Deweloperzy mieszkaniowi przed falą wyzwań

Sprzedaż nowych mieszkań w największych miastach poprawia się, ale wciąż mamy rynek klienta. Czy taka sytuacja utrzyma się w 2026 r. i jakie główne czynniki będą wpływać na biznes deweloperów – o to zapytaliśmy ekspertów.

Wzrost sprzedaży nowych mieszkań o 10 proc., do 37,5 tys., spadek liczby wprowadzonych lokali o 21 proc., do 39,9 tys. – tak kształtują się dane z siedmiu największych miast po 11 miesiącach 2025 r. Na koniec listopada w ofercie było ponad 61 tys. lokali, o 11 proc. więcej niż rok wcześniej. Stopy procentowe w 2025 r. zostały obniżone z 5,75 proc. do 4 proc..

Ostatni kwartał 2025 r. spodziewany jest jako najmocniejszy pod względem sprzedaży ze względu na festiwal promocji. Część ekspertów zakłada, że rynek klienta przeciągnie się na 2026 r.

Zapytaliśmy analityków o trzy kluczowe kwestie dla mieszkaniówki w 2026 r.

Otoczenie makroekonomiczne

Aleksandra Majek, ekspertka biura analiz nieruchomości w PKO Banku Polskim ocenia, że 2026 r. z perspektywy firm deweloperskich będzie okresem podwyższonej niepewności, w którym kluczowe znaczenie będą miały zarówno czynniki popytowe, jak i regulacyjne. – Kluczowe będzie umiejętne zarządzanie ryzykiem finansowym i regulacyjnym. Ograniczona dostępność kredytów, ostrożność inwestorów oraz kumulacja zmian legislacyjnych sprawiają, że stabilność otoczenia prawnego i przewidywalność decyzji administracyjnych będą miały fundamentalne znaczenie dla dalszego rozwoju sektora mieszkaniowego – mówi Majek.

Ekspertka wskazuje, że po stronie popytu w 2026 r. wciąż najważniejszym ograniczeniem będzie dostępność kredytów. – Skala obniżek stóp procentowych będzie prawdopodobnie znacznie skromniejsza niż w 2025 r., co oznacza, że zdolność kredytowa gospodarstw domowych w 2026 r. poprawi się tylko w ograniczonym zakresie – mówi Majek. – Drugim istotnym elementem pozostaje ograniczona aktywność klientów inwestycyjnych, którzy w poprzednich latach pełnili ważną rolę stabilizującą popyt na rynku mieszkaniowym. Ich powrót uzależniony jest przede wszystkim od poprawy relacji rentowności najmu do kosztów finansowania oraz od większej przewidywalności otoczenia podatkowego. Jednym z głównych czynników ryzyka pozostaje możliwość wprowadzenia podatku katastralnego. Nawet brak jednoznacznych decyzji w tym zakresie wpływa negatywnie na skłonność inwestorów do podejmowania długoterminowych zobowiązań i obniża atrakcyjność projektów mieszkaniowych w modelach inwestycyjnych. Do czasu wyjaśnienia kierunku polityki podatkowej segment inwestycyjny będzie raczej zachowywał ostrożność lub kierował kapitał do innych klas aktywów – dodaje.

We wspólnym komentarzu eksperci RynekPierwotny.pl i JLL widzą 2026 r. jako kolejny rok dynamicznych zmian zachodzących od wybuchu pandemii w 2020 r. Na horyzoncie widać listę czynników o różnym znaczeniu.

Pierwszy kluczowy trend to ożywienie sprzedaży mieszkań, napędzane obniżkami stóp procentowych. – Powrót kupujących na rynek powinien być widoczny już w IV kwartale 2025 r., a w ciągu nadchodzących 12 miesięcy efekty cięć stóp staną się w pełni odczuwalne. Obniżki przyniosą stopniowe ożywienie popytu na mieszkania, co powinno przełożyć się na wzrost sprzedaży mieszkań w 2026 r. w sześciu największych metropoliach o około 15 proc. – mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań w JLL. Jan Dziekoński, szef działu analiz portalu RynekPierwotny.pl oczekuje spadku stóp w 2026 r. o 0,5-0,75 pkt proc. wobec 4 proc. obecnie. W scenariuszu antyrecesyjnym – jeśli sytuacja na rynku pracy będzie się pogarszała także w 2026 r. – oczekuje cięcia stóp nawet do 2,5-3 proc. Wzrostowi sprzedaży sprzyjać będzie bogata oferta mieszkań oraz szeroki wachlarz promocji stosowanych przez deweloperów. Wszystko to jednak jest uwarunkowane kondycją na rynku pracy i ewentualnymi obawami związanymi z wojną za wschodnią granicą.

Drugi kluczowy czynnik to nowa era konkurencji cenowej i transformacja procesu sprzedaży, po tym jak od września ceny wszystkich lokali dostępne są online. – Klient jest bardziej wyedukowany i wymagający. Rośnie rola innowacyjnego marketingu i jakości obsługi, w efekcie liderzy rynku będą wykorzystywać nie tylko cenę, ale też marketing, jakość obsługi, nowe technologie do zdobywania udziału w rynku, podczas gdy firmy z długiem technologicznym będą zmuszone do kosztownego konkurowania głównie ceną – mówi Dziekoński.

Eksperci spodziewają się, że dzięki rynkowi klienta ceny transakcyjne, podobnie jak w 2025 r., mogą lokalnie odnotowywać niższe poziomy. Wskazują też, że połączenie wysokiej konkurencji oraz problemów części firm z niesprzedanymi projektami, może zintensyfikować konsolidację sektora deweloperskiego.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, zwraca uwagę, że odbudowa oferty nowych mieszkań przy umiarkowanych wynikach sprzedaży spowodowała, że obecnie w wielu miejscach obserwujemy rynek klienta, a w niektórych lokalizacjach nawet wyraźną nadpodaż. – W 2026 r. deweloperzy będą musieli racjonalnie zarządzać uruchamianiem planowanych inwestycji, jednocześnie starając się sprzedawać posiadane zapasy. Przeciętnie sprzedaż w 2026 r. powinna być lepsza niż w 2025 r., ale w niektórych lokalizacjach deweloperzy mogą być zmuszeni do bardziej agresywnej promocji posiadanych mieszkań niż dotychczas. Być może sytuacja ta otworzy też na nowo ścieżkę dla budowy zasobów instytucjonalnych mieszkań na wynajem (PRS) – mówi Mikulska.

Po drugie, ekspertka wskazuje, że branża deweloperska przechodzi wiele zmian technologicznych wynikających z nowych regulacji czy rozwoju rynku. Innowacje dotyczą fizycznego procesu budowy, wspierania procesu budowlanego, ale też marketingu i sprzedaży nowych mieszkań. Ustawa o jawności cen, przenosząc ciężar prezentacji inwestycji na strony internetowe deweloperów i do zdalnych kanałów sprzedaży, postawiła przed deweloperami nowe technologiczne wyzwania, ale też nowe obszary rozwoju. Niewątpliwie inwestorzy, którzy będą umieli wybrać technologie warte zastosowania i wdrożyć je szybciej od innych, zbudują znaczącą przewagę konkurencyjną, która może okazać się istotnym czynnikiem przy ewentualnych procesach konsolidacyjnych rynku – mówi Mikulska.

Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodomu, mówi, że kredyty mieszkaniowe to kluczowy motor napędowy polskiego rynku i nie ma wątpliwości, że obniżki z 2025 r. pobudziły rynek. – Istotne będzie teraz to, na ile przebudzenie będzie trwałe i czy popytowi wystarczy sił na cały rok. Z punktu widzenia dopasowania do popytu kluczowe będą elastyczna oferta, bezpieczeństwo finansowe i odpowiednie zarządzanie harmonogramami projektów – mówi Krasoń. Jako drugi istotny czynnik wskazuje koszty realizacji projektów deweloperskich. – Presja wynagrodzeń, wahania cen materiałów i dostępność ekip budowlanych wymuszają odpowiednie planowanie i kontraktowanie oraz jak najlepsze zarządzanie łańcuchem dostaw. Tu przewagę mają duże firmy, a także ci, którzy korzystają z prefabrykatów, co pozwala skrócić czas realizacji projektu i utrzymać marżę na odpowiednim poziomie – mówi Krasoń.

Otoczenie regulacyjne

Eksperci JLL i portalu RynekPierwotny.pl mówią o rewolucji regulacyjnej na wielu poziomach. – Proces uchwalania przez gminy planów ogólnych do połowy 2026 r. to jeden z najważniejszych czynników, który w najbliższych latach będzie wpływał na podaż mieszkań. Okres przejściowy charakteryzuje się dużą niepewnością, która może wpływać na transakcje na rynku gruntów – mówi Aleksandra Gawrońska. Procedura lex deweloper zostanie zastąpiona przez zintegrowane plany inwestycyjne, co oznacza dostosowanie się przez deweloperów do kolejnych wymogów i przejście przez długie procedury administracyjne.

Pytanie, jak pod względem regulacji potraktowani zostaną inwestorzy indywidualni. Zdaniem ekspertów, o ile prawdopodobieństwo szybkiego wejścia w życie podatków od „nadmiarowych” mieszkań nie jest duże, to sama dyskusja wpływa negatywnie na popyt inwestycyjny, który do tej pory był jednym z kluczowych elementów napędzających sprzedaż.

Aleksandra Majek zaznacza, że reforma ustawy o planowaniu przestrzennym i wdrażanie planów ogólnych gmin, choć w długim terminie mogą zwiększyć przejrzystość systemu i poprawić jakość zagospodarowania przestrzeni, w krótkiej perspektywie generują istotną niepewność. Deweloperzy muszą liczyć się z wydłużeniem procedur administracyjnych, ograniczeniem dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową oraz wzrostem kosztów przygotowania projektów, szczególnie w okresie przejściowym – mówi ekspertka. – Dodatkowym wyzwaniem regulacyjnym staje się ustawa schronowa, która wprowadza nowe obowiązki związane z zapewnieniem infrastruktury ochronnej w projektach mieszkaniowych. Z punktu widzenia firm deweloperskich oznacza to potencjalny wzrost kosztów realizacji inwestycji, konieczność dostosowania projektów architektonicznych oraz wydłużenie etapu planowania. W szczególności w dużych miastach, gdzie skala inwestycji jest większa, a warunki gruntowe bardziej skomplikowane, nowe wymogi mogą istotnie wpłynąć na harmonogramy i rentowność projektów – dodaje.

Agnieszka Mikulska podkreśla, że w 2026 r. deweloperzy będą kończyli dostosowanie do ustawy o jawności cen, wdrażali przepisy ustawy schronowej i reagowali na ostatni etap wdrażania reformy planistycznej, w tym zastąpienie lex developer przez ZPI. Pod koniec roku mają wejść w życie również nowe warunki techniczne (obecnie na etapie projektu) jako kolejny etap podnoszenia jakości nowych budynków i dostosowywania polskich przepisów do wymogów unijnych.

Marcin Krasoń również wskazuje na ustawę schronową, przejście z lex deweloper na ZPI oraz warunki techniczne dla budynków (efektywność energetyczna, nasłonecznienie, akustyka, retencja, miejsca postojowe). Nacisk na standardy energetyczne i OZE ważyć będzie coraz więcej.