Czas na nową, dużą platformę mieszkań na wynajem w Polsce

Z tego artykułu dowiesz się:

• W jaki sposób Kingston Real Estate chce zbudować w Polsce platformę PRS z portfelem 10 tys. mieszkań na wynajem.
• Jakie biurowce są obecnie najatrakcyjniejsze inwestycyjnie w Polsce.
• Jak zagraniczni inwestorzy oceniają ryzyko i potencjał polskiego rynku nieruchomości.
• Co hamuje wzrost udziału polskiego kapitału instytucjonalnego w sektorze nieruchomości komercyjnych.

Kingstone Real Estate od 2020 r. pomaga zagranicznym podmiotom inwestować w nieruchomości komercyjne w Polsce, latem zeszłego roku objął pan funkcję dyrektora zarządzającego na Polskę, a firma zapowiedziała intensyfikację działalności nad Wisłą. Jaki jest dotychczasowy bilans?

Dotychczas zgromadziliśmy w Warszawie i w miastach regionalnych portfel biurowy o wartości ponad 200 mln euro. Ogólnie jako Kingstone Real Estate mamy w portfelu 30 nieruchomości, a wartość aktywów pod zarządzaniem to 1,2 mld euro.

Nie ograniczamy się do pośredniczenia w zakupie nieruchomości. Naszym głównym obszarem działalności jest rola asset i investment managera (zarządzanie nieruchomościami jako aktywami i zarządzanie inwestycjami – red.), który długoterminowo wiąże się z inwestorami. Jesteśmy też inicjatorami funduszy lokujących w nieruchomościach kapitał różnych inwestorów. W Niemczech działamy od 2018 r. i dotychczas powstało 6 funduszy, których uczestnikami są banki, firmy ubezpieczeniowe czy fundusze emerytalne.

W Polsce wystartowaliśmy w pandemicznym 2020 r., dwa lata później doszło do rosyjskiej inwazji na Ukrainę – otoczenie nie było łatwe, ale zdobyliśmy zaufanie inwestorów. Na polskim rynku pracujemy z inwestorami z Europy Zachodniej, ale jeszcze nie z niemieckimi. Niemiecki kapitał jest zazwyczaj nieco sceptyczny, konserwatywny i wchodzi nie na etapie pionierskim, tylko kiedy jest już pewna stabilność lub pewne inwestycje stanowiące punkt odniesienia.

Nie posiadamy funduszy w Polsce, bo warunki ekonomiczno-prawne jeszcze nie pozwalają na zbudowanie takich struktur, jakie mają np. Czesi. Od lat mówi się w Polsce o REIT-ach, ale bez efektu. Na razie pracujemy więc w Polsce z pojedynczymi zagranicznymi inwestorami przy pojedynczych transakcjach, budując w ten sposób historię inwestycyjną i reputację. W przyszłości chcielibyśmy stworzyć fundusz inwestujący w Polsce – czy to będzie podmiot polski, zależy jednak od otoczenia prawnego.

Deklarowaliście, że na waszym radarze w Polsce jest też mieszkaniówka.

Przygotowujemy strategię inwestycyjną w sektorze PRS. To bardzo ciekawy obszar inwestycyjny, ponieważ Polska historycznie charakteryzowała się bardzo wysokim udziałem własności mieszkań. Wynikało to po części z naszej kultury i przekonania, że własne mieszkanie jest naturalnym etapem usamodzielnienia się i stabilizacji życiowej. Przez lata sprzyjały temu również ceny. Dziś sytuacja wygląda już inaczej. Ceny mieszkań bardzo mocno wzrosły, a warunki kredytowania znacząco się zaostrzyły. Jednocześnie zmienia się podejście społeczne. Młodsze pokolenia są mobilniejsze, mniej przywiązane do jednego miejsca i częściej wybierają wynajem zamiast wieloletniego zobowiązania kredytowego.

Istotnym czynnikiem jest również struktura istniejącego zasobu mieszkaniowego. W dużych polskich miastach ponad 80 proc. budynków mieszkalnych to stare budownictwo, coraz mniej atrakcyjne dla młodych ludzi i rodzin. Widzimy ogromną potrzebę tworzenia nowoczesnych produktów mieszkaniowych – dobrze zlokalizowanych, atrakcyjnych jakościowo i odpowiadających na współczesne potrzeby najemców. Popyt na rynku stale rośnie, natomiast podaż profesjonalnych mieszkań na wynajem wciąż pozostaje ograniczona.

Bardzo chętnie się dowiem, jakie macie konkretne plany. To, że w Polsce są mocne fundamenty dla PRS, że to sektor z potencjałem, słyszymy od lat. Z drugiej strony, są tylko trzy, może cztery platformy, które zbudowały większą skalę. Jest też sporo graczy, którzy mieli ambitne plany, ale zasoby stworzyli dotąd relatywnie niewielkie.

To bardzo dobre pytanie i jednocześnie kluczowy element całej strategii, bo wszystko sprowadza się do skalowania. Dużego portfela nie da się osiągnąć przez pojedyncze, niewielkie inwestycje. Dlatego działamy równolegle na dwóch frontach. Z jednej strony budujemy relacje biznesowe z deweloperami – zarówno z polskimi firmami regionalnymi, jak i z dużymi europejskimi czy globalnymi grupami. Chodzi o to, aby stworzyć sobie możliwość realizowania projektów mieszkaniowych na znacznie większą skalę i w szybszym tempie. Z drugiej strony prowadzimy rozmowy z różnymi typami inwestorów i kapitału. Są inwestorzy, którzy patrzą na ten segment długoterminowo – chcą uczestniczyć już na etapie developmentu, a następnie utrzymywać inwestycję w portfelu przez 10-15 lat. Mamy też fundusze globalne, które deklarują gotowość do finansowania procesu budowy, ale po zakończeniu inwestycji i jej wynajęciu chciałyby zrealizować zysk. Inwestorzy są więc zainteresowani, przy czym to tacy gracze, którzy akceptują ryzyko walutowe. Dla wielu podmiotów to, że czynsze płacone są w złotych – podczas gdy rynek nieruchomości komercyjnych funkcjonuje w euro – jest pewną barierą.

Kiedy taka platforma mogłaby zostać realnie uruchomiona?

Myślę, że na przygotowanie całej strategii, połączenie wszystkich wątków, które są w toku, potrzebujemy do 9 miesięcy, czyli mówimy o starcie w 2027 r.

O jakiej skali mówimy? 10 tys. pojawiało się w deklaracjach liderów, na razie nikt takiej skali organicznie nie uzyskał, ale Vantage Rent, gracz nr 2, kupił w ostatnich dniach dużą część portfela Resi 4 Rent, gracza nr 1 – i pierwszy „dziesięciotysięcznik” będzie już w przyszłym roku.

Uważam, że realistycznym scenariuszem jest dojście do momentu pełnej operacyjności, kiedy platforma będzie w stanie budować ok. 2 tys. mieszkań rocznie. Patrzymy długoterminowo i uważamy, że osiągnięcie poziomu około 10 tys. mieszkań w perspektywie 5-7 lat byłoby celem bardzo atrakcyjnym, ale jednocześnie realistycznym. Wszystko powyżej tej skali wymagałoby już prawdopodobnie konsolidacji rynku i łączenia sił z innymi podmiotami.

Co z podażą mieszkań? Nieprzypadkowo najszybciej rozwijające się platformy PRS w Polsce to te, które współpracują strategicznie z deweloperami, albo wręcz kupiły sobie spółki deweloperskie. Kupowanie pojedynczych projektów jest żmudne i utarło się, że deweloperzy wolą sprzedawać mieszkania nabywcom detalicznym, bo to generuje lepszą marżę.

Generalnie nie postrzegamy tego jako szczególnie dużego wyzwania, bo wielu deweloperów szuka dziś kapitału i chętnie zabezpieczy sobie wyjście z projektu. Sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym nadal jest dla deweloperów atrakcyjnym modelem biznesowym, ale już nie tak prostym jak kilka lat temu. Mieszkania nie sprzedają się na pniu, kapitał musi być zamrożony na dłużej. Deweloperzy coraz częściej analizują więc alternatywne modele działalności. Dzięki perspektywie zabezpieczenia sprzedaży kilkuset mieszkań, otwartość na współpracę z inwestorami PRS jest coraz większa.

Czy będziecie dalej inwestować na polskim rynku biurowym?

Dalej stawiamy na biura. W czasie pandemii pojawiły się głosy, że biura całkowicie znikną, bo wszyscy będą pracować wyłącznie z domu. Tak się nie stało. Co prawda wdrożono skutecznie modele hybrydowe, zapewniające elastyczność pracownikom. Z drugiej zaś strony nadal ogromne znaczenie mają relacje społeczne, spotkania w biurze i praca zespołowa, co sprawia, że biura są i będą potrzebne. W naszych działaniach skupiamy się przede wszystkim na inwestycjach wysokiej jakości. Co to oznacza w praktyce? Bardzo dobrą lokalizację, wysoki standard budowy, wykończenia, strukturę najemców – ten segment rynku cieszy się dziś największym popytem. Koncentrujemy się przede wszystkim na segmencie prime.

Od deweloperów słychać, że jeśli rynek biurowy, to tylko centrum Warszawy. Tam budynków szukają i najemcy, i fundusze. Tymczasem wasza najnowsza inwestycja, z francuskim funduszem Iroko, to biurowiec w Krakowie, liczący 22 lata.

Bardzo wierzymy w wybrane rynki regionalne i uważamy, że mają one przed sobą duży potencjał wzrostu. Warszawa bez wątpienia zawsze będzie numerem jeden, jednak coraz więcej nowych firm buduje swoje centra usług wspólnych, back office’y czy zespoły IT właśnie w Krakowie, Trójmieście czy Wrocławiu – pozostałe miasta to już znacznie mniejsze i bardziej rozdrobnione rynki. Popyt w tych miastach jest mocny, a podaż bardzo ograniczona, bo deweloperzy działali głównie w Warszawie, a i tam w ograniczonej skali. Dziś praktycznie wszystko się w tych czołowych miastach regionalnych wynajmuje, a poziom pustostanów spada. Oceniamy, że ceny biurowców w regionach będą rosły, i to prawdopodobnie szybciej niż w Warszawie. W horyzoncie 10-15 lat inwestowanie w wysokiej jakości aktywa biurowe poza stolicą ma dziś bardzo duży sens i jest to odpowiedni moment na takie działania.

Jaką strategię macie na biura w Polsce? Core (inwestowanie w najlepsze nieruchomości, by czerpać zyski z najmu), value-add (inwestowanie w wydobycie z budynku wartości)? A może bardziej radykalne kroki, zakup biurowca pod modernizację czy wyburzenie pod nowy projekt?

Na dziś pracujemy przede wszystkim z inwestorami typu core, którzy mówią: „Kupuję teraz, bo warunki i ceny są atrakcyjne, a następnie trzymam biurowiec w portfelu przez 10-15 lat”. Tacy gracze nie planują szybkiej sprzedaży, chyba że pojawi się wyjątkowo dobra oferta. Jeśli chodzi o strategię value-add, takiego kapitału widzimy dziś w Polsce nieco mniej. Wynika to z faktu, że – inaczej niż w przypadku core – w tym segmencie nie ma dużej różnicy między Polską a Europą Zachodnią, jeśli chodzi o możliwą do osiągnięcia stopę zwrotu. Skoro tak, to zagraniczni inwestorzy wolą inwestować „u siebie”. Polska cały czas postrzegana jest jako rynek o lekko podwyższonym ryzyku inwestycyjnym, w związku z tym inwestorzy oczekują wyższego zwrotu niż na rynkach zachodnich.

Z czego wynika podwyższone ryzyko? Z sąsiedztwa, czy może struktury rynku – jego bolączką jest płynność, wyraźnie brakuje lokalnego kapitału.

Tak, to wynika przede wszystkim z płynności rynku. Powiedziałbym, że kwestia wojny tuż za granicą ma dla większości inwestorów marginalne znaczenie. Oczywiście, istnieje grupa, która ze względu na sytuację geopolityczną nie chce inwestować w tym regionie, ale to mniejszość. Jeśli mówimy o oczekiwaniu dodatkowej premii za ryzyko, to inwestorzy patrzą przede wszystkim na płynność rynku, czyli możliwość wyjścia z inwestycji po kilku czy kilkunastu latach. To szczególnie istotne w miastach regionalnych. Rozwój gospodarczy Polski postępuje, ale bez dojrzałego rynku inwestycyjnego, bez pojawienia się REIT-ów albo innych rozwiązań umożliwiających szerszy udział rodzimego kapitału w sektorze nieruchomości komercyjnych, inwestorzy będą cały czas tak oceniać Polskę.

W 2025 r. rodzimy kapitał odpowiadał za około 20 proc. wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, szczególnie mocno zaznaczając obecność na rynku biurowym. To jednak na razie głównie albo firmy, albo bogaci Polacy dywersyfikujący majątek zbudowany w innych biznesach. Nie mamy kapitału instytucjonalnego. Czy potrafi pan zrozumieć, dlaczego stojące w Polsce budynki nie pracują na nasze emerytury i portfele inwestycyjne, tylko Niemców, Czechów, Węgrów, Francuzów…

To ciężki temat, wielowątkowy. Można by powiedzieć, że z powodów historycznych przez długi czas nie było w Polsce odpowiednich warunków do tworzenia takich struktur, ale z drugiej strony potrafili je zbudować Czesi czy Węgrzy. Pojawia się również argument, że jest to w dużej mierze kwestia polityczna. Temat REIT-ów procedowało już wiele opcji politycznych, ale temat zawsze jest finalnie odkładany, mimo zaawansowanych przecież prac. Wydaje mi się też, że jest to po prostu dość skomplikowana materia, a dla osób odpowiedzialnych za tworzenie regulacji może to być temat obarczony pewnym ryzykiem politycznym i legislacyjnym. To nie są rozwiązania, które można wdrożyć szybko i bez dokładnego przygotowania. Trzeba wszystko dobrze przeanalizować, uporządkować i odpowiednio uregulować, a to naturalnie wymaga czasu. Myślę więc, że główną barierą jest kombinacja ostrożności politycznej, złożoności regulacyjnej i częstych zmian politycznych w Polsce.

CV

Piotr Sobolewski

W Kingstone Real Estate za zarządzanie działalnością inwestycyjną oraz nadzór nad strukturami funduszy i portfeli nieruchomości. Koncentruje się na zarządzaniu funduszami inwestycyjnymi, strukturami SPV oraz realizacji strategii inwestycyjnych w ujęciu międzynarodowym, ze szczególnym uwzględnieniem efektywności operacyjnej oraz długoterminowych wyników finansowych.
Posiada ponad 13-letnie doświadczenie zawodowe w obszarze zarządzania funduszami nieruchomości oraz inwestycjami instytucjonalnymi na rynku europejskim. Związany był m.in. z Real I.S., gdzie odpowiadał za zarządzanie funduszami instytucjonalnymi o wartości ok. 2,3 mld euro oraz transakcjami na poziomie ok. 1 mld euro w ramach inwestycji na rynku paneuropejskim. Jest absolwentem Ludwig-Maximilians-Universität München.