Polska liderem wzrostu cen i kosztu kredytu w Europie

Inni mają jeszcze gorzej – można pocieszyć się, czytając raport firmy Deloitte, który analizuje średnie ceny ofertowe mieszkań, stawki najmu i siłę nabywczą. Polska zaszokowała jednak wzrostem cen lokali w 2024 r. Winnym jest „Bezpieczny kredyt”.

W Polsce ceny mieszkań wzrosły najmocniej w Europie, a koszt kredytu był wyższy tylko na Węgrzech – taki obraz naszego kraju wyłania się z 14. edycji raportu Property Index firmy Deloitte.

Efet rządowego programu

Analitycy Deloitte wzięli na tapetę dane za 2024 r. Pod względem wyrażonej w euro średniej ceny ofertowej nowych lokali Polska uplasowała się na 17. miejscu (na 25 krajów) z wynikiem 2792 euro za mkw. Jesteśmy liderem pod względem dynamiki: wzrost stawki wobec 2023 r. przekroczył 19 proc. Jeszcze większą dynamikę odnotowano w poszczególnych miastach: w Krakowie (lider zestawienia) 28 proc., w Łodzi prawie 23 proc., w Warszawie 22 proc.

Łącznie w dziewięciu krajach wzrost przekroczył 10 proc., co obrazuje problem z dostępnością mieszkań na europejskim rynku. Dynamikę w Polsce na pewno podbiły różnice kursowe. Niemniej analitycy Deloitte wskazują na istotny wpływ programu dopłat „Bezpieczny kredyt 2 proc.” (uruchomionego przez rząd Zjednoczonej Prawicy w połowie 2023 r. – red.) na pobudzenie popytu i wzrost cen.

Według danych Biura Informacji Kredytowej od lipca 2023 r. do maja 2024 r. udzielono 126 tys. klientów 90 tys. kredytów z dopłatą o wartości 37,4 mld zł. Program był krytykowany m.in. za konstrukcję, która w pierwszym (i jak się okazało jedynym) roku jego obowiązywania nie przewidywała żadnego limitu nakładów i pozwoliła skorzystać z dopłat również osobom, które stać było na kredyt komercyjny. Z tego powodu w Koalicji 15 października trwał spór wokół nowego programu dopłat. Koncepcję ostatecznie porzucono, a w ub. tygodniu „Bezpieczny kredyt” wrócił na nagłówki: ministra funduszy zawnioskowała do NIK o prześwietlenie kulis uruchomienia programu.

Stabilizacja cen mieszkań

Dynamika dla cen w złotych za 2024 r. nie wygląda już tak dramatycznie. Największy efekt „Bezpieczny kredyt” miał w 2023 r., a głównym problemem było rozpalenie popytu przy niskiej ofercie mieszkań po kryzysowym 2022 r. Według serwisu Tabelaofert.pl w 2023 r. średnie ceny ofertowe w sześciu największych polskich miastach wzrosły o 14 proc., a w 2024 r. – kiedy popyt ostygł, a oferta zaczęła się odbudowywać – o 8,4 proc. Rynekpierwotny.pl szacuje wzrosty w siedmiu największych miastach na odpowiednio 20 i 7 proc.

Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl szacuje, że w I połowie 2025 r. ceny urosły o 3,1 proc. wobec 5 proc. rok wcześniej. – Ceny mieszkań są obecnie stabilne i ten trend może się utrzymać w kolejnych miesiącach. W 2025 r. prognozowany wzrost cen to 2–5 proc. Będzie on wynikał głównie z wprowadzania nowych, droższych projektów niż podwyżek cen obecnie oferowanych lokali. W 2026 r. wzrost cen mieszkań może być nieznacznie wyższy, około 4–6 proc. – mówi Ewa Palus.

Marek Wielgo, analityk serwisu Rynekpierwotny.pl, zwraca uwagę, że choć w skali kraju mówimy o rekordowej ofercie, to sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. – W najbliższych 2-3 kwartałach na rynkach o najdłuższym wskaźniku czasu wyprzedaży (Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, Łódź, w mniejszym stopniu Kraków, Wrocław, Poznań) perspektywa powrotu do wzrostu cen, zwłaszcza powyżej inflacji, jest mało prawdopodobna, a otoczenie raczej sugeruje stagnację. Zwłaszcza GZM i Łódź mogą pozostawać pod presją cenową i nawet odnotowywać nieznaczną korektę. Szanse na wzrost cen na poziomie inflacji lub wyższym są większe dla Warszawy i Trójmiasta, gdzie napędzać go może nie tylko specyfika wprowadzanych projektów, ale też fundamentalny niedobór podaży, jeżeli popyt istotnie zareaguje na spadające stopy procentowe – mówi Marek Wielgo.

Ile pracować na własne M?

Nominalne ceny i różnice między poszczególnymi państwami i miastami działają na wyobraźnię, ale nie można ich odrywać od siły nabywczej. Eksperci Deloitte przeanalizowali, ile średnich rocznych wynagrodzeń brutto potrzeba do zakupu przeciętnego mieszkania (70 mkw.) w 39 wybranych miastach. Warszawa znalazła się na 17. miejscu ze wskaźnikiem 9,7. Na dalszych pozycjach znalazły się Wrocław i Kraków (9,3), Łódź (8,4), Poznań (8,2), Gdańsk (8) oraz Katowice (7,1).

Najmniej dostępnymi europejskimi miastami są Amsterdam, Ateny i Praga, gdzie wskaźnik to 15 lub nieco więcej. Najbardziej dostępnymi – Odense (Dania) i Turyn – tu na zakup lokum trzeba pracować niecałe cztery lata. „W porównaniu z poprzednim rokiem na większości rynków obserwowany był wzrost współczynnika, co oznacza, że ceny nieruchomości rosły w szybszym tempie niż wynagrodzenia” – czytamy w raporcie.

– Niestety, aż do połowy tego roku nie widzieliśmy poprawy siły nabywczej mieszkańców większości największych polskich miast. I to mimo poprawy dostępności kredytów oraz wzrostu liczby mieszkań na rynku – mówi Marek Wielgo.

Co z koszem kredytu?

„Oprócz zmniejszających się możliwości nabywczych w związku ze wzrostem cen, drugim ważnym czynnikiem pogłębiającym problemy na rynku mieszkaniowym jest dostępność finansowania” – napisali analitycy. Dokonane przez Deloitte zestawienie przeciętnego oprocentowania kredytów hipotecznych nie przynosi niespodzianki – od miesięcy Polska wymieniana jest jako niechlubny lider. W 2024 r. średnie oprocentowanie kredytu wynosiło 7,67 proc. w skali roku wobec 9,35 proc. na Węgrzech. Na drugim biegunie były Belgia i Chorwacja ze stawkami rzędu 2,8 proc. Zdaniem analityków, w większości państw w najbliższym czasie spodziewane są obniżki stóp procentowych, co mogłoby nieco poprawić sytuację nabywców mieszkań.