Bezpieczny kredyt 2 proc. Wszystko, co trzeba wiedzieć

Już od poniedziałku w wybranych bankach młodzi Polacy mogą składać wnioski o tani kredyt na zakup pierwszego mieszkania.

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” to nowa forma rządowego wsparcia w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, w ramach programu „Pierwsze mieszkanie”. Odpowiednia ustawa weszła w życie 1 lipca, a nowy produkt będzie dostępny w ofercie bankowej od 3 lipca.

Z punktu widzenia konsumentów, zwłaszcza w okresie wysokich stóp procentowych i wysokich kosztów pożyczania, kredyt 2 proc. z rządowymi dopłatami jest niewątpliwie bardzo atrakcyjną propozycją. Jednocześnie jest ona skierowana do dosyć wąskiej grupy klientów i obwarowana wieloma warunkami. Dlatego staramy się wyjaśnić najczęściej pojawiające się wątpliwości dotyczące tej oferty.

Kto może ubiegać się o kredyt 2 proc.?

To oferta dla osób młodych, do 45. roku życia, które nie mają i nie miały mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Tzw. single mogą się ubiegać o maksymalnie 500 tys. zł, zaś małżeństwo (lub para w związku nieformalnym) z co najmniej jednym wspólnym dzieckiem – o maksymalnie 600 tys. zł.

W przypadku małżeństwa kryterium wieku musi spełniać co najmniej jedna osoba, a kryterium braku własności mieszkania – wszyscy zainteresowani (nawet jeśli istnieje rozdzielność majątkowa).

Na co można przeznaczyć kredyt?

Na zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym lub wtórnym. Przy czym niezwykle ważne jest zastrzeżenie, że musi to być pierwsze mieszkanie osoby lub pary. Wyklucza to tych, którzy są stroną umowy innego kredytu hipotecznego zaciągniętego w ostatnich trzech latach, nawet jeśli jeszcze nie nabyli prawa własności mieszkania. A także tych, którzy dostali nieruchomość w spadku, chyba że ich udziały nie przekraczają 50 proc. i tam nie mieszkają.

Kredyt 2 proc. można też przeznaczyć na zakup działki i budowę domu, a nawet na dokończenie już rozpoczętej budowy. W tym ostatnim przypadku można maksymalnie dostać 100 tys. zł dla singli i 150 tys. zł dla pary.

Jaki jest wymagany wkład własny?

Tak jak przy każdym kredycie hipotecznym, także tu wymagany jest wkład własny, a jego wysokość ustali bank. Przy czym uwaga! Maksymalnie może on wynosić 200 tys. zł, nie może być większy, co oznacza, że maksymalna wartość nieruchomości, jaką można nabyć, to 700 tys. zł dla singli i 800 tys. zł dla par.

Osoby, które nie mają oszczędności, mogą skorzystać z gwarancji wkładu własnego poprzez połączenie z programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”, oferowanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

Gdzie wziąć tani kredyt?

Kredytów 2 proc udzielać będą te banki, które przystąpią do programu „Pierwsze mieszkanie” i podpiszą stosowną umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Resort rozwoju informuje, że deklarację uczestnictwa w programie dotychczas złożyło 12 banków komercyjnych, z czego siedem ma ruszyć już w poniedziałek, 3 lipca. Z informacji medialnych wynika, że od poniedziałku wnioski można będzie składać w PKO BP, Banku Pekao, Alior Banku oraz VeloBanku.

Z punktu widzenia konsumentów cała procedura w banku ma przebiegać tak jak przy zwykłych kredytach hipotecznych. Konieczne więc będzie skompletowanie całego szeregu dokumentów (np. potwierdzających sytuację finansową, źródła dochodu, informacje o kredytowanej nieruchomości), plus wypełnić trzeba będzie kilka dodatkowych formularzy.

Jaką zdolnością kredytową trzeba się wykazać?

To jedno z najtrudniejszych pytań, ponieważ zależeć to będzie od poszczególnych banków. Niemniej trzeba podkreślić, że zgodnie z nowelizacją tzw. rekomendacji S z czerwca tego roku, banki, oceniając zdolność kredytową wnioskodawców, powinny uwzględniać specyfikę rządowego programu. Dzięki temu zdolność kredytowa chętnych na kredyt 2 proc. zwiększy się nawet o 30–40 proc.

W efekcie, według wyliczeń ekspertów, singiel z dochodami na poziomie ok. 3,5 tys. zł netto może liczyć na nawet 200 tys. zł kredytu, zaś zarabiający 5 tys. zł na rękę – ok. 320 tys. zł lub więcej.

Jakie raty do spłaty?

Konstrukcja „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” przewiduje dwa różne okresy rozliczeń. Dzięki rządowym dopłatom przez pierwszych dziesięć lat, koszt takiej pożyczki dla konsumenta wynosić będzie 2 proc. plus marża banku. W tym okresie spłata odbywać się będzie w formule malejących rat kapitałowo-odsetkowych, więc będą one delikatnie spadać z miesiąca na miesiąc.

Przykładowo, dla kredytu 320 tys. zł (na 25 lat) pierwsza rata wynosić będzie ok. 1,8 tys. zł, ostatnia zaś rata (po 10 latach) – ok. 1,5 tys. zł. Gdyby zaś była to pożyczka na obecnych rynkowych zasadach, miesięczna rata (w formule równych rat) wynosiłaby ok. 2,6 tys. zł. Korzyść dla kredytobiorcy wynosi więc w pierwszym miesiącu ok. 800 zł.

Dla kredytu 550 tys. zł (na 30 lat) pierwsza rata i ostatnia rat może wynosić odpowiednio 2,8 tys. zł i 2,4 tys. zł. Taka pożyczka na warunkach rynkowych to miesięczny wydatek rzędu 4 tys. zł, korzyść w pierwszych miesiącu to ok. 1200 zł.

Co się zmieni po dziesięciu latach spłaty?

Wówczas rządowe dopłaty się skończą, oprocentowanie „Bezpiecznego kredytu” będzie równe rynkowym warunkom, zmieni się też formuła spłaty – na raty równe. Eksperci podkreślają jednak, że mimo wszystko miesięczne obciążenia nie powinny znacząco wzrosnąć.

Dzięki formule malejących rat, kwota kapitału pozostająca do spłaty wyraźnie zmniejszy się w ciągu dziesięciu lat z dopłatami. W efekcie trzeba będzie spłacać co prawda rynkowe odsetki, ale liczone od mniejszego długu.

W naszym przykładzie 320 tys. zł miesięczna rata po dziesięciu latach powinna wynosić ok. 1,9 tys., jeśli koszty pożyczenia będą mniej więcej takie jak obecnie, lub 1,5 tys., jeśli koszty pożyczania spadną do ok. 5 proc. W przypadku 550 tys. zł kredytu – to odpowiednio 3,2 tys. zł oraz 2,4 tys. zł.

Czy i kiedy można stracić dopłaty?

Istnieje kilka okoliczności, które powodują, że można stracić prawo do taniego kredytu 2 proc. Przy czym jeśli ktoś popełnił przestępstwo bezprawnego skorzystania z kredytu, np. próbował go wyłudzić, podając nieprawdziwe dane, kara jest surowa – wszystkie uzyskane wcześniej korzyści trzeba będzie zwrócić. To znaczy ponieść takie koszty, jakby ta pożyczka była przyznana od początku na rynkowych zasadach.

Nieco mniej dotkliwe sankcje, czyli wygaszenie dopłat od momentu wystąpienia zdarzenia, ale bez konieczności zwrotu dopłat, dotyczą szeregu życiowych sytuacji. To przykładowo sprzedaż kupionego za tani kredyt mieszkania przed upływem dziesięciu lat, wynajem takiego mieszkania, zmiana jego przeznaczenia czy zakup kolejnej nieruchomości.

Ciekawe, że prawo do atrakcyjnych 2 proc. traci się również w sytuacji, jeśli się nie zamieszka w kupionym lokalu w ciągu 24 miesięcy. A także – co ważne – jeśli dokonamy jakiejkolwiek nadpłaty kredytu w ciągu pierwszych trzech lat lub nadpłacimy więcej niż 200 tys. w ciągu kolejnych siedmiu lat.

Wszystkie powyższe zastrzeżenia dotyczą dziesięciu lat z dopłatami, po tym okresie można swoją nieruchomością i kredytem dysponować swobodnie.

Kto zapłaci za pomoc młodym Polakom?

Dopłaty do kredytu 2 proc. będę trafiać do banków, jako wyrównanie do warunków rynkowych. Im niższe będą stopy procentowe i w ślad za tym niższe będzie średnie oprocentowanie kredytów, tym mniejsze będę dopłaty. Ale może być i odwrotnie.

Koszty dopłat sfinansuje budżet państwa (czyli de facto wszyscy podatnicy). W ustawie przewiduje się, że do 2033 r. łącznie wydatki z tego tytuły wyniosą 12,2 mld zł. Warto dodać, że w poszczególnych latach ma obowiązywać limit liczby udzielonych kredytów 2 proc., wyjątkiem ma być jednak rok 2023.

Ile metrów mieszkania można kupić na tani kredyt?

To zależy oczywiście od dochodów kredytobiorcy (im wyższe, tym większy kredyt dostaniemy i na większe mieszkania nas stać) oraz lokalizacji nieruchomości (im atrakcyjniejsze miasto i dzielnica, tym drożej). Ciekawą analizę przeprowadził jednak ostatnio HREIT. Wynika z niej, że chętni na zakup 35-metrowej kawalerki w takich miastach jak Katowice, Bydgoszcz czy Łódź, powinni się wykazać dochodami na poziomie ok. 3,2 tys. zł miesięcznie. W Lublinie, Rzeszowie czy Poznaniu potrzebne jest 3,8–4,1 tys. zł na rękę, a w Gdańsku, Krakowie czy Warszawie – 5,4–5,9 tys. zł.

W przypadku osób, które chciałyby kupić 65-metrowe lokum, wymagane dochody, pozwalające na odpowiedni kredyt, są oczywiście większe. W Katowicach to zarobki rzędu 5,9 tys. zł na rękę, Poznaniu – 7,6 tys., a w Warszawie – 10,6 tys. zł.

Jak program wpłynie na rynek mieszkań?

Program już ożywił rynek. Jak mówi Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka, sama zapowiedź wprowadzenia do oferty banków „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” spowodowała wyraźny wzrost zainteresowania mieszkaniami – zarówno wśród potencjalnych beneficjentów programu, jak i tych, którzy się do niego nie kwalifikują.

Ta ostatnia grupa przyspiesza transakcje, obawiając się, że ceny mieszkań wzrosną. O dwóch aktywnych grupach nabywców, których zmotywowała zapowiedź programu – mówi także Ewa Palus z RedNet Property Group.

Z kolei zainteresowani mieszkaniem na kredyt 2 proc. już przed uruchomieniem programu zaczęli „rezerwować” lokale – w dużych miastach głównie poza centrum lub małych mieszkań w centrum. Największym zainteresowaniem cieszą się lokale dwupokojowe i kompaktowe mieszkania z trzema pokojami.

Czy ceny mieszkań wzrosną?

Eksperci Expandera i Rentier.io uważają, że w kolejnych miesiącach możliwe są dalsze wzrosty cen, ale – raczej niewielkie. Przewidują, że wzrost cen mieszkań na całym rynku w tym roku nie przekroczy 10 proc. – Program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie jest w stanie wywołać prawdziwego boomu, ponieważ skierowany jest do dość wąskiej grupy nabywców – tłumaczą.

Z analiz portalu Rynek Pierwotny.pl wynika, że w największych miastach ceny mieszkań w ciągu roku wzrosły średnio o 13 proc., czyli mniej więcej równo z inflacją. – I tak powinno pozostać, czyli: realny wzrost koło zera, a nominalny „za inflacją”. Tani kredyt na 2 proc. na liście czynników windujących ceny może zajmować dość odległą pozycję, o ile sprzedaż będzie wynosiła kilka, kilkanaście tysięcy rocznie, na co wskazują niektóre prognozy – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jaka jest skala zainteresowania rządowymi programami

Z „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” skorzysta 155 tys. osób do końca 2027 r. – wynika z rządowych prognoz przedstawionych w uzasadnieniu do ustawy.

W 2023 r. ma to być ok. 10 tys. umów, w kolejnych – po 30–40 tys. Obecnie wydaje się, że zainteresowanie w tym roku może być większe, a w kolejnych – nieco mniejsze.

Część ekspertów uważa, że te założenia mogą być niedoszacowane, część zaś, że przeszacowane. Jednak gdyby prognozy 155 tys. udzielonych kredytów w ciągu 4,5 roku sprawdziły się, mógłby to być najpopularniejszy rządowy program wsparcia mieszkalnictwa.

Przykładowo po kredyt bez wkładu własnego sięgnęło w 2022 r. zaledwie 320 kredytobiorców, a z pomysłu budowy domów bez pozwolenia skorzystało 1058 osób (do końca 2022 r.).

W ciągu ośmiu lat rządu PO–PSL po finansowe wsparcie w programach „Rodzina na swoim” oraz „Mieszkanie dla młodych” sięgnęło 200 tys. chętnych. W latach 2016–2018 roku program „MdM” to niemal 80 tys. wniosków o dofinansowanie. Program Mieszkanie+ przyniósł budowę 18,4 tys. mieszkań w 2022 r. i 24,6 tys. będących w trakcie budowy.