Grunt to zysk. Jakie marże pokazały giełdowe spółki za 2024 r. Co dalej?

Na tegoroczne wyniki finansowe wpływ będą miały przekazania mieszkań, których budowa rozpoczęła się około 2023 r. Był to rok sprzyjający dla branży – przy spadających kosztach wykonawstwa, dzięki „bezpiecznemu kredytowi” było pole do podnoszenia cen lokali.

W ubiegłym roku 14 deweloperów z rynku kapitałowego wypracowało z działalności mieszkaniowej – jako grupa – niemal bliźniaczą rentowność względem 2023 r. Średnia rentowność brutto ze sprzedaży (pierwsza marża) wyniosła 31,2 proc. wobec 31,9 proc., a rentowność netto (na czysto) 19,9 proc. wobec 20,1 proc.

Marża pierwsza i ostatnia

Wyniki spółek mocno się wahają, zarówno jeśli chodzi o uzyskaną rentowność, jak i relacje między marżą brutto ze sprzedaży a netto. Pierwsza marża to w uproszczeniu relacja wyniku, jaki zostanie po odjęciu od przychodów czystych kosztów budowy i zakupu gruntów, do tychże przychodów. Marża netto dotyczy wyniku uwzględniającego wszelkie pozostałe koszty, w tym funkcjonowania spółki, obsługi kredytów i obligacji, podatku CIT.

Foto: GG Parkiet

W ubiegłym roku dziewięć firm zaksięgowało pierwszą marżę powyżej 30 proc., a siedem marżę netto powyżej 20 proc. Rentowność zależy od wielu czynników. Warto pamiętać, że deweloperzy rozpoznają w wynikach mieszkania przekazane klientom – a więc sprzedane nawet dwa lata wcześniej (tyle trwa budowa), na gruntach kupionych jeszcze wcześniej. W wyniku netto dochodzą do tego bieżące koszty.

Na konferencjach prasowych deweloperów najczęściej słyszymy o drogich gruntach i dużej konkurencji o nie, a także o spodziewanym wzroście kosztów wykonawstwa. Z drugiej strony wsparciem jest oczekiwana kontynuacja cięć stóp procentowych.

A jak perspektywy oceniają eksperci?

Ten rok jeszcze stabilny

– Od strony kosztów budowy otoczenie w ostatnich kwartałach jest dość stabilne. Rosną nadal koszty pracy, ale ustabilizowały się lub spadły ceny materiałów, a jednocześnie rynek kubatury jest w stagnacji, co zwiększa presję konkurencyjną u generalnych wykonawców. Wydaje się, że w 2025 r. ta sytuacja nie ulegnie już jakiejś większej zmianie, w 2026 r. może – ale nie musi – pojawić się presja, jeśli dojdzie do jakiejś kumulacji wydatków z KPO – mówi Krzysztof Pado, analityk DM BDM.

Wskazuje, że w 2025 r. część mieszkań będzie jeszcze przekazywana z puli lokali sprzedanych z pomocą „bezpiecznego kredytu”, które powinny mieć dobre marże, bo podaż była wtedy niska, więc deweloperzy podnosili ceny. W 2026 r. tego czynnika już nie będzie, a znaczenie będą miały lokale sprzedawane już w okresie większej podaży i konieczności stosowania zachęt, rabatów itp.

– Bazując na tym, spodziewałbym się, że ogólnie marże brutto ze sprzedaży w 2025 r. będą stabilne rok do roku z opcją do wzrostu, natomiast w 2026 r. są czynniki przemawiające za pewnym spadkiem rok do roku. Oczywiście, jest to ogólne spojrzenie na możliwą tendencję, natomiast wyniki raportowane mogą uwzględniać specyficzne niuanse, jak miks przekazywanych mieszkań, ceny działek w poszczególnych projektach czy rozliczenia kosztów akwizycji – podsumowuje.

Jan Dziekoński, dyrektor działu badań w portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że jeśli chodzi o wyniki finansowe, które deweloperzy pokażą w kolejnych latach, perspektywy są dobre. W 2023 r. – kiedy sprzedawano przekazywane w tym roku lokale – koszty wykonawstwa hamowały, a ceny mieszkań rosły. W 2024 r. posucha na rynku budowlanym pozwalała deweloperom uzyskiwać dobre warunki umów z generalnymi wykonawcami, a ceny mieszkań ustabilizowały się na wysokich poziomach. Z drugiej strony koszty gruntów w latach 2023 i 2024 były wysokie.

– Jeżeli miałbym wyrokować, jak kolejne lata będą kształtowały się w wynikach finansowych, to 2025 r. prawdopodobnie będzie rokiem równie dobrym co lata 2023–2024, bo po stronie kosztów jest więcej czynników pozytywnych. Rok 2026 r. będzie pod większa presją ze względu na drogie grunty i intensywne rabatowanie cen mieszkań, które deweloperzy musieli stosować w 2024 r. i na początku 2025 r. – mówi Dziekoński.

Koszty finansowania

Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, komentuje, że wyniki za 2024 r. dotyczą cyklu inwestycyjnego, który w całości miał miejsce w okresie wysokiego oprocentowania kredytów dla deweloperów, przy mniejszym udziale finansowania z rachunków powierniczych z uwagi na niższą sprzedaż.

– W nadchodzących kwartałach możemy spodziewać się dalszej polaryzacji wyników finansowych deweloperów – firmy posiadające odpowiedni bank ziemi kupiony w niższych cenach oraz zdywersyfikowaną ofertę będą w stanie utrzymać zadowalającą rentowność, podczas gdy mniejsi gracze mogą doświadczyć większej presji na marże – mówi Gawrońska. – Na wynik w 2025 r. będzie miała wpływ zapewne niższa sprzedaż i utrzymujący się w szczególności w I połowie roku okres większej elastyczności cenowej deweloperów, promocji i dodatkowych benefitów dla kupujących tym bardziej na rynkach, na których wybór mieszkań jest szeroki – dodaje.

Zdaniem Gawrońskiej kluczowym czynnikiem będą także utrzymujące się wysokie ceny gruntów, w szczególności na największych rynkach, które nadal stanowić będą istotne obciążenie dla rentowności projektów. – Dalsze obniżki stóp przełożą się natomiast na zwiększoną dostępność kredytów hipotecznych, stymulując popyt, co powinno zwiększyć w latach 2025–2026 wyniki sprzedaży w porównaniu z 2024 r. i stopniowo zamknąć okienko „promocji cenowych” dla klientów, poprawiając rentowność projektów deweloperskich – mówi ekspertka JLL.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań w Otodom, wylicza, że dla kształtowania się marż firm deweloperskich w latach 2025–2026 kluczowe znaczenie będzie mieć kilka czynników. Po pierwsze, poziom sprzedaży mieszkań, po drugie, koszty gruntów wykonawstwa i materiałów budowlanych, a po trzecie, dostępność finansowania bankowego dla firm deweloperskich.

– W 2025 r. o liczbie transakcji na rynku pierwotnym decydować będą w pierwszej kolejności decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych. Jeśli po majowej decyzji o obniżce podstawowej stopy o 0,5 pkt proc. szybko przyjdą kolejne cięcia, to marże firm deweloperskich z dużym prawdopodobieństwem będą się kształtowały na poziomie z 2024 r. Jeśli obniżki będą kontynuowane w 2026 r., w drugiej połowie roku marże firm deweloperskich mogą zacząć delikatnie rosnąć – mówi Kuniewicz. – Wiele wskazuje na to, że ceny ziemi z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe ustabilizują się, ale na wysokim poziomie. Dla kształtowania się cen wykonawstwa oraz cen materiałów budowlanych decydujące znaczenie będzie miało zakończenie wojny w Ukrainie oraz tempo wykorzystania środków unijnych. Zakończenie wojny oraz przyspieszenie w zakresie wydawania przez polskie władze publiczne środków pochodzących z budżetu UE przejściowo może spowodować delikatną redukcję marż deweloperskich w 2026 r. – dodaje.

Ekspertka wskazuje, że wzrost dostępności bankowego finansowania prac budowlanych, a nawet zakupu gruntów przez firmy deweloperskie może wpłynąć na wzrost podaży mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym. Konsekwencją takich działań początkowo może być stabilizacja marż firm deweloperskich na dotychczasowym poziomie. W końcówce roku pojedyncze firmy deweloperskie będą musiały pogodzić się z redukcją marż w nasyconych ofertą mieszkań lokalizacjach.