Strategia Ghelamco pozostaje jasna: budujemy duże biurowce dla dużych firm

Popyt najemców na biura jest stabilny, a fundusze czekają z dużymi zakupami – mówi Jarosław Zagórski, nowy szef Ghelamco w Polsce.

Został pan nowym dyrektorem zarządzającym Ghelamco w Polsce, poprzednik, Jeroen van der Toolen, zrezygnował po 21 latach za sterami. Zawsze przy okazji takich zmian pojawia się pytanie – co dalej? Pan z Ghelamco związany jest nie tak wiele krócej, bo lat 16. Rynek powinien spodziewać się zatem bardziej kontynuacji strategii niż rewolucji?

Na pewno nie będzie rewolucji, mamy określoną strategię uzgodnioną z właścicielem, którą realizujemy od lat, ona jest modyfikowana na bieżąco w zależności od sytuacji rynkowej. Jeśli mówimy o zmianach, to może będzie delikatna zmiana charakteru przywództwa, natomiast cele pozostają te same.

Bardzo pozytywne jest to, że założyciel Ghelamco Paul Gheysens dołączył do zarządu Ghelamco Poland jako prezes. To pokazuje, że ten rynek jest dla niego bardzo ważny.

Ghelamco to gigant na rynku biurowym w Polsce, w czwartym roku po pandemii wciąż wypada zapytać o perspektywy tego rynku z punktu widzenia firmy, która buduje, komercjalizuje, a potem sprzedaje duże biurowce.

Wydaje mi się, że na temat tego, czy biura nam będą potrzebne, zostało już powiedziane wszystko. Jesteśmy w takim procesie transformacji rynku, on nie jest zdefiniowany ostatecznie i pewnie nigdy nie będzie. Dla nas istotne są trendy, a te są takie, że coraz więcej osób wraca jednak do biur. Menedżerowie dużych organizacji doszli do wniosku, że bardzo trudno zarządza się organizacjami, gdy ludzie są rozproszeni po swoich mieszkaniach, do tego dochodzą kwestie bezpieczeństwa. Myślę, że z czasem to się utrze, będziemy mieć model pracy hybrydowej w większym lub mniejszym stopniu, niemniej dzisiaj nikt już nie kwestionuje, że biura są potrzebne. Każda duża organizacja potrzebuje mieć biuro – zmienia się tylko jego przeznaczenie, sposób użytkowania. Widzimy to, ponieważ wykonujemy dla naszych najemców bardzo często prace aranżacyjne, wykończeniowe.

Twarde kryteria z rynku warszawskiego pokazują stabilną sytuacje, w centrum wskaźnik pustostanów wynosi 10,2 proc., o 0,6 pkt proc. mniej rok do roku. Popyt wydaje się również dosyć stabilny, oczywiście procesy się wydłużyły, co ze względu na niepewność otoczenia makroekonomicznego jest zupełnie normalne. Tak samo było po upadku Lehman Brothers.

Większy problem jest z inwestorami, niepewność otoczenia makroekonomicznego powoduje, że decyzje o zakupach nieruchomości są wstrzymywane, szczególnie jeśli chodzi o obiekty duże, o dużej wartości – jak sprzedany przez nas w ub.r. kompleks The Warsaw HUB (Google zapłaciło za część biurową 0,6 mld euro – red.). W tej chwili aktywni są bardziej inwestorzy oportunistyczni, łowcy okazji.

Jak wygląda portfel inwestycyjny Ghelamco – budujecie i w Warszawie, i w miastach regionalnych.

Mamy w tej chwili w budowie około 115 tys. mkw. w czterech inwestycjach, dwóch w Warszawie i po jednej w Krakowie i Katowicach. Rynki regionalne rządzą się swoimi prawami, popyt jest w tej chwili znacznie ograniczony, mamy nadpodaż i wyjście z inwestycji jest jeszcze trudniejsze niż w Warszawie. Stolica wygląda bardzo zdrowo – wskaźnik pustostanów w pobliżu 10 proc. można uznać na wskazujący, że rynek jest równowadze. Patrzymy z optymizmem, spokojnie realizujemy projekty, tak samo jak przy poprzednich kryzysach. Nieruchomości to praca dla ludzi, którzy mają dłuższy horyzont niż krótszy.

Na Woli budujecie kolejny wieżowiec – The Bridge – i bardziej kameralny budynek – the Vibe. Na MIPIMI zaprezentowaliście koncepcję kolejnego wysokościowca. Czy jest jeszcze miejsce na więcej wielkoskalowych projektów czy pora na mniejsze biurowce?

Rynek będzie dalej zdywersyfikowany, bo są najemcy, którzy preferują być w bardziej kameralnym obiekcie, a są tacy, którzy chcą się pokazać w wieżowcu. The Bridge i The Vibe realizujemy w bliskim sąsiedztwie, by spełniać potrzeby różnych grup najemców.

Ghelamco to także nisza mieszkaniowa. Postawiliście apartamentowiec Flisac na Powiślu, zrewitalizowaliście luksusową kamienicę na Foksalu, budujecie osiedle szeregowców w Konstancinie. Czy nie myśleliście, by mieszkaniówka była czymś więcej niż niszą?

Nasza długofalowa strategia jest jasna – jesteśmy generalnie deweloperem biurowym i tak chcemy być postrzegani. Reszta jest dopełnieniem i w inne sektory rynku angażujemy się z różnych względów. Nie będziemy jednak wchodzić w wielkoskalową mieszkaniówkę. Jeśli jest projekt, który nam się przysłuży PR-owo jak właśnie Foksal – rzecz bardzo skomplikowana, zrobiona w bardzo wysokim standardzie – to robimy go. Jeśli pojawia się projekt charakteryzujący się wysoką marżą – podejdziemy do niego. To także kwestia pewnego zróżnicowania dla naszego zespołu, żeby raz na jakiś czas zrobić coś innego, popracować z innymi architektami. Na koncie mamy też hotel – chcieliśmy sobie udowodnić, że tak skomplikowany instalacyjnie obiekt potrafimy zrealizować.

Najlepiej czujemy się na rynku dużych biur dla dużych korporacji, firm mających specyficzne wymagania.

Jesteście też znaczącym graczem na rynku obligacji korporacyjnych, na Catalyst. Jak pan w tej chwili widzi perspektywy plasowania papierów wśród funduszy czy inwestorów indywidualnych?

Finansowanie ogólnie jest dziś podstawowym problemem i wyzwaniem, nie tylko rynku nieruchomości – żyjemy w środowisku wysokich stóp procentowych. Jeśli chodzi o nasze zadłużenie obligacyjne, będziemy po prostu dostosowywać się do sytuacji rynkowej. Obligacje są dzisiaj jedną z atrakcyjniejszych form finansowania, natomiast tak strategicznie, w horyzoncie dwuletnim, jeśli rynek na to pozwoli, będziemy chcieli ograniczać naszą ekspozycję.

W tym roku wypuściliśmy pierwsze zielone obligacje, mamy program o wartości 150 mln euro, to daje nam elastyczność. Zobaczymy, jak będzie wyglądało finansowanie bankowe i w ten sposób będziemy wybierać optymalne rozwiązania w zakresie finansowania projektów. Jesteśmy na rynku, pozostaniemy na nim, jesteśmy od lat wiarygodnym partnerem, nigdy nikogo nie zawiedliśmy i zrobimy wszystko, żeby tak zostało.

Czym różnią się zielone obligacje od standardowych?

Z naszego punktu widzenia oprocentowanie jest atrakcyjniejsze, ale jest to obwarowane spełnianiem określonych warunków, wyemitowanie takich papierów również wymaga nieco więcej wysiłku.

Czy widzicie zmianę w podejściu banków do udzielania kredytów? Żyjemy w czasach ESG, pieniądze mają płynąć tam, gdzie będzie zielono…

ESG jest oczywiście elementem, który bardzo mocno wpływa na rynek, moim zdaniem pozytywnie. To mocno wpływa na jakość projektów, a choć oznacza to wyższe koszty, nieruchomości są po prostu lepsze. Takie budownictwo wolę określać mianem nie zielonego, tylko innowacyjnego – ciężko pracujemy nad takimi rozwiązaniami, mamy cały dział temu poświęcony. ESG to nie tylko środowisko, równie ważne są pozostałe dwa aspekty.

CV

Jarosław Zagórski

Jarosław Zagórski jest związany z Ghelamco od 2007 r. Od 14 kwietnia jest dyrektorem zarządzającym, wcześniej był dyrektorem ds. rozwoju i handlu. Przed dołączeniem do Ghelamco pracował w PwC Nieruchomości, Cushman & Wakefield, Healey & Baker Polska i CBRE. Ghelamco jest w pierwszej lidze deweloperów biurowych w Polsce, jest też w gronie liderów emitentów obligacji na rynku Catalyst.