Centra handlowe dają lepszą stopę zwrotu niż biura i magazyny

Gdyby w Polsce obowiązywała dobra ustawa o REIT-ach, rozważylibyśmy debiut na GPW. Nasza kapitalizacja to ponad 20 mld zł, co pokazuje, jaki potencjał omija naszą giełdę – mówi Marek Noetzel, członek zarządu, a od kwietnia prezes NEPI Rockcastle.

„Centra handlowe wciąż tracą klientów”, „galerie skazane na wymarcie”, „dramat w galeriach handlowych”, „trzy galerie handlowe w Warszawie do rozbiórki” – to tylko kilka nagłówków, które w ostatnim czasie pojawiły się w mediach. Jak pan, jako członek zarządu – a od 1 kwietnia prezes – grupy, która specjalizuje się w inwestowaniu w centra handlowe i tylko w Polsce w latach 2023-2024 kupiła nieruchomości za ponad 1 mld euro – reaguje na takie treści?

Nie mam tego problemu, bo dzień zaczynam od tytułów, które nie stosują clickbaitów. Pojawiają się różne raporty na temat naszej branży, ale uwaga części mediów skupia się na tym, co można przekuć na krzykliwy przekaz. Wyniki NEPI Rockcastle nie wpisują się w ten przekaz. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 r. nasz dochód operacyjny netto (NOI) wzrósł o 12,3 proc. rok do roku, osiągając 461,3 mln euro. Jesteśmy. Jesteśmy spółką notowaną na giełdach w Johannesburgu i Amsterdamie, publikujemy cykliczne sprawozdania, w których dokładnie widać, w jakiej kondycji są nasza grupa i branża.

W I połowie 2025 r. odnotowaliśmy, dzięki przejęciom, 12-proc. wzrost NOI (zysku operacyjny netto – red.), a pomijając akwizycje (ujęcie like-for-like) wzrost zysku sięgnął 4 proc. Widzimy tendencję w skali europejskiej: liczba odwiedzających lekko spada – u nas zmniejszyła się o 0,2 proc. – ale jest to z nawiązką rekompensowane większą wartością zostawianych przez klientów pieniędzy. Wartość koszyka zakupowego zwiększyła się u nas o 10 proc.

A co do wyburzeń – ja to widzę w kategorii oczyszczania się, a nie zwijania polskiego rynku. W Polsce w wielu miastach było zbyt duże nasycenie takimi obiektami. Były momenty, kiedy ze zdziwieniem słuchaliśmy o nowych inwestycjach, wiedząc, że będą one trudne do utrzymania. Dziś, po wielu latach, ryzyko się materializuje i część obiektów handlowych znika. O tym się mówi głośno, a nie zwraca uwagi na to, że dziś odwiedzających centra handlowe jest więcej niż przed covidem, że obroty najemców są większe i że najemcy prowadzą w Polsce zdrowy biznes.

Mogę uspokoić, że jako NEPI Rockcastle dalej będziemy inwestować w centra handlowe, bo one dają satysfakcjonującą stopę zwrotu.

NEPI Rockcastle prowadzi działalność w kilku krajach regionu. Biorąc pod uwagę udział w wartości portfela głównymi są Rumunia i Polska, a dalej: Bułgaria, Węgry, Słowacja, Chorwacja, Czechy i Litwa. Czy we wszystkich tych krajach sytuacja jest podobna?

Polska na tym tle wypada bardzo pozytywnie, ponieważ mamy wzrost gospodarczy wyraźnie większy niż w środkowej Europie – około 3,6 proc. przy hamującej inflacji. Mamy więc rosnącą siłę nabywczą, rosną obroty naszych najemców. Trochę słabiej wygląda Słowacja, która od jakiegoś czasu ma gorsze wskaźniki makro, ale mówimy o hamowaniu po silnym wzroście, o wypłaszczeniu, a nie spadku. Wolniejszego wzrostu spodziewamy się w Rumunii w związku z podniesieniem podatków. Można powiedzieć, że i w Polsce mamy duży deficyt, jednak finansowanie rumuńskiego długu jest uzależnione od transferu środków z zewnątrz, a Polska finansuje dług wewnętrznymi siłami. W Rumunii uwolniono ceny prądu, które teraz poszybowały w górę, co może spowodować, że konsumenci będą mieć mniej gotówki do dyspozycji. Na Węgrzech są problemy fiskalne i polityczne, wzrost gospodarczy jest prawie żaden, ale nasze dwie galerie notują wzrost liczby odwiedzających i wzrost obrotów najemców, bo zwiększamy udziały w rynku. Litwa i Czechy zawsze były stabilne, a Chorwacja i nasze centrum handlowe w Zagrzebiu to perła.

Nie jesteśmy firmą, która kupuje nieruchomości i czeka, co będzie się działo w makroekonomii. Od razu przystępujemy do działań i mamy pomysły, co zrobić lepiej, żeby rosnąć szybciej niż konkurencja. Jak jest dobra koniunktura – rośniemy z rynkiem, jak jest stabilizacja – walczymy o większy udział rynkowy.

Akcjonariuszami NEPI są instytucje finansowe, a nie gracze branżowi. Nie macie pytań od inwestorów o Polskę?

Inwestorzy czytają sprawozdania i widzą twarde liczby. Spółka rośnie w sposób powtarzalny rok do roku, wypłaca regularnie dywidendy. W 2024 r. pozyskaliśmy 300 mln euro z emisji akcji i 500 mln euro z emisji obligacji z ogromną nadsubskrypcją i rekordowo niską marżą, na poziomie tej, którą uzyskują firmy działające na dużo bardziej rozwiniętych rynkach Europy Zachodniej – to najlepszy dowód na to, jak nas postrzegają inwestorzy.

Wypłacamy dywidendę ze stopą około 8 proc., to zależy od kursu akcji, proszę mi pokazać produkt finansowy w euro, który daje podobny zwrot.

Mówi się dużo o liczbie odwiedzających czy obrotach najemców, a chciałbym zwrócić uwagę na inny wskaźnik – wolnej powierzchni. Na koniec czerwca było to u nas 1,6 proc., najmniej w historii, i zbliżamy się do 1 proc. Nie tylko podpisujemy nowe umowy i przedłużamy trwające kontrakty, ale też w większości renegocjowanych w tym roku umów uzyskaliśmy wzrost czynszów o około 5 proc. ponad wskaźnik inflacji.

Powiedział pan, że to nie koniec ekspansji. Czy będziecie dalej kupować w Polsce, czy raczej lepsze okazje są w innych krajach?

Nie zarządzamy portfelem, określając, jaka ma być alokacja na określone rynki. Bardziej motywuje nas jakość centrum handlowego, którą możemy kupić. W 2024 r. nie planowaliśmy z góry, że ulokujemy 800 mln euro w Polsce – po prostu obiekty, które zawsze były w naszej orbicie zainteresowań, mogły zostać wtedy przejęte.

Zdajemy sobie sprawę z tego, że mając 60 galerii w Europie Środkowo-Wschodniej, trzeba szukać nowych kierunków rozwoju, jeśli chce się dalej mocno rosnąć. Bułgaria i Rumunia oferują jeszcze miejsca, gdzie handlu jest na tyle mało, że można tworzyć nowe galerie, oferują duży zwrot i dużą satysfakcję. Ale być może nadejdzie taki moment, kiedy nasz region będzie już za mały. Już dziś patrzymy na potencjał innych regionów.

I co wychodzi?

Skandynawia to kraje bardzo bogate, ale o niewielkiej liczbie ludności i skomplikowanych procedurach, co utrudnia inwestycję i osiągnięcie rentowności. Wschód? Cały czas trwa wojna. Południe Europy? Za małe kraje na osiągnięcie skali. Trzeba więc patrzeć na zachód: Niemcy, Francję, basen Morza Śródziemnego, Wielką Brytanię. Żadne decyzje nie zapadły, więc nie ma co spekulować.

Mam nadzieję, że niedługo będziemy mogli pokazać rynkowi nowe pomysły na skalowanie biznesu. Od zawsze jesteśmy fanami podejmowania małego ryzyka, ale myślenia w dłuższej perspektywie, co w naszej branży oznacza branie niewielkiego długu. Nasze LTV (wartość długu do wartości aktywów – red.) zawsze było poniżej 35 proc. Dziś wiele firm z rynku nieruchomości komercyjnych utkwiło na dużo wyższym poziomie LTV i zarządy są zaprzątnięte problemem, jak się zdelewarować, jak zrekapitalizować bilans, żeby dalej rosnąć. Dla nas to szansa do wykorzystania.

Czy w ramach dywersyfikacji w grę wchodzi wejście w inny segment rynku nieruchomości?

Można powiedzieć, że w segmencie handlowym jesteśmy zdywersyfikowani. Kupujemy istniejące obiekty, ale też realizujemy projekty od zera. Zajmujemy się też modernizacjami i rozbudową nieruchomości w portfelu. Stworzyliśmy też nowe źródło przychodu dla grupy – biznes energetyczny. Inwestujemy w OZE, głównie po to, by zmniejszyć koszty operacyjne naszych centrów i uniezależnić się od potencjalnych kryzysów energetycznych. Ale jednocześnie jest to biznes, który nie tylko obniża koszty działalności, ale i stanowi dodatkowe przychody.

Inne segmenty nieruchomości? Kiedy patrzę na rynek magazynowy czy biurowy, to widzę, że obiekty handlowe dają dużo wyższą stopę zwrotu. Myślę, że będziemy stawiać raczej na projekty wielofunkcyjne – w Bukareszcie realizujemy rozbudowę galerii, dodając ponadto część biurową i hotelową. Podobne plany mamy wobec galerii Forum w Gdańsku. Zabezpieczyliśmy działkę i zgodnie z planem zagospodarowania możemy tam zbudować hotel i biura. Mixed use w dobrych lokalizacjach – tego się nie boimy, a wręcz jesteśmy tego fanami, bo te wszystkie funkcje wzajemnie się napędzają.

Nasz ostatni wywiad zaczęliśmy od REIT-ów, to obecny zakończmy tym wątkiem. O pracach nad projektem ustawy od dawna nic nie słychać, a rodzimy kapitał chce inwestować w nieruchomości komercyjne – po trzech kwartałach 2025 r. udział w zakupach to 20 proc. i nominalnie mówimy o dużych kwotach. Za nami półmetek rządów koalicji. Rozczarowanie?

Jestem rozczarowany jako przedstawiciel rynku i Polak. Gdyby w Polsce obowiązywała dobra ustawa, NEPI Rockcastle rozważyłoby debiut na GPW. Nasza kapitalizacja to ponad 20 mld zł – to pokazuje, jaki potencjał omija naszą giełdę.

Widzimy, że coraz więcej polskich inwestorów prywatnych lokuje w nieruchomościach komercyjnych, ale muszą to robić przez jakieś wehikuły, a nie są od tego specjalistami. Dużo lepiej dla wszystkich byłoby, gdybyśmy mieli wyspecjalizowany rynek tworzony przez ludzi, którzy mają doświadczenie, żeby inwestycje odbywały się przez audytowane, notowane publiczne podmioty. Skierowanie kapitału na rynek nieruchomości komercyjnych mogłoby też odciągnąć inwestorów od rynku mieszkaniowego i zmniejszyć presję na wzrost cen. Może decydenci przeczytają te nasze wynurzenia i stwierdzą – a może jeszcze warto? Chętnie podzielę się swoimi przemyśleniami.