sprzedaży mogą się skupić na obsłudze klientów realnie zainteresowanych zakupem, a nie tylko poznaniem ceny mieszkania (wcześniej wielu deweloperów nie podawało cen w internecie – red.). Kupujący zyskali nowe narzędzie porównawcze – mówi.

Negocjacje na rynku wtórnym 

Dla sprzedających mieszkania z drugiej ręki 2025 r., jak ocenia Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, był dość trudny. – Duża podaż, także na rynku pierwotnym, powoduje, że o nabywcę trzeba się mocno starać. To oznacza skłonność do większych negocjacji, widocznych zwłaszcza w IV kw. 2025 r. – mówi. – Sprzedający przestali już żyć marzeniami. Wyceny mieszkań coraz częściej odzwierciedlają warunki rynkowe.

Dla kupujących 2025 r. był zdaniem eksperta Metrohouse pomyślny. – Spadki stóp procentowych i stabilizacja cen w połączeniu z bardzo dużą ofertą dawały dobre warunki do wejścia na rynek. Nabywcy mieli w czym wybierać, jednak wcale nie ruszyli tłumnie na rynek – zaznacza.

Także Łukasz Wydrowski ocenia, że dla kupujących 2025 r. był zdecydowanie lepszy niż poprzednie lata. – Mieli więcej czasu na decyzję, większy wybór i możliwość negocjowania warunków transakcji. W wielu przypadkach wróciła rozmowa o cenie, a nie tylko akceptacja tego, co było w ogłoszeniu – mówi prezes Estatic Nieruchomości.

Jak dodaje, ceny mieszkań z drugiej ręki w skali kraju zachowywały się „dość spokojnie”. – Po wcześniejszych dynamicznych wzrostach przyszła faza stabilizacji i niewielkich korekt – mówi Wydrowski. – W jednych miastach ceny lekko spadły, w innych delikatnie wzrosły, ale generalnie były to niewielkie ruchy, najczęściej mieszczące się w kilku proc. w skali roku. Nie było już mowy o gwałtownych skokach. Nawet tam, gdzie ceny nominalnie się utrzymały, realnie rynek się schłodził. Po uwzględnieniu inflacji okazało się, że wartość mieszkań w wielu przypadkach była niższa niż rok czy dwa lata wcześniej.

Ile zapłacimy za mieszkanie w tym roku 

Co czeka rynek w 2026 r.? – Nie będzie spektakularnego „pęknięcia bańki”, ale powolne schodzenie ze szczytów cenowych – uważa Wielgo. – Promocje deweloperów ograniczają sprzedaż na rynku wtórnym, a rosnąca podaż nowych mieszkań zmusza właścicieli do korekt. Działa mechanizm naczyń połączonych: presja na rynku pierwotnym hamuje wzrost cen mieszkań używanych, a korekty na wtórnym temperują ambicje firm.

Wielgo ocenia, że 2026 r. zapowiada się jako czas ostrej konkurencji i selektywnych obniżek cen transakcyjnych.

Dalszego ożywienia popytu spodziewa się Kuniewicz. Jak tłumaczy, wpływ na to będzie mieć wzrost wynagrodzeń, przewidywane są też dalsze obniżki stóp procentowych – możliwe, że Rada Polityki Pieniężnej powróci do nich w kwietniu.

– Na rynku deweloperskim sprzedaż może być o ok. 10-15 proc. większa niż w 2025 r. – przewiduje Kuniewicz. – Ceny nowych mieszkań będą rosły w tempie inflacyjnym, o 2-3 proc. Oferta nowych mieszkań będzie powoli i systematycznie spadać. Wprowadzanie inwestycji na rynek deweloperzy będą dostosowywać do bieżących wyników sprzedaży – mówi ekspertka. Jej zdaniem szansę na wzrost sprzedaży o ok. 5-10 proc. ma też rynek mieszkań z drugiej ręki przy umiarkowanym odbiciu liczby dostępnych ogłoszeń. – W przypadku lokali na rynku wtórnym presja cen może być silniejsza, a dynamika wzrostu cen może przekroczyć wskaźnik inflacji – nie wyklucza.

O utrzymaniu umiarkowanego ożywienia popytu mówi Robert Korczyński, członek zarządu firmy doradczej Emmerson Evaluation. – 2026 r., mimo wyzwań związanych z nowymi regulacjami, może przynieść dalszą, stopniową poprawę sytuacji na rynku mieszkań, w tym lepszą dostępność kredytów i poprawę nastrojów. Może się to przełożyć na łagodny wzrost cen mieszkań – do 5 proc. – przewiduje. – Dynamika cen może się różnić w zależności od lokalnych rynków. Czynnikiem stabilizującym na rynku pierwotnym będzie nadal duża podaż.