Rynek mieszkaniowy pozostanie rynkiem kupującego, ale zbić cenę będzie coraz trudniej

Oferta mieszkaniowa jest rekordowa, klienci będą mogli negocjować, ale coraz mocniej rozkręcający się popyt i czynniki regulacyjne będą obniżać skłonność do większych ustępstw. To raczej sezon łowienia okazji - wynika z analizy PKO Banku Polskiego.

Rok 2026 nadal będzie rynkiem kupującego – prognozują w najnowszym raporcie analitycy PKO Banku Polskiego. Z jednej strony wciąż duża oferta mieszkań nowych i na rynku wtórnym będzie pozwalała potencjalnym nabywcom negocjować ceny z deweloperami, z drugiej strony ceny będą pod presją m.in. nowych warunków technicznych, ustawy schronowej czy dyrektywy budynkowej.

Popyt na mieszkania rośnie. Głównie konsumpcyjny, a nie inwestycyjny

W 2026 r. popyt będzie wspierany dokonanymi w 2025 r. cięciami stóp procentowych, w tym roku rynek spodziewa się jeszcze trzech obniżek. Poprawa zdolności kredytowej (poza obniżką stóp pozytywnym czynnikiem jest wzrost płac) przekłada się na aktywizację osób szukających lokali, by spełnić swoje potrzeby mieszkaniowe. Popyt inwestycyjny jest wciąż przygaszony z uwagi na niską rentowność najmu, dużą niepewnością regulacyjną związaną z wynajmem krótkoterminowym, pojawiającymi się co chwila inicjatywami dotyczącymi opodatkowania „nadmiarowych” mieszkań, czy wprowadzenia podatku katastralnego.

Analitycy PKO Banku Polskiego powołują się na dane JLL. Na koniec 2025 r. oferta w siedmiu głównych miastach była rekordowa i sięgała 69,9 tys. mieszkań, a udział gotowych mieszkań w ofercie wzrósł z 15 do 20 proc., podczas gdy wzrost odsetka powyżej 10 proc. sygnalizuje problemy ze sprzedażą. Sytuacja różni się w poszczególnych miastach. Największa nadpodaż jest w Krakowie i Poznaniu (czas wyprzedaży [[wynosi to||wynosi||składnia||Zbędny zaimek "to"] ok. 7 kwartałów), w Łodzi (ok. 8 kwartałów), a szczególnie w Katowicach (ok. 16 kwartałów).

„Ryzyko nadpodaży mieszkań widoczne na koniec 2025 r. prawdopodobnie będzie skłaniać deweloperów do większej elastyczności cenowej – w segmencie popularnym jeszcze przez pewien czas utrzymają się kilkuprocentowe upusty czy gratisy typu komórka lokatorska w przypadku mniej atrakcyjnych lokali czy nietrafionych lokalizacji, a także w dalszym ciągu możliwe są obniżki cen miejsc postojowych” – prognozują analitycy PKO Banku Polskiego.

Deweloperzy będą ostrożniej planować podaż. Górą aglomeracje

Mocna rozbudowa oferty w 2025 r. skłoni deweloperów do zmniejszenia podaży w 2026 r. W trochę dłuższym terminie firmy będą ostrożniej podchodzić do inwestycji i uważniej dobierać lokalizacje. Mniejsze ośrodki będą postrzegane jako ryzykowniejsze – z uwagi na płytkość rynku i trendy demograficzne faworyzujące aglomeracje. Te powinny radzić sobie relatywnie lepiej – poza zapotrzebowaniem wynikającym z rozwoju miast i migracji, źródłem dodatkowego popytu będzie konieczność modernizowania istniejącej tkanki. Inwestycje deweloperskie będą też lokalizowane w dobrze skomunikowanych „obwarzankach” największych miast.

Analitycy zwracają uwagę, że rosnącym wyzwaniem będzie dostosowywanie zasobu do wymogów efektywności energetycznej (Polska musi zaimplementować dyrektywę budynkową w tym roku).

Koszty materiałów stabilizują się, koszty robocizny mogą się zwiększyć. Ceny gruntów są wysokie takie pozostaną – tu presję wywiera reforma planistyczna.