Coraz więcej mieszkań wchodzi do sprzedaży

W listopadzie transakcji mniej, ale liczba rezerwacji wciąż jak podczas boomu w 2021 roku.

Od 10 do 24 proc. wzrosły w ciągu roku średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów w siedmiu największych aglomeracjach – wynika z danych Otodom Analytics na koniec listopada br. Największy wzrost dotknął Kraków, a najmniejszy odnotowano w Katowicach. Najwięcej średnio za mkw. trzeba płacić w Warszawie – to już 16,2 tys. zł.

Kolejka zainteresowanych

Jak wynika z danych Otodom Analytics, listopad był trzecim z rzędu miesiącem mocniejszego odbijania oferty na rynku pierwotnym i drugim, kiedy deweloperzy wprowadzili do katalogów więcej mieszkań, niż w tym czasie sprzedali.

Do oferty trafiło 6,4 tys. lokali, czyli aż 20 proc. więcej niż w październiku. To zarazem jeden z lepszych wyników odnotowanych w ciągu ostatnich lat. Po stronie popytu nastąpiło wyhamowanie. Deweloperzy sprzedali 4,9 tys. mieszkań, o 9 proc. mniej niż w październiku, i pierwszy raz od maja wynik był mniejszy niż 5 tys.

Jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, trudno wyrokować, byśmy mieli do czynienia ze zmianą trendu po stronie popytu. Transakcji co prawda w listopadzie zawarto mniej, ale rezerwacjami było objęte 8,7 tys. mieszkań, czyli najwięcej od połowy 2021 r., kiedy Polaków ogarnęło szaleństwo zakupów (niskie stopy, odroczony popyt z pandemii, zakupy jako zabezpieczenie oszczędności przed inflacją).

A jak tłumaczyć dziarski wzrost podaży? Wcześniej skoki zdarzały się, gdy deweloperzy chcieli zdążyć przed zmianą przepisów, jak w czerwcu ub.r. (patrz wykres). Teraz nic takiego nie ma miejsca. Zdaniem Kuniewicz nie jest też tak, że przedsiębiorstwa chcą wypchnąć na rynek ile się da w związku z niepewnością, co będzie z „Bezpiecznym kredytem”. Do oferty wchodzą po prostu projekty, które zaczęły się deweloperom opłacać – w związku ze wzrostem cen.

Rozwarstwienie rynków

Każda aglomeracja to oddzielny ekosystem. Nieprzypadkowo to w Krakowie ceny w skali roku urosły najmocniej – tu nierównowaga między popytem a podażą jest największa. Gdyby spółki przestały w ogóle budować, a sprzedaż by się utrzymała, oferta zostałaby „wyczyszczona” w 4,5 miesiąca, podczas gdy za zrównoważony rynek uchodzi taki, kiedy wyprzedaż oferty zabrałaby 5–6... kwartałów. Tylko w Katowicach i Łodzi rynek jest zrównoważony. W Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście wskaźnik wyprzedaży to plus minus 2 kwartały.

– Zarówno rosnąca liczba wprowadzeń nowych mieszkań, jak i dane GUS o wzroście uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleń na budowę i liczbie rozpoczynanych budów, mogą wskazywać na to, że firmy dążą do ustabilizowania oferty na wyraźnie wyższym niż w 2023 r. poziomie. W polskich warunkach przyspieszenie tych procesów nie jest jednak proste, czego dowodem może być to, że na wyraźną poprawę po stronie podaży musieliśmy czekać ponad pół roku – wskazuje Kuniewicz.