Marlena Kosiura, portal inwestycjewkurortach.pl: Jak nie dać się nabić w apartament condo? Liczy się wiarygodność inwestora

Z punktu widzenia inwestora kluczowa jest wiarygodność dewelopera i operatora oraz potencjał lokalizacji, a nie obiecane zwroty. Dziś do wyboru jest dużo projektów gotowych – mówi Marlena Kosiura, ekspertka portalu inwestycjewkurortach.pl.

Condohotele – gorący temat. Na papierze model wygląda bardzo dobrze: inwestujemy w pokój w hotelu, właściwie w jego budowę, deweloper ten hotel buduje, a operator potem nim zarządza, dba o wynajem – i pieniądze spływają na konto. Część projektów obiecuje nawet określony zwrot w skali roku. Coraz częściej słyszymy o projektach, które – mówiąc delikatnie – nie wypaliły, nie dostarczają tego, co inwestorom było obiecane. Czy condo to już skreślona branża?

„Condoskandale” to, mam wrażenie, trochę niekończąca się opowieść. Już tyle razy słyszeliśmy, że kolejny hotel wpadł w turbulencje, czy też okazał się niewypłacalny – a to nie zniechęca inwestorów. W sumie to dobrze, bo sama koncepcja condohotelu i pasywnego zysku nie jest złym pomysłem inwestycyjnym czy na dywersyfikację na rynku nieruchomości. Zawsze jednak na początku biznesu stoi konkretna firma, konkretni ludzie – ich wiarygodność i profesjonalizm. Myślę, że to jest głównym problemem tego rynku, a nie obiecywanie 7–8 proc. w skali roku.

Te skandale są oczywiście głośne i branża typowo hotelowa, zarządzająca obiektami, która nie sprzedaje pojedynczych pokoi inwestorom, ocenia, że to jest po prostu uderzające w jej wizerunek.

Jeśli chodzi o skalę rynku, to według naszych szacunków z maja jednostek działających w condohotelach – rozumianych jako inwestycje, w których kupujący musi oddać lokal w wynajem, czyli nie może go samodzielnie wykorzystywać, nie może sobie samodzielnie znaleźć operatora – w całej Polsce, w kurortach i w miastach było 47 tys., a w realizacji około 11 tys.

Skandale skandalami, ale jaka jest chłonność rynku? Czy dużo jeszcze takich projektów może powstać?

Na pewno spowolniło tempo sprzedaży takich lokali. To już nie jest taki rynek, jak cztery, pięć lat temu. Jest naprawdę bardzo dużo obiektów już wybudowanych, wciąż oferujących pokoje. Dlatego wiele nowych projektów jest zawieszonych do czasu wchłonięcia podaży. Praktycznie w każdym kurorcie stoją budynki, do których potencjalni inwestorzy mogą zajrzeć. W tej chwili dynamika nowych inwestycji nie jest więc duża.

Gdyby komuś teraz przyszło do głowy, że może jednak szukać inwestycyjnej okazji na rynku condo, to jakie złote rady powinniśmy takiej osobie przekazać?

Kluczowa jest wiarygodność dewelopera i wiarygodność operatora. Jeśli za projektem stoi duża spółka, która już działa w segmencie hotelowym i skupia się nie tylko na inwestycjach deweloperskich i sprzedaży lokali, ale też na działalności hotelowej, to wiadomo, że jej biznesem nie jest tylko inkasowanie marży deweloperskiej.

Jeśli już, to konieczny jest wiarygodny operator, działający w branży hotelowej.

Kolejna kwestia to lokalizacja. Pytanie, czy dana miejscowość jest w stanie mieć całoroczne obłożenie, czy będzie po prostu przynosić przychody. Czyli mimo wszystko stawiałabym na duże, znane kurorty, duże miejscowości. A te mniejsze? Nie skreślałabym ich, ale inwestowanie tam jednak wiąże się z pewnym ryzykiem.

Condohotele powstają głównie w pasie nadmorskim, w górach i w aglomeracjach. Najlepiej, gdyby obiekt był w stanie przyciągać gości przez cały rok. Jak wygląda kwestia sezonowości?

Aglomeracje zdecydowanie dają trochę lepszy potencjał, bo dają ekspozycję na gości turystycznych i biznesowych, tamtejsze hotele nie opierają się wyłącznie na turystach, którzy przyjeżdżają na wypoczynek.

Jednak sezonowość gór czy morza wcale nie jest tak oczywista. W powszechnej opinii góry pracują dwa sezony: zimą i latem. Niekoniecznie, bo pracują też jesienią. Wiele hoteli ma bardzo dobre obłożenie we wrześniu i październiku. Hotele nadmorskie również są coraz chętniej odwiedzane w czasie zimowych ferii. Trudno już mówić o takiej typowej sezonowości wynikającej z położenia na mapie.

Czy dobrym pomysłem jest kupowanie mieszkań na wynajem krótkoterminowy? Można się tym zająć samemu, można powierzyć lokal wyspecjalizowanemu operatorowi. Czy to ma jeszcze sens, czy zostało już zbudowanych i sprzedanych wystarczająco dużo lokali?

Myślę, że na rynku najmu turystycznego mieszkań, który bardzo dynamicznie rozwija się w Polsce i na świecie, problemem nie jest sama podaż i popyt, tylko raczej regulacje, do których zmierzają właściwie wszystkie państwa. W Polsce oczywiście tej skali jeszcze nie mamy, ale znamy przykłady z zagranicy, gdzie podaż lokali na krótki najem spowodowała, że jednak lokali do normalnego mieszkania w centrach miast jest coraz mniej, więc władze zaczynają reagować. Polskę też takie regulacje czekają, w maju przyszłego roku wchodzi rozporządzenie Unii Europejskiej, do którego musimy się dostosować. Według zapowiedzi Ministerstwa Sportu i Turystyki mieliśmy poznać projekt ustawy do końca września, ale niestety wciąż go nie ma.

Czeka nas m.in. rejestracja lokali na wynajem. Kto tego nie zrobi, nie wystawi mieszkania na platformie wynajmu – tak np. dzieje się już w Hiszpanii.

Rejestracja to bardzo dobry ruch, bo włodarze wielu miast i kurortów narzekają na rosnącą skalę krótkoterminowego wynajmu mieszkań, ale największym problemem jest brak wiarygodnych danych. Oficjalna rejestracja pozwoli zobaczyć, jaką w ogóle skalę zjawiska mamy. To pomoże również władzom sterować trochę tym rynkiem. Brak oficjalnych danych nie pozwala też określić szarej strefy.

Hiszpania faktycznie pokazuje, że nadanie numerów i licencji oraz wciągnięcie do całego systemu dużych portali typu Booking czy Airbnb powoduje, że można jakoś tę szarą strefę określić.

Jako ciekawostkę z USA mogę podać, że rejestracja lokali, likwidowanie szarej strefy i zmniejszenie ofert wynajmu krótkoterminowego wcale nie wpłynęło na spadek cen nieruchomości i cen wynajmu mieszkań.