Apartamenty drożały szybciej niż lokale na peryferiach

Mediana cen nieruchomości premium w Gdańsku w ciągu roku wzrosła o 42 proc., podczas gdy zwykłych mieszkań o 27 proc. W stolicy luksusowe mieszkania zdrożały o 22 proc., a lokale popularne – o 20 proc. W Poznaniu to 32 i 22 proc., odpowiednio.

Ceny mkw. najtańszych i najdroższych mieszkań w największych miastach dzieli przepaść – wynika z analiz portalu RynekPierwotny.pl. Ofertę deweloperów serwis podzielił na trzy segmenty: podstawowy, popularny i premium, sprawdzając zmiany cen w każdym z nich. – Wyniki mogą szokować – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Średnia podwyżka mediany cen w segmencie premium liczona dla siedmiu największych miast to 24 proc. rocznie, a w segmencie popularnym i podstawowym – 21 proc. – To pokazuje, jakiego rodzaju mieszkania deweloperzy najchętniej wprowadzali do sprzedaży – komentuje Wielgo. – Przez większą część roku wśród kupujących przeważały osoby zamożne, często niepotrzebujące wsparcia kredytowego – zaznacza. Największą różnicę w cenach mkw. mieszkań odnotowano w Gdańsku i Warszawie. Jak mówi Marek Wielgo, w ofercie firm deweloperskich można tam znaleźć apartamenty wycenione na ok. 43 tys. zł za mkw. W sprzedaży są też mieszkania sześciokrotnie tańsze. To zróżnicowanie cen wynika z wielu czynników. – To m.in. lokalizacja, a więc ceny gruntów, technologia budowy, standard wykończenia oraz marża dewelopera – wskazuje Wielgo.

Duże różnice

Ekspert serwisu RynekPierwotny.pl tłumaczy, że dzieląc ofertę deweloperów na segmenty, nie da się zastosować kryterium ceny metra kwadratowego jednakowego dla wszystkich miast. Różnice są bowiem zbyt duże. – Dlatego dla uproszczenia jedną czwartą najtańszych mieszkań w danym mieście zaliczyliśmy do segmentu podstawowego, a jedną czwartą najdroższych do premium – wyjaśnia Wielgo. – Między tymi skrajnymi segmentami jest segment popularny, który obejmuje połowę mieszkań oferowanych przez deweloperów. Do porównań wykorzystaliśmy nie średnią, ale medianę cen mkw., czyli wartość środkową w segmencie.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że ceny mieszkań z segmentu podstawowego ostro poszybowały. Dwucyfrową podwyżkę mediany (listopad 2022 r./ listopad 2023 r.) odnotowano we wszystkich największych miastach. W Krakowie wzrosła aż o 31 proc., do 12,2 tys. zł za mkw. – Dla porównania zarówno mediana, jak i średnia cena mkw. wszystkich mieszkań w tym mieście w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosła o 25 proc. – wskazuje Marek Wielgo.

W Warszawie mediana cen lokali z segmentu podstawowego wzrosła o 23 proc., do niemal 11,3 tys. zł za mkw. Także o 23 proc., do ponad 9,7 tys. zł/mkw., zdrożały mieszkania „podstawowe” we Wrocławiu. W Poznaniu mediana cen poszła w górę o 20 proc., do niespełna 9,7 tys. zł za mkw. W Łodzi i Katowicach o 19 proc., do 8,3 i 9,3 tys. zł za mkw., odpowiednio. Wielgo tłumaczy, że nabywcami mieszkań z segmentu podstawowego są głównie ludzie młodzi, dla których jest to pierwsze lokum. – Takie nieruchomości są zlokalizowane na obrzeżach miast, gdzie grunty są najtańsze. To miejsca słabo skomunikowane z centrum i największymi skupiskami miejsc pracy. Mankamentem jest też słaba infrastruktura społeczna (przedszkole, szkoła, ośrodek zdrowia) – zauważa ekspert.

Drugą grupę popytową stanowią osoby, które chcą poprawić standard zamieszkania. – Kupują większe, lepiej zlokalizowane lokale o wyższym standardzie, z miejscem garażowym – mówi Wielgo. – Nabywcami takich mieszkań są także inwestorzy indywidualni, którzy chcą zarabiać na wynajmie albo traktujący mieszkania jako lokatę chroniącą oszczędności przed inflacją.

W segmencie popularnym liderem wzrostu cen był Gdańsk: mediana cen mkw. wzrosła o 27 proc., do niemal 13,2 tys. zł za mkw. W Katowicach – o 26 proc., do 12,5 tys. zł, w Krakowie – o 25 proc., do 15 tys. zł, w Poznaniu o 22 proc., do ponad 11,7 tys. zł, w Warszawie – o 20 proc., do ponad 15 tys. zł, we Wrocławiu – o 15 proc., do niemal 12,2 tys. zł, a w Łodzi – o 13 proc., do ponad 9,7 tys. zł za mkw. – Cena ponad 15 tys. zł za metr mieszkania w stolicy na nikim już chyba nie robi wrażenia – mówi Marek Wielgo. – Wydaje się, że mają czego żałować ci, którzy w ub.r. wstrzymywali się z zakupem mieszkania, licząc na spadek cen. W listopadzie za 50-metrowe mieszkanie z niezłym adresem zapłaciliby ok. 625 tys. zł. Dziś – ok. 750,5 tys. zł.

Dla bogatych

Do zamożnych są adresowane mieszkania premium. Z raportu firmy doradczej KPMG wynika, że w naszym kraju ok. 320 tys. osób zarabia miesięcznie co najmniej 20 tys. zł brutto. Niemal 83 tys. osób może się pochwalić miesięcznym dochodem brutto przekraczającym 50 tys. zł. Przeciętne zarobki w tej grupie to 131 tys. zł miesięcznie.

Analizy portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że to mieszkania premium w ostatnim roku drożały najszybciej, choć nie we wszystkich miastach. – W Gdańsku mediana cen mkw. luksusowych nieruchomości wzrosła aż o 42 proc., do 21,9 tys. zł za mkw., dorównując medianie cen w Warszawie, która przekroczyła 22,1 tys. zł za mkw. (wzrost o 22 proc.), i jest najwyższa wśród siedmiu największych miast – wskazuje Wielgo.

W Katowicach ceny nieruchomości z najwyższej półki poszły w górę o 20 proc., do niespełna 15,9 tys. zł, w Krakowie o 23 proc., do 19,6 tys. zł za mkw., w Poznaniu – o 32 proc., do ponad 15,8 tys. zł, a we Wrocławiu – o 16 proc., do 16,9 tys. zł za mkw. W Łodzi podwyżka mediany cen mkw. nieruchomości premium była najniższa. W ciągu roku zdrożały o 12 proc., do 11,6 tys. zł za mkw.

Chętnych na prestiżowe lokale nie brakuje. Według ekspertki rynku nieruchomości Karoliny Kaim w reakcji na zmiany w pracy i stylu życia coraz więcej osób będzie się decydować na inwestycje w drugie miejsce do życia. – Na rynku nieruchomości premium coraz poważniejszym trendem stają się współczesne dacze, czyli małe przestrzenie pozwalające na szybki wyjazd pod miasto, spędzenie czasu wokół natury albo zamknięcie się na kilka dni, aby popracować w spokoju – tłumaczy.

Dodaje, że komfortowe, w pełni wyposażone małe apartamenty o powierzchni od 30 do 50 mkw. są idealne zarówno jako pierwsze mieszkanie, jak i miejsce do spędzania wolnego czasu blisko natury lub pracy zdalnej poza dużym miastem. – Apartamenty obsługiwane trochę jak w hotelu to idealne rozwiązanie. W najbliższym czasie możemy się spodziewać takich inwestycji – przewiduje Karolina Kaim.

Tymczasem, jak mówi Marek Wielgo, mijający rok, a szczególnie jego III kwartał, zostanie najpewniej zapamiętany z powodu rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i jego skutków.

Oferta maleje

– W niemal wszystkich metropoliach liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była niewystarczająca, aby zaspokoić rosnący popyt. W efekcie oferta deweloperska dramatycznie się skurczyła, w Krakowie na przykład – niemal o połowę – wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Nie dość, że deweloperzy podnieśli ceny mieszkań, to jeszcze te najtańsze szybko znikały z oferty. Spowodowało to lawinowy wzrost średniej ceny mkw. mieszkań – komentuje analityk. W Warszawie oferta nowych mieszkań zmalała o 33 proc., we Wrocławiu o 41 proc., w Gdańsku o 29 proc., w Poznaniu o 5 proc., a w Katowicach o 16 proc. Na tle innych metropolii wyróżnia się jedynie Łódź, gdzie oferta mieszkań w ostatnich 12 miesiącach (od listopada 2022 r. do listopada 2023 r.) wzrosła o 17 proc.