Deweloperzy słono płacą za działki i nie będą płacić mniej

Rekordowa oferta mieszkań nie zmniejszyła apetytów deweloperów na działki pod kolejne osiedla. Nie wszystkie jednak firmy staną do walki o ziemię. Niektórym zapasy wystarczą nawet na kilka lat budowania.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie czynniki wpływają na nieustające zainteresowanie deweloperów zakupem gruntów, pomimo rekordowej liczby dostępnych mieszkań?
• Dlaczego mniejsi deweloperzy napotykają trudności w konkurowaniu o działki z większymi firmami?
• W jaki sposób wzrost cen gruntów i zmiany w prawie planowania przestrzennego wpływają na decyzje inwestycyjne deweloperów?
• Jakiego rodzaju działki cieszą się obecnie największym zainteresowaniem wśród deweloperów, i dlaczego?

Deweloperzy mają za sobą dobry rok. Na największych rynkach sprzedali w 2025 r. ponad 40 tys. mieszkań, o 9 proc. więcej niż rok wcześniej – podaje Otodom. 

Karolina Mokrzycka, ekspertka firmy doradczej JLL, zwraca uwagę, że duzi gracze stale powiększają duże już banki ziemi. – Mniejsi deweloperzy muszą się mocno nagimnastykować, żeby przebić oferty i pozyskać jakiś grunt – mówi. Zaznacza, że w Warszawie raczej nikt nie ma wystarczających zapasów, żeby wstrzymać się z zakupami. – Bardzo duże banki ziemi mają deweloperzy w Łodzi. W tym mieście zainteresowanie kolejnymi zakupami jest bardzo małe – mówi.

Małgorzata Wełnowska, ekspertka Cenatorium, potwierdza: najwięksi deweloperzy starają się utrzymać odpowiednio duże banki ziemi, które pozwalają rozpoczynać kolejne inwestycje i reagować na zmieniające się warunki rynkowe. Analityczka szacuje, że przy obecnej skali budowania zgromadzone grunty wystarczą nawet na pięć lat. Wszystko zależy oczywiście od strategii i rozmachu inwestycyjnego dewelopera.

Rekordowe transakcje na rynku gruntów 

Firmy muszą się też przygotować na wzrosty cen działek. – Według danych z końca 2025 r. średnia cena gruntów komercyjnych wzrosła w ciągu roku o ponad 10 proc. – podaje Małgorzata Wełnowska.

Rekordowe transakcje? – Naszym zdaniem w 2025 r. nikt nie przebił spółki Monting Development i jej ceny – 16 tys. zł za mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.) działki przy Chłodnej w Warszawie – mówi Karolina Mokrzycka. – Kwota ta z pewnością zachęciła wielu właścicieli nieruchomości w centrum Warszawy do znacznego podniesienia cen.

Ekspertka JLL wymienia też zakup działki w sercu Warszawy po słynnym domu meblowym „Emilia” przez Noho i zakup Fabryki Perun przez Alidesa. – W obu przypadkach ceny nie zostały jeszcze ujawnione –  dodaje. 

Według Mokrzyckiej deweloperzy z pewnością nie będą wydawać mniej. – Rekordowa oferta mieszkań nie przełoży się na mniejsze zainteresowanie zakupem gruntów, szczególnie u większych deweloperów – przewiduje. – Faktem jest bardzo mała podaż terenów o przeznaczeniu mieszkaniowym, szczególnie w Warszawie i Trójmieście. Na tych rynkach nie spodziewamy się osłabienia w transakcjach gruntowych. Z pewnością będziemy świadkami rekordowych transakcji.

Koszty inwestycji w górę

Jak mówi Małgorzata Wełnowska  deweloperzy często wybierają tereny z obiektami przeznaczonymi do rozbiórki, patrzą też na mniejsze miejscowości, gdzie grunty są bardziej dostępne i tańsze.  – Analiza transakcji na największych rynkach pokazuje, że większość sprzedaży odbywa się na obszarach peryferyjnych miast – mówi ekspertka Cenatorium.

Jej zdaniem sytuacja na rynku gruntów jest niejednoznaczna. – Z jednej strony umiarkowany popyt na mieszkania, wynikający z nadal stosunkowo wysokich stóp procentowych i ostrożności kredytobiorców, a także duża oferta mieszkań i na rynku pierwotnym, i wtórnym, skłaniają inwestorów do ograniczania zakupów gruntów – mówi. – Z drugiej strony niepewność wynikająca ze zmian w ustawie o planowaniu przestrzennym nie tylko hamuje potencjalne spadki cen, ale wręcz ceny podbija. Dodatkowo nowelizacja warunków technicznych (m.in. ograniczenie intensywności zabudowy) znacząco zmniejsza podaż działek i podnosi koszty inwestycji.

Według Karoliny Mokrzyckiej deweloperzy będą szukać głównie gruntów z uregulowaną sytuacją planistyczną, które mają albo uchwalony plan miejscowy, albo wydaną decyzję o warunkach zabudowy, a najlepiej – pozwolenie na budowę. – Zgodnie ze wchodzącą w życie reformą planowania przestrzennego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostanie zastąpione planem ogólnym – przypomina. – Z zaprezentowanych dotychczas projektów planów wiemy już, że nie będą kopią studiów 1:1, co na niektórych terenach całkowicie wykluczy funkcję mieszkaniową, ale na innych, obecnie stricte komercyjnych, konwersja pod mieszkaniówkę będzie już możliwa. Będą to jednak procesy długotrwałe i kosztowne, których rynek dopiero będzie się uczyć.

Będzie luka podażowa?

Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper, ocenia, że grunty są dziś bardzo drogie. – Nieadekwatnie do niskich cen mieszkań. Dlatego w tym roku nie planujemy poszerzania banku ziemi – mówi. – Koncentrujemy się na uzyskaniu pozwoleń na budowę na gruntach nabytych w zeszłych latach, co jest bardzo czasochłonne – mówi prezes Kuźniar.

Lokum Deweloper ma bank ziemi, na której w przyszłości będzie można wybudować ponad 10 tys. lokali – pod warunkiem, że grunty te w planach miejscowych zostaną przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe i zostaną wydane pozwolenia na budowę. To tereny we wrocławskich dzielnicach Fabryczna, Stare Miasto, Krzyki i Psie Pole. – Na razie mamy pozwolenie na budowę niespełna 500 mieszkań – podaje Bartosz Kuźniar. To, jak dodaje, dwa lata działalności.

W 2025 r. Lokum Deweloper kupił grunt przy Poprzecznej we Wrocławiu za ponad 59 mln zł.

Prezes Kuźniar podkreśla, że w atrakcyjnych miejscach największych miast brak jest terenów o uregulowanym stanie prawnym, a działek z pozwoleniami na budowę praktycznie nie ma. – Dynamicznie rosnące koszty zakupu ziemi i wydłużające się procedury administracyjne związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę przekładają się na wzrost kosztów wytworzenia mieszkań i stawiają pod znakiem zapytania opłacalność nowych inwestycji – mówi. – Jeśli ceny mieszkań nie będą kontynuowały wzrostu stosownie do kosztów wytworzenia, to można się spodziewać istotnej luki podażowej w kolejnych latach.

Justyna Wilk, członkini spółki Dom Development, przyznaje, że pozyskanie dobrego gruntu pod osiedle jest trudniejsze niż jeszcze kilka lat temu. – Najbardziej brakuje terenów dobrze położonych, z pełną infrastrukturą i jasnym statusem planistycznym – potwierdza. – W największych miastach dostępność takich gruntów jest mocno ograniczona, a konkurencja o nie duża, co przekłada się na wzrost cen ziemi. Rozwiązaniem są inwestycje na gruntach, które wymagają przekształceń i rewitalizacji oraz przystosowania do funkcji mieszkaniowej – dodaje.

Apartamenty Literacka na warszawskich Bielanach – inwestycja Dom Development – powstają w miejscu niedoszłego biurowca EuroPolGazu.

Dom Development pod koniec III kwartału 2025 r. miał bank ziemi na ok. 18,2 tys. mieszkań. – Przy obecnym tempie sprzedaży oznacza to potencjał produkcji na ponad cztery lata – mówi Justyna Wilk. – W IV kw. 2025 r. sfinalizowaliśmy zakupy gruntów pod kilka perspektywicznych inwestycji. Konsekwentnie pozyskujemy nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, w tym działki pod duże, wieloetapowe osiedla, które są istotnym elementen strategii naszej Grupy.

Atal ma bank ziemi obejmujący 561 tys. mkw. PUM - to ponad 11 tys. lokali. – Mamy grunty we wszystkich ośmiu aglomeracjach, w których działamy: w Warszawie, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie, Wrocławiu, w Krakowie i na Górnym Śląsku – mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

Do końca września 2025 r. firma kupiła grunty w Krakowie, Wrocławiu, Warszawie i Gdańsku. Łączny PUM tych działek to 63 tys. mkw. Na te grunty Atal wydał ponad 60 mln zł. Ma na nich powstać ponad 1,2 tys. lokali.

– W podejściu do zakupu gruntów jesteśmy w nieco innej sytuacji niż większość rynku. Dysponujemy terenami, na których jeszcze nie budujemy. Przez najbliższe półtora roku możemy działać praktycznie bez nowych zakupów – mówi prezes Juroszek. – Rynek gruntów jest dziś specyficzny. Spadki cen go nie dotknęły, a podaż wciąż jest ograniczona. Do sprzedaży wchodzą głównie działki oferowane przez mniejszych i średnich deweloperów, realizujących po jednym–dwóch projektach. Właściciele często starają się też zatrzymać lepsze działki i sprzedawać te gorsze. To swoista gra rynkowa.

Prezes Atalu przyznaje, że problemem jest niewielka liczba planów miejscowych. – Proces planowania jest powolny, co ogranicza podaż gruntów. Zakładam, że w ciągu najbliższego pół roku pojawią się lepsze okazje. Do poważniejszych zakupów chcielibyśmy wrócić w drugiej połowie roku – mówi.

Matexi Polska, jak informuje Piotr Byrski, członek zarządu spółki, tereny pod mieszkania ma w Warszawie i Krakowie. – Grunty pozwolą nam na nieprzerwaną realizację inwestycji do 2030 r. Oceniamy, że może na nich powstać ok. 3 tys. mieszkań – mówi Piotr Byrski.

W tym roku Matexi planuje zakupy kolejnych działek w Warszawie i Krakowie, monitoruje też inne miasta. – Decyzja o wejściu na nowe rynki będzie uzależniona od warunków rynkowych – zaznacza Byrski. – Koncentrujemy się na lokalizacjach w granicach administracyjnych miast, dobrze skomunikowanych, z dostępem do infrastruktury społecznej,

Bank ziemi systematycznie rozbudowuje Develia. – Tak, by pozwalał średnio na ponad czteroletnią sprzedaż mieszkań – mówi Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii. Pod koniec III kwartału 2025 r. bank ziemi firmy miał potencjał przekraczający 15 tys. lokali. – Koncentrujemy się przede wszystkim na rozwoju banku gruntów w miastach, w których już działamy, czyli w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i we Wrocławiu – mówi Karol Dzięcioł.

Budżet firmy na zakupy gruntów i M&A (fuzje i przejęcia) to średniorocznie ponad 500 mln zł. Develia rozbudowała bank ziemi także dzięki joint venture i PPP (partnerstwo publiczno- prywatne).

– Zakładamy utrzymanie średniorocznych wydatków na grunty i transakcje M&A na poziomie ok. 500 mln zł. Nakłady te mają umożliwić rozbudowę banku ziemi do poziomu ok. 15,8 tys. lokali w 2028 r., z uwzględnieniem gruntów objętych warunkowo – mówi Karol Dzięcioł. – Konsekwentnie koncentrujemy się na pozyskiwaniu terenów w największych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest trwały, a fundamenty rynkowe stabilne. Poszukujemy działek w lokalizacjach zapewniających dostęp do terenów zielonych, rozwiniętej infrastruktury usługowej, edukacyjnej i transportowej. Nasze portfolio obejmuje zarówno osiedla jednoetapowe, jak i wieloetapowe.

Ronson Development koncentruje się na Warszawie, Wrocławiu, Szczecinie i Poznaniu. – Zasoby gruntów pozwalają nam planować inwestycje w perspektywie kilku lat i zapewniają ciągłość oferty – zarówno w nowych lokalizacjach, jak i w kolejnych etapach rozwijanych osiedli – mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży w firmie Ronson Development. Po III kwartale spółka dysponowała bankiem ziemi na ponad 4,1 tys. lokali.

– Rok 2025 był dla nas czasem stopniowego zwiększania skali działalności i przygotowywania oferty na poprawę warunków rynkowych. W reakcji na obniżki stóp procentowych w drugiej połowie roku uruchamialiśmy kolejne projekty – mówi dyrektor Gutowski. – W 2026 r. planujemy uzupełnienie banku ziemi i rozpoczęcie budowy ponad 1 tys. mieszkań.