Zainteresowany mieszkaniem przyjdzie nawet po 100 dniach

Przybywa ofert sprzedaży mieszkań. Czas ekspozycji lokali na rynku się wydłuża. W niektórych miastach przekracza 100 dni. Sprzedający nie spuszczają z tonu.

Z danych SonarHome z końca stycznia wynika, że średni czas ekspozycji mieszkań na rynku w dziesięciu miastach wynosi 89 dni. Lokale najdłużej były w ofercie w Gdyni – 102 dni, najkrócej w Warszawie – 76 dni. – Rekordowo krótki średni czas ekspozycji ofert odnotowaliśmy w listopadzie 2023 r. Wyniósł wtedy 85 dni – wskazuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome. – Najdłużej, 97 dni, mieszkania czekały w Lublinie, najkrócej znów w Warszawie – 71 dni.

Stan po „Bezpiecznym kredycie 2 proc.”

Pamiętajmy, że w II połowie ubiegłego roku rynek nieruchomości był rozgrzany do czerwoności. Gorączkę podniósł program dopłat „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Pod koniec roku jego beneficjenci spieszyli się z transakcjami, obawiając się, że nowy rząd program wygasi. I tak się stało w styczniu.

Porównując czas sprzedaży mieszkań rok do roku (odniesieniem jest więc okres, kiedy nie było systemu dopłat), statystyki są lepsze.

– Na przełomie roku czas oczekiwania na klienta na stołecznym rynku wyniósł 69 dni. W porównaniu z analogicznym okresem sprzed roku był krótszy o 20 dni – podaje Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse. – Taki czas sprzedaży można uznać za satysfakcjonujący, zwłaszcza że często przekracza 100 dni. W innych największych miastach średnia wynosi 89 dni – to o dziewięć dni mniej niż przed rokiem.

Jańczuk zaznacza, że dane te w dużej mierze dotyczą transakcji zawartych na kredyty z dofinansowaniem.

– Może się okazać, że transakcje zamykane w kolejnych tygodniach ukażą zupełnie nowy obraz rynku, gdzie średnia będzie znacznie inna niż ta dziś podawana – wyjaśnia ekspert Metrohouse.

Jańczuk zauważa, że rynek jest zawieszony pomiędzy kończącymi się dopłatami do kredytów a oczekiwaniem na kolejne. – Sprzedający muszą się więc przygotować, że czas ekspozycji oferty na rynku może się wydłużać – potwierdza ekspert Metrohouse. – Na razie jednak nie widać, aby wizja dłuższego oczekiwania miała odzwierciedlenie w topniejących cenach.

Bubiel pytany także, jak ten dłuższy czas przekłada się na ceny, ocenia, że na razie „rynek jest nastawiony optymistycznie”. Powołując się na dane Rentier.io, wskazuje, że ceny oferowanych mieszkań w nowych, dodanych w styczniu tego roku ogłoszeniach, w ciągu miesiąca (w porównaniu z grudniem) wzrosły średnio o 1 proc.

– W kilku miejscowościach odnotowaliśmy spadki. W Częstochowie o 3 proc., w Toruniu o 2,2 proc., w Bydgoszczy o 1,1 proc., a w Sosnowcu o 0,4 proc. – wskazuje Anton Bubiel. – Reszta analizowanych miast jest na plusie – podkreśla. Najbardziej, o 5,2 proc., poszły w górę ceny mieszkań w Radomiu. W Gdańsku lokale zdrożały o 3,9 proc., w Gdyni – o 3,7 proc.

Dobre nastroje

– Ceny nie są jednak jedynym wskaźnikiem odzwierciedlającym stan rynku. W szczególności te z ofert odzwierciedlają przede wszystkim nastroje sprzedających, którzy są optymistycznie nastawieni, licząc, że sprzedadzą mieszkania po cenach nieco wyższych niż w końcówce „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – mówi Bubiel. – Inne wskaźniki sugerują jednak, że może nie być już tak łatwo, jak w poprzednich miesiącach – zauważa.

Prezes zwraca uwagę na przyrost ofert mieszkań. – Tych nowych (ok. 45,7 tys.) dodano w styczniu o niemal 22 proc. więcej niż w grudniu – podaje. Podobnej wielkości pule nowych ofert trafiały na rynek już wcześniej – np. w październiku 2023 r. 42,3 tys., w listopadzie – 44,7 tys.

– Nie było to odczuwalne, jeśli tylko znikały równie szybko – zaznacza Bubiel. – Teraz jest inaczej, ponieważ powiększa się również saldo wszystkich aktywnych ofert. W lutym wszystkich aktywnych i unikatowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań (po usunięciu duplikatów) naliczyliśmy na portalach prawie 112 tys., co jest porównywalne z majem 2023 r. – zwraca uwagę.

Czy sprzedający nie spuszczą jednak z tonu? Nie wiadomo, kiedy supertanie kredyty popłyną na rynek. Część właścicieli mieszkań może nie wytrzymać napięcia.

– Bez nowego stymulanta popytu czeka nas raczej mocne wyhamowanie rynku, być może nawet spadki – nie wyklucza Bubiel. – Dziś wiele osób, nawet jeśli ma zdolność kredytową „na rynkowych zasadach”, to po doświadczeniach z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” woli poczekać na kolejny program, niż kupić mieszkanie w przerwie między programami bez dopłat od państwa.

Prezes Rentier.io zwraca uwagę, że uczestnikiem nowego programu dopłat (biorąc pod uwagę pierwsze zapowiedzi rządu) będą mogli być nie tylko nabywcy pierwszych mieszkań. Kolejną nieruchomość mogłyby kupić największe gospodarstwa domowe.

– Teoretycznie potencjalnym beneficjentem mógłby być więc każdy – mówi Bubiel. – W sprawie programu trwają konsultacje społeczne. Rząd słucha interesariuszy. Jednocześnie rząd wydaje się mieć pilniejsze sprawy do załatwienia, dlatego niewykluczone, że nie będzie się spieszył z wprowadzeniem programu w życie, szczególnie że niebawem wybory samorządowe, a tuż po nich wybory europejskie. Szczegóły dotyczące przyszłego programu zaczną się pewnie pojawiać przy okazji tych drugich – zastanawia się.

Duża niepewność

Bubiel zakłada, że wyczekiwanie rynku potrwa trzy–cztery miesiące. – W tym czasie nie spodziewam się mocnych reakcji rynku. II połowa roku zależy od tego, czy, kiedy i jaki kształt programu zostanie ogłoszony – mówi.

A Jańczuk dopowiada, że wszyscy żyją w przekonaniu, że nowy program wejdzie w życie w tym roku.

– Pytanie tylko, kiedy dokładnie. Taki brak informacji wywołuje niepewność po obu stronach rynku – podkreśla ekspert Metrohouse. – Nabywcy nie mogą przecież nawet rezerwować nieruchomości, a sprzedający stoją w blokach startowych, aby upublicznić swoją ofertę. Nie sądzę, że w najbliższym czasie dojdzie do obniżek cen, choć niekiedy sytuacja może powodować większe możliwości ich negocjowania – uważa.

Wiceminister rozwoju i technologii Krzysztof Kukucki zapowiedział ostatnio, że program „Na start” ma obowiązywać cztery lata. Ma być adresowany do najbardziej potrzebujących. Rząd kończy konsultacje w sprawie projektu.