Wtórny rynek mieszkań. Rekordowy popyt, rekordowe ceny

Mieszkania na rynku wtórnym w ciągu roku zdrożały nawet o 25–30 proc. To efekt programu tanich kredytów. Jego ofiarami stali się klienci, którzy z rządowych dopłat nie korzystali.

– Rok 2023 na wtórnym rynku mieszkań upłynął pod znakiem wzmożonego popytu, niewielkiej podaży i rekordowo szybkiego wzrostu cen – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości. Jak podaje, średnia cena ofertowa mkw. lokali na warszawskim rynku wtórnym w listopadzie to już 17,1 tys. zł, o 1,2 proc. więcej, licząc miesiąc do miesiąca, i aż o 25,7 proc. więcej rok do roku. W Krakowie mieszkania są oferowane w przeciętnej cenie 16 tys. zł za mkw., o 1,9 proc. drożej niż miesiąc wcześniej i o 33,3 proc. drożej niż rok wcześniej.

W Gdańsku sprzedający chcą 14,3 tys. zł za mkw. mieszkania (miesięczny wzrost 5,1 proc., roczny: 18,2 proc.), we Wrocławiu 12,9 tys. zł (6,6 proc. miesiąc do miesiąca i 24 proc. rok do roku), w Poznaniu 11,1 tys. zł (2,8 i 19,4 proc., odpowiednio).

Rynek na dopingu

– Niestety, wprowadzony przez były już rząd w sposób zupełnie nieprzemyślany program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” sprawił, że poza wąską grupą jego beneficjentów większość klientów marzących o zakupie nieruchomości stała się jego ofiarą – ocenia Marcin Drogomirecki.

Tani kredyt podbił ceny mieszkań, wymiatając z rynku lokale mieszczące się w limicie dopłat. – Scenariusz był łatwy do przewidzenia. Mówili o nim eksperci w dziedzinie ekonomii i rynku nieruchomości – zaznacza Drogomirecki. – Niestety, takiej eksperckiej wiedzy zabrakło w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, organie, który powinien podejmować działania na podstawie dogłębnych i wszechstronnych analiz, a nie doraźnego interesu politycznego jakiegoś ugrupowania.

Dla Marcina Jańczuka, eksperta Metrohouse, największym zaskoczeniem w mijającym roku była skala wzrostu cen i spadku podaży mieszkań.

– Mijający rok był zupełnie inny niż 2022. Stagnacja przekształciła się w silne ożywienie rynku, stabilizacja cen w znaczący wzrost, a bardzo ograniczony napływ klientów w falę zainteresowania zakupem – mówi Jańczuk. – Wszystko to jest dziełem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Można zaryzykować tezę, że brak tego programu oznaczałby dalszą stagnację na rynku, która jednak dawałaby nadzieję na większe możliwości negocjacji cen i przeprowadzanie transakcji w spokoju, a nie nerwowości – ocenia. I podkreśla, że rynek mieszkań w tym roku działał na dopingu.

Hanna Morawska, ekspertka agencji Freedom Nieruchomości Poznań, przypomina, że początek 2023 r. upłynął pod znakiem zdławionego popytu – zdławionego przede wszystkim wysokimi stopami procentowymi i dodatkowym buforem ostrożnościowym przy ocenie zdolności kredytowej klienta (do bieżącej stopy banki doliczały 5 pkt proc.). – Oczywiście nie brakowało kupujących finansujących zakupy gotówką – mówi Morawska. – Najbardziej stabilny okazał się rynek nieruchomości premium i rynek mieszkań nabywanych inwestycyjnie.

Ekspertka Freedom Nieruchomości zauważa, że kluczowym elementem krwiobiegu mieszkaniówki pozostaje kredyt hipoteczny.

– Stopniowe odblokowywanie akcji kredytowej rozpoczęło się już w lutym od złagodzenia rekomendacji KNF dotyczącej liczenia zdolności kredytowej – przypomina. – Wszyscy uczestnicy rynku czekali z niecierpliwością na szumnie zapowiadany rządowy program dopłat. Efekty można było zauważyć tuż przed jego startem. To ponadprzeciętna liczba rezerwacji i umów przedwstępnych. Właściciele mieszkań, a przede wszystkim pośrednicy, spodziewali się, że program wpłynie na łatwiejszą sprzedaż. Jednak mało kto przewidział skalę wzrostu cen, przede wszystkim małych mieszkań do 40 mkw. – przyznaje.

Dodaje, że efekt wzmocniła niespodziewanie głęboka obniżka stóp procentowych NBP. – Zaskoczeniem dla wielu właścicieli większych mieszkań i domów mógł się okazać fakt, że niekoniecznie cieszyły się one tak dużym zainteresowaniem, jak zakładali – mówi Hanna Morawska. – „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie spowodował więc, że sprzedało się wszystko, i to w cenie oczekiwanej przez sprzedającego. Dobra lokalizacja, nowe budownictwo, przemyślany układ mieszkania, rozsądna cena – to te czynniki przyciągały rekordową liczbę chętnych, pozwalając często na uzyskanie wyższej ceny.

Nieprzemyślane zakupy

Krzysztof Hetman, nowy minister rozwoju, zapowiedział w TVN 24, że choć budżet na „Bezpieczny kredyt 2 proc.” praktycznie się wyczerpał, to rząd zaproponuje jego kontynuację, zajmie się też autorską koncepcją, która uwzględni i popyt, i podaż. Tymczasem Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) postuluje, by grono beneficjentów programu ograniczyć do osób rzeczywiście potrzebujących wsparcia.

Koniec roku, jak komentuje Marcin Drogomirecki, upływa pod znakiem niepewności tego, co nas czeka po Nowym Roku i wciąż intensywnych poszukiwań lokali przez klientów, którzy chcą skorzystać z „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

– O ile w poprzednich latach końcówka roku na rynku mieszkań była tradycyjnie sezonem ogórkowym, o tyle teraz panuje na nim duży ruch – ocenia ekspert. A korzystają na tym właściciele mieszkań. – Nie wahają się dyktować cen, o jakich jeszcze pół roku temu nawet by nie pomyśleli – mówi. – Dość wspomnieć, że średnie ceny ofertowe mieszkań w Krakowie były w listopadzie wyższe niż przed rokiem aż o jedną trzecią, a w Warszawie i we Wrocławiu o jedną czwartą. Sytuacja na rynku jest daleka od normalności.

Drugiej po wakacjach fali kupujących lokale z dopłatami raczej nie widzi Marcin Jańczuk. – Czas poszukiwania nieruchomości się wydłuża. Osoby, które weszły na rynek przed kilkoma miesiącami, nadal mają problem ze znalezieniem odpowiedniej oferty. Barierą są wysokie ceny, ale przede wszystkim mała podaż mieszkań – wyjaśnia. – Sprzedający albo wstrzymują się ze sprzedażą, albo eksponują oferty z zaporowymi cenami w nadziei, że znajdą się nabywcy, którzy je zaakceptują.

Jańczuk dodaje, że wiele osób, które boi się zakończenia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, podejmuje dyskusyjne decyzje. – Internetowe fora są pełne wypowiedzi nabywców, którzy w programie dopłat upatrują jedynej możliwości zakupu lokalu – mówi ekspert. – To ich wybory, ale biorąc pod uwagę 25 lat spłacania kredytu, zakupy są często nieprzemyślane.

Trudne prognozy

Zdaniem Hanny Morawskiej w grudniu, jak zwykle, bardziej uaktywnili się kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych. – Ci, którzy planowali sfinansowanie zakupu „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, już dokonali wyboru. Na rynku pozostali wyraźnie mniej zdeterminowani – ocenia. – Gorączkę ostudziły zapowiedzi kontynuacji programu i bardziej kompleksowych rozwiązań ułatwiających finansowanie potrzeb mieszkaniowych. Rynek wtórny, przynajmniej w Poznaniu, zaczyna się wyciszać przed świętami. Właściciele mieszkań stają się bardziej otwarci na negocjacje.

Morawska zakłada, że stworzenie bardziej przewidywalnych warunków finansowania zakupu w średnim i długim horyzoncie ustabilizuje popyt. – Główną determinantą jest, oczywiście, sytuacja gospodarcza kraju, w tym skala spodziewanych obniżek stóp procentowych i wzrostu wynagrodzeń – mówi. – W 2024 r. ceny będą rosły, choć nie zakładałabym skokowych zmian. Nigdy nie można jednak wykluczyć zaistnienia czynników, które mogą krótkookresowo zaburzyć ten trend.

Marcin Jańczuk zaznacza, że prognozy na 2024 r. w natłoku tak wielu czynników mających wpływ na sytuację są dość ryzykowne. – Za naszą granicą toczy się wojna, nadal mamy wysoką inflację i stopy procentowe, pod znakiem zapytania stoi polityka nowego rządu – tłumaczy. – Na horyzoncie jest też sporo zmian, które będą mieć wpływ na działalność deweloperską. Jeszcze przed rokiem wielu specjalistów wieszczyło spadki cen. A jak się kończy ten rok, widzimy.

Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, uważa, że największe wzrosty cen są za nami. – Początek roku powinien przynieść uspokojenie sprzedaży, ceny powinny się ustabilizować – przewiduje.