Rynek mieszkań trawi gorączka. Klienci spieszą się z zakupami

Koniec roku podniósł już i tak wysoką temperaturę na rynku mieszkań. Klienci przyspieszają transakcje, obawiając się, że może zabraknąć pieniędzy na dopłaty do kredytów. Kolejki chętnych zachęcają sprzedających do podnoszenia cen.

Wprowadzony w lipcu program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wyrwał rynek mieszkań z zastoju. – Pozytywne skutki programu są dość oczywiste. Mamy rekordową liczbę kredytów hipotecznych. W październiku banki udzieliły ich aż 24,1 tys. To rekord od października 2021 r. – mówi Łukasz Wydrowski, prezes agencji Estatic Nieruchomości.

Samych tanich kredytów banki przyznały w październiku ponad 14,2 tys., a od uruchomienia programu (do 23 listopada) już ponad 40,8 tys. – Zwiększyła się dostępność mieszkań dla osób, które w dobie wysokich stóp procentowych nie mogły sobie na nie pozwolić. To pozytywny impuls dla rynku nieruchomości, który wzmocnił popyt i może napędzić dalszy rozwój branży – ocenia Łukasz Wydrowski.

Młodzi na zakupach

– Grupa beneficjentów programu jest jednak dość wąska – zaznacza Radosław Wąsak, dyrektor iWealth Nieruchomości. Przypomina, że tani kredyt może być przeznaczony tylko na pierwszą nieruchomość i mogą go dostać ludzie do 45. roku życia. Są też ograniczenia wartości tak kredytowanych lokali: 500 tys. zł dla singla, 600 tys. zł dla rodziny. Maksymalny wkład własny to 200 tys. zł.

– Naturalnie na programie skorzystali także deweloperzy i pośrednicy kredytowi – mówi Radosław Wąsak.

Z analiz Metrohouse wynika, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” przyczynił się do zmiany profilu nabywców. Jak zauważa Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, zwiększyła się grupa klientów w wieku 20–30 lat. W drugim kwartale, kiedy program dopłat jeszcze nie działał, odsetek takich nabywców wynosił 8 proc. Dzisiaj to 17 proc.

– Nadal największą grupą klientów są nabywcy w wieku 30–40 lat (34 proc.). Z pewnością jest to skutek tanich kredytów. Dotychczas grupą najbardziej wykluczoną z rynku byli klienci do 30 lat. Powód? Brak odpowiedniej zdolności kredytowej. Preferencyjny kredyt to zmienił, bo dopłata jest uwzględniana przy szacowaniu tej zdolności. Dodatkowo stosuje się teraz niższy bufor na okoliczność ryzyka zmiany stóp procentowych (do bieżącej stopy bank dolicza 2,5 pkt proc.) – mówi Marcin Jańczuk.

Ale skutki wprowadzenia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” są nie tylko pozytywne.

Ceny poszły w górę

– Dofinansowywanie zakupu mieszkań w takiej formie okazało się szkodliwe – twierdzi Radosław Wąsak. – Zauważył to każdy, kto planował w tym roku kupić mieszkanie za gotówkę lub zwykły kredyt. Lokale do pewnego limitu kwotowego, zwłaszcza te najmniejsze, zostały wymiecione z rynku. Praktycznie w każdym regionie kraju ceny takich nieruchomości wzrosły o kilkanaście procent.

Jak podaje Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości, w listopadzie średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na rynku wtórnym wyniosła: w Warszawie 17,1 tys. zł (1,2 proc. więcej, licząc miesiąc do miesiąca i aż 25,7 proc. więcej rok do roku), w Krakowie 16 tys. zł (drożej odpowiednio o 1,9 oraz 33,3 proc.), w Gdańsku 14,3 tys. zł (w górę 5,1 i 18,2 proc.), we Wrocławiu 12,9 tys. zł (6,6 i 24 proc.), w Poznaniu 11,1 tys. zł (2,8 i 19,4 proc.), w Białymstoku 9,5 tys. zł (2,2 i 15,9 proc.), w Lublinie 9,6 tys. zł (4,3 i 14,3 proc.), w Katowicach 8,8 tys. zł (0 i 18,9 proc.), w Olsztynie 8,7 tys. zł (1,2 i 17,6 proc.), a w Łodzi 8,4 tys. zł (0 i 18,3 proc.).

Sytuację na rynku dobrze pokazuje oferta lokali dwupokojowych. Według wyliczeń Marcina Drogomireckiego średnia cena ofertowa dwupokojowego lokalu z drugiej ręki w Warszawie wynosiła 762 tys. zł (15,7 tys. zł za mkw.) Była o ok. 220 tys. zł wyższa od średniej ceny ofertowej kawalerki (540 tys. zł).

– Biorąc pod uwagę przeciętną cenę dwupokojowego lokalu w stolicy i średnie zarobki, widzimy, że na zakup może sobie pozwolić niewielu – podkreśla analityk. Według danych GUS, w październiku przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw przekroczyło 7,5 tys. zł brutto (niespełna 5,5 tys. zł na rękę). Zatem jak szacuje Marcin Drogomirecki, jedna pensja wystarczy na ok. 0,3 mkw. mieszkania. Na dwupokojowy lokal w stolicy trzeba przeznaczyć aż 139 średnich wynagrodzeń, czyli zarobki jednej osoby z niemal 12 lat.

Mniej metrów

Łukasz Wydrowski uważa, że negatywne konsekwencje programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” mogą wynikać z potencjalnego przegrzania rynku. – Gdy popyt sztucznie rośnie, zwiększa się też ryzyko bańki cenowej, a to może prowadzić do nieprzyjemnych korekt w przyszłości – wyjaśnia Łukasz Wydrowski. – Poza tym bank centralny prowadzi politykę wysokich stóp procentowych i każdy dodatkowy kredyt oznacza „dodruk” pieniądza, który trafia do obiegu. Może to napędzać inflację, co w konsekwencji obciąża portfele wszystkich obywateli.

Istnieje ryzyko niewspółmiernego wzrostu cen nieruchomości w stosunku do dochodów gospodarstw domowych. Maksymalne kwoty kredytów w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wystarczają na coraz mniejsze mieszkania.

– W długim terminie mogą powstać bariery dla młodych Polaków, co paradoksalnie mogłoby prowadzić do sytuacji przeciwnej niż zamierzona przez twórców programu. Ostatecznie dopłaty do kredytów są finansowane z podatków, które płacimy wszyscy. Rodzi to pytania etyczne i ekonomiczne – mówi Łukasz Wydrowski.

Długie kolejki

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że na nowe 50-metrowe mieszkanie w Warszawie w październiku trzeba było wydać średnio 802 tys. zł. Pod koniec grudnia ubiegłego roku wystarczyło ok. 680 tys. zł. Jak szacuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, dzisiaj za 680 tys. zł można kupić nie 50-, a 42-metrowe lokum. W Krakowie na 50-metrowy lokal trzeba wyłożyć 774 tys. zł, o ok. 147 tys. zł więcej niż pod koniec 2022 r., a w Trójmieście 714 tys. zł, niemal o 125 tys. zł więcej. Ci, którzy nie są w stanie dołożyć takiej kwoty, muszą się zadowolić metrażem mniejszym aż o 9 mkw.

Koniec roku jeszcze podgrzewa temperaturę na rynku. Klienci boją się, że w 2024 r. może zabraknąć pieniędzy na dopłaty. I nie wiadomo, co dalej z tanim kredytem.

Radosław Wąsak zaznacza, że część klientów chce złożyć wniosek o preferencyjny kredyt jeszcze w tym roku. O przyspieszaniu transakcji mówi też Łukasz Wydrowski. Jego zdaniem to trochę jak zakupy przed świętami. Nikt nie chce zostać z pustymi rękoma i niekiedy w akcie desperacji bierzemy cokolwiek. To zrozumiałe zjawisko, szczególnie gdy dodamy poczucie, że ceny rosną.

Małgorzata Porowska, dyrektor sprzedaży we Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów przyznaje, że na rynku mieszkań, które można sfinansować tanim kredytem, jest gorąco. – W Warszawie lokale w cenie do 800 tys. zł z najbardziej pożądanymi adresami znikają w mgnieniu oka. Mieszkania spełniające warunki „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” często znajdują nabywców już po pierwszym dniu pokazowym – przekonuje Małgorzata Porowska.

I opowiada, że ostatnio pośredniczyła w sprzedaży mieszkania w Ursusie z ceną 16,1 tys. zł za mkw. W dniu prezentacji ofertę złożyli wszyscy oglądający. Równie szybko został sprzedany lokal na czwartym piętrze bloku bez windy na Pradze. Po publikacji oferty było ok. 100 telefonów od klientów.

Hanna Morawska, broker z Freedom Nieruchomości Poznań, wskazuje, że od ręki sprzedają się nie tylko małe mieszkania: kawalerki i dwupokojowe, ale też dwu- i czteropokojowe szeregowce z ogródkiem, pod warunkiem że cena jest umiarkowana – w Poznaniu poniżej 13 tys. zł za mkw.

– Na prezentacjach jest prawdziwe szaleństwo. Ceny są negocjowane, ale w górę. Gdy jest kilkoro chętnych na jedną nieruchomość, cena rośnie nawet o 10 proc. powyżej jej wartości – mówi Hanna Morawska. – Za trzypokojowe mieszkanie do małego remontu w dzielnicy Naramowice nabywca wyłoniony z grona kilkunastu oferentów zapłacił o 75 tys. zł więcej, niż oczekiwał właściciel.

Co dalej

Będą kolejne podwyżki cen mieszkań? – Największe już nastąpiły – uważa Radosław Wąsak. – Bardziej prawdopodobna jest stabilizacja cen z delikatną tendencją wzrostową. Dużo będzie zależeć od dostępności programu kredytowego, wysokości inflacji i stóp procentowych w 2024 r. oraz od liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów. Zmiennych jest dużo, ale przecen się nie spodziewam.

Zdaniem Łukasza Wydrowskiego pytanie o podwyżki to jak pytanie, czy na święta spadnie śnieg. – Może tak, może nie. Ale według obecnych prognoz deweloperzy i właściciele mieszkań mogą próbować dalej korzystać z koniunktury – ocenia Łukasz Wydrowski. – W ostatnim kwartale wzrost cen transakcyjnych np. w Gdyni wyniósł ponad 6 proc. rok do roku, a w Olsztynie ok 13 proc. Jednak po uwzględnieniu inflacji w większości miast, poza kilkoma wyjątkami, realna wartość nieruchomości spadła. Dla kupujących oznacza to, że ceny mogą wzrosnąć o kilka procent, ale w kontekście inflacji może to być mniej, niż sugerują liczby. Oczywiście, nikt nie chce przepłacić. Warto podejmować decyzje z chłodną głową.

Rynek mieszkań na granicy przegrzania

Koniec roku na rynku nieruchomości nie przyniósł tak jak zwykle o tej porze uspokojenia. Klienci zintensyfikowali poszukiwania mieszkań, chcąc zamknąć transakcje przed styczniem. Mnożą się bowiem pytania o przyszłość programu tanich kredytów, o budżet na dopłaty, o decyzje nowego rządu w sprawie rynku mieszkań. Gorączka przekłada się na decyzje sprzedających, którzy podnoszą ceny. W ciągu roku poszły one w górę nawet o kilkadziesiąt procent. Oznacza to, że za tani kredyt można kupić coraz mniej metrów kwadratowych.