Marek Wielgo Rynekpierwotny.pl i GetHome.pl: Jakim wsparciem „Bezpieczny kredyt”?

Spodziewam się, że ten program zadziała szczególnie w miejscowościach okalających największe metropolie, gdzie ceny mieszkań są po prostu niższe – mówi Marek Wielgo, ekspert portali Rynekpierwotny.pl i GetHome.pl.

Od poniedziałku wchodzi w życie „Bezpieczny kredyt”. Dla porządku: dla kogo to program i o jakie pieniądze można się starać?

Teoretycznie program zacznie działać od poniedziałku, ale wciąż czekamy na konkretną ofertę banków: warunki i oprocentowanie, w piątek rano brokerzy takich informacji jeszcze nie mieli.

Program skierowany jest do kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub budujących dom, w wieku do 45 lat – w przypadku małżonków przynajmniej jedno musi spełniać te kryteria. Program obejmuje zakupy na rynku pierwotnym i wtórnym. Dla singli maksymalna kwota kredytu to 500 tys., a małżeństw i osób z co najmniej jednym dzieckiem 700 tys. Do tego wkład własny nie może przekraczać 200 tys.

Wbrew nazwie, „Bezpieczny kredyt na 2 proc.” będzie oprocentowany na ponad 2, może ponad 3 proc. rocznie, doliczając marżę banku. Dopłata ma być udzielana przez 10 lat, spłata ma być w tym okresie w ratach malejących, czyli spłacona zostanie duża część kapitału, dzięki czemu po zakończeniu dopłat istnieje duże prawdopodobieństwo, że obciążenie budżetów domowych nie wzrośnie, nawet jeżeli kredytobiorca przejdzie na spłatę w systemie rat annuitetowych, czyli uśrednionych.

Limit zakupu to zatem 500–800 tys. zł. Jak wygląda w tej chwili oferta na rynku pierwotnym, ile mieszkań łapałoby się do programu?

W programie faktycznie nie ma limitu ceny za mkw., chyba że ktoś chciałby skorzystać równocześnie z programu „Kredyt bez wkładu własnego”. Zakładamy, że mówimy o osobach, które mają wkład własny, w związku z tym mają do wyboru ofertę z zakresu 500–800 tys. Ta oferta jest bardzo duża, w Warszawie lokali, które mieszczą się w pułapie do 800 tys., jest ponad 9,3 tys., a takich, które kosztują mniej niż 500 tys., jest 3,7 tys. Generalnie na brak nie możemy narzekać, to 40–80 proc. całej oferty, w zależności jaką kwotą dysponujemy.

Trwają prace nad zniesieniem PCC od zakupu pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. Jak, pana zdaniem, program rozłoży się na rynek pierwotny i wtórny?

Jeżeli sięgniemy do danych z programu „Mieszkanie dla młodych”, to jednak lekką przewagę miał rynek wtórny, dlatego że średnia cena za mkw. jest niższa. Większy wybór tańszych lokali jest na rynku wtórnym, szczególnie w mniejszych miastach, i to być może właśnie rynek wtórny będzie się cieszył większym powodzeniem.

Jednak z drugiej strony widzimy wzrost popularności nowych mieszkań, chociażby z uwagi na takie rzeczy, jak miejsce parkingowe, niższe koszty eksploatacji.

Spodziewam się, że ten program zadziała szczególnie w miejscowościach okalających największe metropolie, bo w aglomeracjach ceny są bardzo wysokie, więc poza nimi można szukać mieszkań tańszych albo za taka samą cenę mieć większy metraż. W inwestycjach w okolicach największych miast średnie ceny za mkw. są niższe nawet o 40 proc.

W zeszłym roku mieliśmy kryzys na rynku mieszkaniowym z wiadomych powodów i produkcja deweloperska się zmniejszyła, szczególnie w zakresie tańszych lokali. Według deklaracji ministra w 2023 r. nie będzie limitu budżetu programu i każdy, kto złoży wniosek i przejdzie sito, dostanie pieniądze. Stąd pytania, czy starczy podaży i czy ceny nie skoczą...

Rzeczywiście, pieniądze ma dostać każdy, kto w tym roku złoży wniosek i spełni warunki, a dodajmy, że zdolność kredytowa będzie liczona dużo korzystniej niż w przypadku standardowego kredytu – będzie wyższa o 30–40 proc. W tym roku będzie wykorzystywany limit przyszłoroczny, który wynosi 800 mln zł. Pamiętamy jeszcze, gdy kończyły się pieniądze w „MdM” i wnioski przestawały być przyjmowane. To tym bardziej może skłaniać do jak najszybszego składania wniosków. Spodziewam się dużego odzewu osób, które wynajmują mieszkania. W ostatnim czasie czynsze wzrosły bardzo gwałtownie i wielu najemców może poważnie wziąć pod uwagę zakup mieszkania, tym bardziej że spłata będzie opcją dużo tańszą.

Co do oferty, obserwujemy ciągły spadek liczby mieszkań w projektach rozpoczynanych na rynku pierwotnym, ale pamiętajmy, że deweloperzy mają nadwyżkę pozwoleń na budowę. Firmy mogą sięgnąć po te pozwolenia, kiedy poczują, że ożywienie nie jest chwilowe. W różnych miastach sytuacja wygląda różnie, bo w Warszawie, Trójmieście czy Wrocławiu takie nadwyżki mogą się bardzo szybko skurczyć, bo cały czas obserwujemy, że wyższa jest liczba mieszkań sprzedanych od wprowadzonych do oferty czy z uzyskanymi pozwoleniami na budowę.

Reasumując, w tym roku raczej nie powinno być problemów z podażą. Jeżeli deweloperzy będą przekonani, że wzrost popytu jest rzeczywisty, a z gospodarką nic złego się nie wydarzy – mamy przecież cały czas wojnę za wschodnią granicą i wiele problemów gospodarczych z tym związanych – wtedy będą uruchamiać więcej inwestycji, szczególne tych kwalifikujących się do „Bezpiecznego kredytu”. To będzie mieć przełożenie na spadek średnich cen na rynku, bo jak mówiłem, podczas kryzysu na rynku kredytowym deweloperzy budowali dla osób zamożnych, dla tzw. gotówkowców, inwestorów – a więc o odpowiednio wysokich cenach za mkw.