Mieszkania w starym budownictwie mogą tanieć

Powodzeniem będą się cieszyć gotowe do zamieszkania lokale w nowoczesnym budownictwie, które nie wymagają dodatkowych nakładów na remonty – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka.

Za nami 2025 rok. To był dobry czas na rynku nieruchomości? Dla kogo był lepszy – dla sprzedających czy dla kupujących mieszkania?

Jednoosobowa ocena roku jest dość trudna i mocno subiektywna, każdy patrzy na rynek nieruchomości trochę inaczej. Inaczej widzą go sprzedający, inaczej kupujący, jeszcze inaczej deweloperzy i pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Inna może być też ocena z analitycznego punktu widzenia.

Moim zdaniem był to niewątpliwie rok powrotu stabilizacji, powrotu rynku do normalności. Mówię tu o ustabilizowaniu się popytu, cen, powrocie typowo handlowych elementów obrotu nieruchomościami. Kupujący znów negocjują ze sprzedającymi warunki transakcji, kalkulują, otwarcie rozmawiają o wadach i zaletach nieruchomości, ścierają się, co jeszcze niedawno nie było wcale takie oczywiste. W okresie boomu warunki dyktował właściciel nieruchomości. Teraz się to zmienia.

Dziś mieszkanie jest trudniej sprzedać

Zdecydowanie. Przeciętny czas sprzedaży mieszkań się wydłuża. W wielu przypadkach konieczna jest korekta ceny. Ostatnie lata rozpieściły sprzedających, wzmocniły wiarę, że nieruchomości tylko drożeją. Ostatni rok dowiódł, że takie myślenie jest błędne. Nieruchomości także tanieją, czasem znacząco.

Właściciele decydujący się na sprzedaż mieszkań muszą pamiętać, że chętni do zakupu nie ustawiają się już w kolejkach. Pozyskanie klienta wymaga sporo pracy, zaangażowania, a także wiedzy o rynku, którą nie każdy ma. A kiedy klient wreszcie się pojawi, to zwykle chce negocjować cenę, co jeszcze nie tak dawno było nie do pomyślenia.

Takiego klienta trzeba szanować, nie pozwolić mu uciec, bo nie wiadomo, kiedy przyjdzie kolejny.

Jeżeli naprawdę zależy nam na sprzedaży, to nie możemy się obrócić na pięcie, licząc, że kolejny klient zaoferuje nam za mieszkanie więcej. Może tak, a może nie. Dlatego warto rozmawiać, warto się zastanowić, warto szukać drogi do kompromisu. Oczywiście, są też nieruchomości, które ciągle świetnie się sprzedają i ślad po nich szybko ginie.

Jakie to nieruchomości?

Relatywnie nowe, o dobrym standardzie, wycenione w sposób uwzględniający realia rynkowe.

Powiedział pan, że rynek mieszkań wrócił do normalności. Dzięki czemu „znormalniał”?

W powrocie do normalności z całą pewnością pomogło zakończenie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” w styczniu 2024 r. Ten program był nienaturalnym stymulatorem popytu. Spowodował, że na rynek mieszkań wylał się strumień pieniędzy, co w krótkim czasie doprowadziło do deficytu ofert i galopady cen.

Stabilizacji rynku pomogło też zbicie inflacji, ogólna poprawa kondycji gospodarki, wzrost wynagrodzeń i siły nabywczej. Krótko mówiąc, możemy sobie pozwolić na więcej, a to przekłada się na rosnący optymizm konsumentów. Przestajemy się bać podejmować tak ważne decyzje, jak kupno mieszkania czy zaciągnięcie  kredytu hipotecznego.

Kredyty tanieją dzięki zapoczątkowanej w maju 2025 r. serii spadków stóp procentowych.

Obniżki stóp przekładają się na spadek oprocentowania kredytów, a więc ich większą dostępność. Nie przełożyły się jednak na szturm klientów na banki i biura sprzedaży mieszkań. Na pewno jednak samo ogłaszanie cięć stóp procentowych to pozytywny sygnał dla konsumentów, który sprzyja pozytywnemu myśleniu i przygotowywaniu ambitnych planów na przyszłość, także tych zakupowych.

Powiedział pan o „Bezpiecznym kredycie 2 proc.” Część klientów czekała na jego następcę, czyli kredyt „zero proc.” W ubiegłym roku rząd ostatecznie pogrzebał ich nadzieje. Teraz państwo chce rozwijać budownictwo społeczne, TBSy, SIMy. Takie inwestycje mają być hojnie dotowane. Państwo zapowiada też renesans spółdzielni mieszkaniowych. To dobry kierunek?

Miniony rok pokazał, że rynek nieruchomości działa najlepiej bez zewnętrznych ingerencji, szczególnie tych finansowych. Rynek potrzebuje przewidywalności, stabilnych przepisów, uczciwych reguł. Nie mogą się one gwałtownie zmieniać, nie mogą się zdarzać cuda, jak nagłe zalanie rynku pieniędzmi z dotowanych kredytów. Rynek najbardziej stabilizuje brak nieoczekiwanych wydarzeń i nagłych zmian. Jeśli przepisy są dobre, rynek jest w stanie sam się wyregulować i dostosować – zarówno do potrzeb klientów, jak i oferentów, w tym deweloperów.

Myślę, że nie jest rolą państwa budowanie mieszkań. Z powodzeniem mogą to robić specjalizujące się w tym firmy deweloperskie, TBSy i spółdzielnie, w które ludzie mogą się łączyć. A państwo ma zapewnić ku temu odpowiednie przepisy, zagwarantować bezpieczeństwo tego typu przedsięwzięć. W mojej ocenie państwo nie musi inwestować wielkich pieniędzy z budżetu, czyli z podatków nas wszystkich, aby dać możliwość kupowania tanich mieszkań wybranym grupom. Zwłaszcza że zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych nie zawsze musi się wiązać z nabywaniem własności.

Czego można się spodziewać na rynku nieruchomości w 2026 roku?

W mojej ocenie sytuacja będzie się dalej poprawiać – rynek będzie krzepnął, w pozytywnym tego słowa znaczeniu. Jeśli nie wydarzy się nic nadzwyczajnego, czego nie jesteśmy w stanie przewidzieć, na rynku nie powinno dojść do wielkich zmian. Z dzisiejszej perspektywy 2026 r. zapowiada się na podobny do ubiegłego, bez gwałtownych zmian w wielkości podaży, wielkości popytu czy średnich poziomów cen.

Z biegiem czasu będzie postępować różnicowanie ofert, a co za tym idzie, cen. Nieruchomości mniej atrakcyjne, w gorszych lokalizacjach, trudniejsze w sprzedaży będą oferowane za ceny wyraźnie niższe od tych, za jakie będzie można kupić te cieszące się zainteresowaniem klientów. Ci będą bardziej wymagający, będą szukać ofert najbardziej dopasowanych do ich potrzeb i oczekiwań, i za takie będą skłonni zapłacić więcej.

Kredyty hipoteczne są tańsze niż rok temu czy dwa lata temu, wciąż jednak nie są tanie. To ogranicza skłonność do ich zaciągania. Nie zapominajmy też o konieczności posiadania oszczędności na wkład własny; nierzadko to ich brak, a nie przyszła rata, stanowi przeszkodę na drodze do zakupu.

Myśląc o nabyciu mieszkania na kredyt w dużym mieście, jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, gdzie ceny mieszkań należą do najwyższych w Polsce, trzeba się liczyć z relatywnie wysoką ratą kredytu. Ale już w mniejszych ośrodkach, w których stawki są zdecydowanie niższe, miesięczna rata kredytu na zakup lokalu o średniej wielkości nie jest już tak dużym wyzwaniem dla przeciętnie zarabiającej rodziny; zwykle jest zbliżona do stawki czynszu za najem podobnego mieszkania.

Za znaczną część popytu na rynku mieszkaniowym odpowiadają dziś klienci, których celem jest poprawa warunków mieszkaniowych – zyskanie dodatkowej powierzchni, wyższego standardu czy lepszej lokalizacji, np. bliżej miejsca pracy, szkoły, w której uczą się lub będą uczyć dzieci albo rodziny.

Pamiętajmy też, że mieszkania kupowane w ostatnich latach jako te „na start”, zwykle niewielkie, często bez udogodnień (bez balkonu, garażu czy windy), z czasem stają się za ciasne, nieadekwatne do potrzeb. Ich właściciele, będący już na innym etapie w życiu, często w związkach, z dziećmi, dążą do zmiany. Sprzedają dotychczasowe mieszkanie i szukają nowego, wygodniejszego.

Ze sprzedażą mieszkania może być kłopot, zwłaszcza w mniejszym mieście. Są miejscowości, które się wyludniają.

Tak, sprzedaż mieszkania jest dziś daleko trudniejsza niż podczas trwającego do niedawna boomu. Rynkowa rzeczywistość bywa dziś mocno rozczarowująca dla właścicieli, którzy wystawiają nieruchomość na sprzedaż z przekonaniem, że sprzedadzą ją szybko i drogo. Dziś mieszkania są kupowane głównie z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb, zdecydowanie rzadziej w celach inwestycyjnych. Stąd większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania gotowe do zamieszkania, w przyjaznym otoczeniu, a mniejszym te, które wymagają nakładów finansowych i czasu na przeprowadzenie remontu. Ewolucja rynku mieszkaniowego postępuje.

Te gorsze mieszkania będą tanieć?

W mojej ocenie na wartości będą tracić mieszkania o niższym standardzie, w gorszych lokalizacjach, wymagające remontów, często w budynkach odbiegających od dzisiejszych norm, wymagających modernizacji. Powodzeniem będą się cieszyć nowsze, gotowe do zamieszkania lokale w nowoczesnym budownictwie, które nie wymagają dodatkowych nakładów na remonty.

Lepsze nieruchomości będą drożeć?

To będzie zależało od ich podaży. Udział mieszkań o wyższym standardzie w ofercie rośnie. Przeciętne ceny stoją w miejscu. W praktyce mamy coraz więcej mieszkań do kupienia – i nowych droższych, i starych tańszych. Z analizy ofert publikowanych w serwisach Grupy Morizon-Gratka wynika, że w porównaniu z rokiem ubiegłym średnie ceny pozostają stabilne i tylko w niektórych miastach notują niewielkie, sięgające 3-4 proc. wzrosty. Wynikają one jednak nie tyle ze wzrostu popytu, ile z rosnącego udziału w podaży mieszkań nowszych, wyżej wycenianych.

Cv

Marcin Drogomirecki

Ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka, pośrednik w obrocie nieruchomościami, właściciel biura Drogomirecki Nieruchomości, członek Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomości i ogólnopolskiego systemu wymiany ofert MLS. Od ponad 25 lat związany z branżą nieruchomości; autor licznych analiz, raportów i artykułów prasowych na tematy związane z rynkiem nieruchomości.