Inwestorzy parków handlowych nie powiedzieli ostatniego słowa

Polski rynek parków handlowych wciąż rośnie. Zyskują mniejsze miasta i lokalni najemcy. Takie obiekty wpisują się w koncepcję 15-minutowych miast.

W połowie 2025 r. całkowita powierzchnia handlowa w Polsce osiągnęła 17,9 mln mkw., z czego 19 proc. przypadało na parki handlowe, a 9 proc. tzw. centra convenience – wynika z raportu (szósta edycja) „Parki handlowe i centra convenience w Polsce” firmy doradczej JLL i spółki deweloperskiej Trei Real Estate Poland.

– Biorąc pod uwagę cały 2024 r., nowa podaż w tych formatach przekroczyła rekordowe 500 tys. mkw., co stanowiło aż 71 proc. całkowitej nowej powierzchni handlowej. Trend ten utrzymuje się w 2025 r., potwierdzając dominującą rolę parków handlowych w dostarczaniu nowych powierzchni dla najemców – mówią autorzy raportu. Inwestorzy są zainteresowani zakupem takich obiektów w coraz mniejszych miejscowościach.

Z rynkowej niszy na szczyt

Polska gospodarka jest jedną z najszybciej rozwijających się w Unii Europejskiej. W latach 2025–2027 prognozowany jest niemal 10-proc. wzrost, a sprzedaż detaliczna wzrośnie o ponad 9 proc. – Towarzyszy temu poprawa siły nabywczej konsumentów – przeciętna pensja w Polsce wynosi dziś 2070 euro miesięcznie, a roczna siła nabywcza per capita wzrosła w ostatnich 12 miesiącach aż o 10 proc. do 11 338 euro. Te fundamenty makroekonomiczne sprawiają, że Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów handlowych – zaznaczają analitycy.

Jak mówi Maciej Kotowski, dyrektor w dziale badań i doradztwa w JLL, w ciągu ostatnich pięciu lat „parki handlowe z rynkowej niszy wyewoluowały do wiodącego formatu w polskim sektorze retail”. – W latach 2019–2024 roczna podaż nowych powierzchni handlowych w naszym kraju wykazywała stały wzrost, od 500 tys. do 600 tys. mkw. rocznie – podaje. – W tym okresie udział parków handlowych w nowych inwestycjach wzrósł od 20 proc. w 2019 r. do aż 71 proc. w 2024 r. Spodziewamy się, że w 2025 r. wskaźnik ten utrzyma się na podobnym poziomie.

Coraz więcej parków handlowych i centrów convenience powstaje poza największymi miastami. – Już teraz 25 proc. tego typu powierzchni przypada na miejscowości poniżej 30 tys. mieszkańców – podają autorzy raportu.
Pod koniec pierwszego półrocza 2025 r. w budowie było 532 tys. mkw. powierzchni, z czego aż 315 tys. mkw. powstawało w miastach poniżej 75 tys. mieszkańców.

– To historycznie najwyższy poziom aktywności – tylko w latach 2020–2025 średniorocznie otwierano 65 parków handlowych i centrów convenience, czyli ponad trzykrotnie więcej niż w poprzedniej dekadzie – wskazują analitycy. 

Zmiany w strukturze najemców

Tenant-mix w parkach handlowych stale ewoluuje. W latach 2022–2025 największy odsetek najemców stanowili tzw. value retailers (Pepco, Action, Dealz, TEDi), sieci drogeryjne, sklepy odzieżowe i operatorzy elektroniki. Dyskonty spożywcze, choć wciąż kluczowe, coraz częściej działają w sąsiedztwie parków jako tzw. „shadow tenants” – z własnym parkingiem i oddzielną własnością budynku.

Oferty parków handlowych rozwijają się o nowe kategorie: gastronomię, fitness, usługi medyczne, a nawet salony samochodowe debiutujących marek. Rozwój tych segmentów sprawia, że parki handlowe stają się ważnym elementem koncepcji miast 15-minutowych. Koncepcja ta oznacza, że wszystko, co jest potrzebne w codziennym życiu, znajduje się w odległości niedługiego spaceru od domu. Mamy mieć blisko do biura, sklepów, usług, rekreacji, punktów gastronomicznych.

– Parki handlowe przechodzą transformację, która odzwierciedla zmieniające się oczekiwania współczesnych konsumentów. Jeszcze kilka lat temu były one przede wszystkim miejscami szybkich, funkcjonalnych i sprecyzowanych zakupów – klienci przyjeżdżali tam po konkretne produkty – mówi Dagmara Filipiak, ekspertka JLL Polska. – Dziś widzimy ewolucję w kierunku wielofunkcyjnych lokalnych obiektów handlowych, w których sama sprzedaż detaliczna stanowi tylko jeden z elementów ekosystemu. Obok tradycyjnego handlu coraz częściej spotykamy restauracje, kawiarnie, sale zabaw dla dzieci, kluby fitness, a nawet placówki medyczne. Ta świadoma dywersyfikacja stanowi bezpośrednią odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie konsumentów na wygodę, kompleksową obsługę i możliwość realizacji wielu celów w jednym, łatwo dostępnym miejscu.

Inwestorzy poszli na rekord 

Autorzy raportu podkreślają, że polski rynek parków handlowych stał się jednym z najatrakcyjniejszych segmentów inwestycyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Tylko w pierwszym półroczu 2025 r. odnotowano 11 transakcji, których przedmiotem były parki handlowe – najwięcej w historii tego okresu. Ich wartość sięgnęła 193 mln euro, co było drugim najlepszym półrocznym wynikiem w historii rynku, ustępując jedynie rekordowi z 2017 r.

W całym 2024 r. wartość inwestycji w parki handlowe to 289 mln euro, a popularność tego formatu utrzymuje się na wysokim poziomie. Aż 84 proc. obiektów sprzedanych od 2020 r. miało powierzchnię poniżej 10 tys. mkw., a 68 proc. transakcji dotyczyło lokalizacji poza największymi aglomeracjami.

– Intensywna konkurencja inwestorów o najlepsze parki handlowe przekłada się bezpośrednio na dynamikę cen – w 2025 r. zaobserwowaliśmy wyraźny powrót do kompresji stóp kapitalizacji, gdy jeszcze dwa lata temu z powodu rosnących kosztów finansowania obserwowaliśmy odwrotny trend. Patrząc w przyszłość, spodziewamy się dalszej presji na obniżanie stóp kapitalizacji, szczególnie w przypadku aktywów najwyższej jakości. Będzie to wynikało z dalszych prognozowanych obniżek stóp procentowych w strefie euro oraz rywalizacji między inwestorami. Format parków handlowych potwierdził swoją popularność wśród klientów, stając się jednym z najbardziej atrakcyjnych produktów inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości – przewiduje Agnieszka Kołat z JLL Polska.

Klienci lubią proste konstrukcje 

Dariusz Książak, prezes firmy doradczej Emmerson Evaluation komentuje, że rosnąca podaż parków handlowych odzwierciedla głębszą zmianę w strukturze polskiego handlu detalicznego. – To parki stały się głównym motorem jego wzrostu – mówi prezes. 

Na tę zmianę, jak dodaje, wpływ mają m.in. oczekiwania konsumentów, którzy coraz częściej wybierają szybkie zakupy blisko domu zamiast spędzania wielu godzin w dużych galeriach. – Atutem parków handlowych jest też prosty, otwarty układ, który sprzyja wygodzie klientów. W takich obiektach nie ma charakterystycznych dla dużych galerii barier – zauważa Dariusz Książak.

Prezes przyznaje, że format ten jest też atrakcyjny dla inwestorów i najemców sklepów. Koszty budowy parków handlowych (których konstrukcja jest bardzo prosta), ich eksploatacji i najmu powierzchni są niższe.