Kredyty mieszkaniowe. Milion polskich rodzin zostanie zaskoczonych wyższą ratą kredytów?

Osoby, które w ostatnich sześciu latach zaciągały kredyty hipoteczne, nie mają doświadczeń z rosnącymi ratami. Mowa o ponad milionie gospodarstw domowych.

Stopy procentowe zostały ostatnim razem podwyższone w maju 2012 roku, czyli już ponad sześć lat temu. Przez ten czas posiadacze kredytów hipotecznych, jeśli obserwowali zmiany poziomu raty, to prawie tylko na minus. W efekcie spłacanie długów mieszkaniowych stawało się w ostatnim czasie coraz prostsze. Stan taki jest o tyle niepokojący, że obecnie spłacanych jest ponad milion kredytów hipotecznych zaciąganych w latach 2012 – 18 – wynika z szacunków Open Finance opartych o dane KNF i AMRON–SARFiN.

Czytaj także: Popyt na hipoteki mocno rośnie

Polacy przyzwyczajeni do obniżek stóp i spadających rat

parkiet.com

Załóżmy, że rodzina zaciągnęła na początku 2012 roku kredyt w kwocie 300 tys. złotych, a dług ten zobowiązała się oddać w ciągu 30 lat. W tamtym czasie przeciętna marża kredytów hipotecznych wynosiła 2 proc., co oznaczało, że pierwsza rata opiewała na niecałe 2 tys. zł. - Jednak pod koniec 2012 r. Rada Polityki Pieniężnej zaczęła obniżać stopy. Wraz z nimi maleć zaczęła stawka WIBOR, która jest składnikiem oprocentowania prawie wszystkich mieszkaniowych kredytów złotowych. Już pod koniec 2013 r. przykładowa rodzina mogła się więc cieszyć ratą o około 20 proc. niższą płacąc co miesiąc do banku mniej niż 1,6 tys. zł. Kolejna obniżka stóp, z marca 2015 r., spowodowała, że rodzina musiała oddawać do banku mniej niż 1,4 tys. zł miesięcznie, co oznaczało oszczędzanie kolejnych 200 złotych na pojedynczej racie – wylicza Bartosz Turek, analityk Open Finance. Od tego czasu stopy nie były zmieniane i stawka WIBOR 3M de facto się jest taka sama. Dziś rodzina spłacająca kredyt zaciągnięty ponad sześć lat temu musi co miesiąc oddawać po około 1375 zł miesięcznie – to o ponad 30 proc. mniej niż wynosiła pierwsza rata.

Dobra passa, czyli długoterminowy trend spadku stóp procentowych (obecnie wynoszą 1,5 proc. w porównaniu do 5 proc. ledwie pięć lat temu czy aż 10 proc. przed 15 laty). Sygnały RPP wskazują, że w perspektywie dwóch lat historycznie niskie stopy procentowe mogą zostać utrzymane. Ale jeśli pojawi się inflacja lub inne banki centralne będą podnosić stopy (co już się dzieje m.in. w USA, Wielkiej Brytanii, Czechach, teraz trwa oczekiwanie na ruch EBC), to i polski bank centralny będzie musiał zwiększyć koszt pieniądza.

... ale mogą wzrosnąć

parkiet.com

Co wtedy? Znowu weźmy pod uwagę przypadek 30-letniego kredytu zaciągniętego na 300 tys. złotych z marżą na poziomie 2 proc. Gdyby taką kwotę pożyczyć dziś, to rata kredytu byłaby na poziomie 1381 zł miesięcznie. Pojedyncza podwyżka poziomu stóp procentowych o 0,25 pkt. proc. oznacza wzrost raty o około 43 zł. Przy podwyżkach łącznie o 1 pkt. proc. modelowa rata rośnie więc do 1556 zł, a przy dwukrotnie mocniejszych podwyżkach - do 1741 zł miesięcznie. Gdyby podstawowa stopa procentowa była nawet na poziomie 4,75 proc., rata urosłaby do 1986 zł miesięcznie, czyli byłaby o prawie 44 proc. wyższa niż obecnie.

Dla wielu Polaków może być to zaskoczeniem, bo przyzwyczajeni byli do spadku stóp procentowych, ale banki są gotowe na taki scenariusz, bo w momencie badania zdolności kredytowej sprawdzają zdolność klienta do obsługi długu w razie podwyżek stóp. Poza tym w ostatnich latach w dobrym tempie co roku rosną wynagrodzenia i realne dochody Polaków, więc łatwiej byłoby im udźwignąć wyższe raty.

- Jeśli ktoś obawia się takiego scenariusza, to najwyższy czas, aby podjął wcześniejszą spłatę posiadanego długu. Gdyby nasza hipotetyczna rodzina na nadpłatę kredytu przeznaczała każdą złotówkę zaoszczędzoną dzięki obniżanym stopom procentowym, to dziś niestraszna byłaby im podwyżka stóp nawet do poziomu sprzed ostatniego kryzysu, którego symbolicznym początkiem był upadek banku inwestycyjnego Lehman Brothers. Rata kredytu nie wzrosłaby w tym wypadku ponad to na ile opiewała pierwsza rata. Warto przy tym przypomnieć, że w 2008 roku podstawowa stopa procentowa była przez 5 miesięcy na poziomie 6 proc. – wskazuje Bartosz Turek.