Solidna sprzedaż mieszkań w maju. Czy to już reakcja na obniżki stóp?

Wobec kwietnia skok, ale podobne wyniki widzieliśmy w lutym i marcu. Jedno jest pewne: deweloperzy dalej wprowadzają do oferty więcej niż w tym czasie sprzedają. Nawet w miastach, gdzie oferta jest napuchnięta.

Według wstępnych szacunków Otodom Analytics, w maju w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 3,7 tys. mieszkań, o 30 proc. więcej niż w kwietniu i o 37 proc. więcej niż rok wcześniej. Po pierwszej połowie maja eksperci informowali o wyraźnym wzroście liczby rezerwacji mieszkań – w wyniku spadku stawek WIBOR i pierwszego cięcia stóp procentowych – ale zalecali ostrożność. Czy jednak 30-proc. wzrost sprzedaży miesiąc do miesiąca jest prosty w interpretacji?

Deweloperzy nadal więcej mieszkań wprowadzają na rynek niż sprzedają

– Wysoki poziom rezerwacji z pierwszej połowy maja traktowaliśmy jak ważny sygnał, a nie jednoznaczną zapowiedź ożywienia. Tym bardziej, że w tym samym czasie na rynek trafiła duża liczba nowych inwestycji, więc ten skok rezerwacji mógł być po prostu efektem pojawienia się nowej atrakcyjnej oferty, a nie bezpośrednią reakcją na decyzję RPP – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań rynku w Otodom.

Wstępne odczyty sprzedaży zazwyczaj na koniec miesiąca są korygowane w dół. Nie inaczej było w kwietniu. Wstępny wynik za kwiecień to ponad 3,1 tys. lokali, a ostateczny – 2,9 tys. W tym roku miesięczne odczyty dość mocno się wahają, ale i w lutym i marcu wstępną sprzedaż szacowano na odpowiednio 3,5 tys. i 3,7 tys. lokali.

Nie ma wątpliwości co do tego, że deweloperzy dalej wprowadzają na rynek więcej niż w tym czasie sprzedają. W maju było to 5,2 tys. lokali. Dlatego na koniec maja oferta w siedmiu miastach ustanowiła nowy rekord – 62,1 tys. lokali. Mieszkań dosypano i w miastach, gdzie tempo wyprzedaży oferty jest blisko równowagi (książkowo: 4-5 kwartałów), i w miastach, gdzie wskaźniki świecą na czerwono. W Krakowie, Poznaniu i Katowicach oferta jest największa w historii, blisko rekordu są Łódź i Wrocław.

Średni koszt zakupu urósł wolniej niż średnia cena za metr. Bo kupujemy mniejsze mieszkania

– Średnie ceny mieszkań w nowo uruchomionych inwestycjach w maju są wyraźnie wyższe, zarówno w porównaniu do kwietnia, jak i do maja poprzedniego roku. To oznacza, że mimo wzrostu aktywności, perspektywa wyraźnej redukcji cen, na które liczy wielu potencjalnych nabywców, nadal się oddala – komentuje Kuniewicz.

Na koniec maja przeciętne oferowane mieszkanie miało 54 mkw. i kosztowało 809 tys., o 2 proc. więcej niż rok wcześniej. Średnia cena za mkw. wzrosła o 4,1 proc. Cena całkowita urosła wolniej, bo kupuje-my mniejsze lokale – w maju ub.r. przeciętne oferowane mieszkanie miało 56 mkw.

- Analiza zmian średnich cen mieszkań oferowanych na każdym z 7 największych rynków wskazuje na wyjątkowy charakter procesów jakie zachodzą na rynku wrocławskim. W maju Wrocław był jedynym rynkiem, na którym średnie ceny okazały się nie tylko niższe od kwietniowych, ale również od średnich cen z maja 2024 r. Wprawdzie redukcja ta miała charakter symboliczny (mniej niż 1 proc.), warto ją jednak odnotować, ponieważ na rynku wrocławskim obniżki średnich cen mieszkań w zestawieniu miesiąc do miesiąca trwają tam nieprzerwanie od października 2024 r., co jest wskazówką, jak długiego okresu potrzeba, aby w warunkach braku jakichkolwiek dopłat, doszło do rynkowej korekty cen mieszkań rok do roku – mówi Kuniewicz.