Ostatnie miesiące przyniosły kilka dużych transakcji na rynku biur. Firma PwC Polska wynajęła 20 tys. mkw. w biurowcu AFI Tower przy ul. Towarowej w Warszawie. – Do nowego biura firma ma się wprowadzić dopiero w 2029 r. To pokazuje, jak bardzo jest ograniczona dostępność najlepszych powierzchni i jak wcześnie najwięksi najemcy podejmują decyzje o przeprowadzce – mówi Karolina Słysz, szefowa rynków regionalnych w dziale powierzchni biurowych w Axi Immo.

Wracają duże transakcje

Grupa Enea przedłużyła połączony z ekspansją najem 11,5 tys. mkw. w Business Garden Poznań, a Adtran odnowił umowę najmu 6,8 tys. mkw. w budynku Tensor Y w Gdyni.

Newmark Polska podaje z kolei, że w sierpniu spółka WSP Polska podpisała z Karimpol Polska umowę najmu ponad 1,1 tys. mkw. w stołecznej wieży Skyliner II. W lipcu Pruftechnik wynajął ponad 2,3 tys. mkw. w biurowcu B10 we Wrocławiu. – Na wrocławskim rynku wyróżniła się także transakcja firmy Nasdaq w kompleksie Infinity, obejmująca ok. 2 tys. mkw. – mówi Joanna Andryszczyk, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w Newmark Polska. – W Krakowie dużym wydarzeniem było wynajęcie przez Brown Brothers Harriman ponad 13 tys. mkw. w kompleksie Wita.

Cushman & Wakefield przypomina zaś największą transakcję pierwszego półrocza, czyli renegocjację najmu 23,9 tys. mkw. przez firmę Orlen w budynku Senator w Warszawie.

Z analiz REDD wynika, że w lipcu z oferty zniknęło 315 modułów biurowych o powierzchni 128,4 tys. mkw., a trafiły do niej 243 moduły o powierzchni 97,2 tys. mkw. Jak mówi Krzysztof Foks, ekspert REDD, transakcji było mniej niż w czerwcu, ale wynajmowano większe powierzchnie. Przeciętny wynajęty w lipcu moduł miał 408 mkw., podczas gdy w czerwcu 307 mkw., a rok wcześniej – 300 mkw. – To najbardziej zauważalna zmiana – ocenia Foks. Jak dodaje, od stycznia do czerwca przewaga powierzchni wynajętej nad dodaną wyniosła 95,7 tys. mkw., a lipiec dołożył kolejne 31,2 tys. mkw.

Średnia wartość REDD Index (wskazuje, jak długo biura czekają na najemców) w lipcu to 514,1 dnia – o 1,1 dnia mniej niż w czerwcu i o 1,7 dnia mniej niż rok wcześniej. Najszybciej znikały powierzchnie do 500 mkw. – średnio po 415,2 dnia – o 2,7 dnia szybciej niż w czerwcu i o 44,2 szybciej niż w lipcu ub.r.

W kolejce po siedzibę

Joanna Andryszczyk zauważa, że dziś jest najtrudniej o powierzchnie klasy A w najlepszych lokalizacjach w centrum. – W Warszawie szczególnie duży jest popyt na nowoczesne moduły od 1 tys. do 1,5 tys. mkw. w centrum i na Woli – mówi. Najemcy często sprawdzają atrakcyjne lokale jeszcze przed ich zwolnieniem.

O luce podażowej w Warszawie mówi Marcin Miazek, ekspert Cushman & Wakefield. W stolicy powstaje 132,7 tys. mkw. biur, podczas gdy w najlepszych dla tego sektora latach, czyli na przełomie 2017 i 2018 r., deweloperzy budowali nawet 800 tys. mkw. – Część firm od początku roku ogranicza model pracy hybrydowej. Niektóre decydują się na zwiększenie powierzchni lub rezygnują z wcześniejszych planów jej redukcji – mówi Marcin Miazek. – Nowoczesnymi biurami są coraz bardziej zainteresowane także instytucje publiczne.

Rynki regionalne często podlegają innym trendom. – Różnice pomiędzy Warszawą a miastami regionalnymi wynikają ze skali popytu – wyjaśnia Vitalii Arkhypenko, analityk Cushman & Wakefield. – W Warszawie odnotowujemy większy popyt na duże powierzchnie przy ograniczonej dostępności wolnych modułów, szczególnie w centrum. W efekcie największe firmy najczęściej rozważają najem biur od 3 tys. mkw. wzwyż, podczas gdy w miastach regionalnych duże transakcje zwykle zaczynają się od 1,5 tys. do 2 tys. mkw. Warszawa jest głównym rynkiem dla zainteresowanych powierzchniami ponad 10 tys. mkw. Takie transakcje w regionach zdarzają się znacznie rzadziej.

Karolina Słysz dopowiada, że znalezienie powierzchni rzędu 8 tys. mkw. może zająć nawet ok. trzech lat. – Najwięksi najemcy coraz częściej planują relokacje z dużym wyprzedzeniem – podkreśla ekspertka. W Warszawie o to samo biuro w najlepszych budynkach konkurują czasem dwie-trzy firmy.

Ekspertka Axi Immo zwraca też uwagę na stosunkowo wysoki współczynnik pustostanów w regionach – średnio 17 proc. – Statystycznie wolnej powierzchni jest sporo, ale atrakcyjnych biur spełniających oczekiwania najemców, już dużo mniej – podkreśla. – Zdarza się, że firma ma do dyspozycji tylko jedną powierzchnię spełniającą jej wszystkie wymagania.

Zdaniem Karoliny Słysz rynek biur wyraźnie się polaryzuje. – Najemcy koncentrują się na najlepszych budynkach i lokalizacjach. Starsze obiekty mają coraz większe trudności – mówi. – Jeszcze kilka lat temu firmy przeprowadzały się najczęściej do budynku w sąsiedztwie obecnej siedziby. Dziś relokacja oznacza zwykle przeprowadzkę z dzielnic pozacentralnych do centrum. Przedsiębiorstwa są gotowe zaakceptować wyższy czynsz i dłuższy okres najmu w zamian za lepszą powierzchnię w nowoczesnym budynku z rozbudowaną ofertą udogodnień.

Z kolei Joanna Andryszczyk analizuje: w Katowicach wyzwaniem jest znalezienie dużych modułów od 2 tys. do 5 tys. mkw. w najlepszych kompleksach biurowych, we Wrocławiu widać niedobór powierzchni klasy A do 300 mkw. w dobrych lokalizacjach. – To skłania część właścicieli do dzielenia większych powierzchni na mniejsze moduły – mówi ekspertka Newmark Polska. – W Krakowie największym zainteresowaniem cieszą się biura w centrum, z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej i infrastruktury usługowej.

Ile kosztuje biuro

Jak podaje REDD, średni wyjściowy czynsz w biurowcach z dostępną powierzchnią pod koniec lipca to 14,45 euro za mkw., o 1,4 proc. więcej niż rok temu. Warszawa utrzymuje najwyższe stawki – średnio 16,46 euro za mkw. W Krakowie wyjściowa stawka najmu mkw. biura to 14,20 euro, w Trójmieście – 14,09, we Wrocławiu – 13,65, w Poznaniu – 13,04, w Katowicach – 11,55, a w Łodzi – 10,16 euro/mkw. – W ujęciu rocznym wzrost czynszów odnotowaliśmy we wszystkich miastach poza Łodzią – mówi Krzysztof Foks. – Stawki najmocniej rosły w Warszawie i w Trójmieście (o 2,9 proc.), najmniej w Poznaniu (o 0,6 proc.) i w Krakowie (0,9 proc.).

Średnia ofertowa opłata eksploatacyjna za biura pod koniec lipca wynosiła 23,63 zł/mkw., o 2,1 proc. więcej niż w lipcu 2025 r. W ciągu roku opłaty rosną wszędzie poza Łodzią. Najmocniej wzrosły w Warszawie – o 3,3 proc., najmniej – o 0,3 proc. – w Poznaniu.

Wyższe stawki dyktują właściciele najlepszych biur w centrum. Jak mówi Marcin Miazek, czynsze w najbardziej prestiżowych lokalizacjach wynoszą ok. 30 euro za mkw. – Najemcy koncentrują się na nowych biurowcach, przede wszystkim w rejonie Ronda ONZ i Ronda Daszyńskiego – zauważa. – Jednocześnie, ze względu na dużą koncentrację biur i wyzwania komunikacyjne, coraz częściej pojawiają się pytania o alternatywne lokalizacje oferujące równie dobry dostęp do transportu publicznego.

Marcin Miazek uważa, że zyskiwać będzie prawa strona Wisły, zwłaszcza okolice stacji Warszawa Wschodnia i Stadionu Narodowego, gdzie już powstają nowe biura. W regionach, jak wskazuje Dariusz Madej, ekspert Cushman & Wakefield, za biura z najlepszymi adresami najemcy są gotowi płacić nawet 19,80 euro/mkw., podczas gdy jeszcze pięć lat temu standardem było 15 euro.

Czynsze w górę

Krzysztof Foks przypomina, że druga połowa 2024 i 2025 r. zamknęły się przewagą powierzchni wynajętej nad dodaną do oferty – odpowiednio o 106,5 tys. i 110,7 tys. mkw., a wynajęta powierzchnia była większa niż w pierwszym półroczu. – Rok 2026 wchodzi w drugą połowę z mocnym dorobkiem. Jeśli rytm z ostatnich dwóch lat się utrzyma, kolejne miesiące powinny przynieść dalsze zmniejszanie oferty – uważa ekspert REDD. Jego zdaniem czynsze najprawdopodobniej będą rosły, ale w umiarkowanym tempie. – Za dalszymi wzrostami rozłożonymi na kwartały, a nie na tygodnie, przemawia mała podaż biur w budowie – tłumaczy. – W tym roku wzrost średniej wyjściowej stawki za biura waha się od 1,3 a 2,4 proc. – Nie widzimy przesłanek, by ta dynamika miała się gwałtownie zmienić.

Dalszego wzrostu czynszów w Warszawie, szczególnie w najlepszych lokalizacjach spodziewa się Joanna Andryszczyk. – Na Woli i w Śródmieściu stawki efektywne mogą wzrosnąć o ok. 3–5 proc. – mówi. – Właściciele starszych obiektów nadal będą musieli konkurować przede wszystkim ceną i pakietami zachęt. Jednocześnie najemcy powinni przygotować się na dalszy wzrost kosztów wykończenia powierzchni, szczególnie w wysokim standardzie, który szacujemy na ok. 4–6 proc.

Na rynkach regionalnych eksperci Newmark Polska nie przewidują gwałtownych podwyżek. – Spodziewamy się stopniowego wzrostu stawek za najlepsze budynki, wraz ze spadkiem dostępności dużych modułów. Firmy nadal będą poszukiwać nowoczesnych, zaawansowanych technologicznie biur, które mogą być ważnym narzędziem w przyciąganiu pracowników do pracy stacjonarnej – tłumaczy dyrektor Andryszczyk.

Zdaniem Karoliny Słysz widoczny będzie trend zajmowania nieco mniejszych powierzchni przy jednoczesnym podnoszeniu ich jakości. Także ona nie spodziewa się gwałtownych wzrostów stawek. – Umiarkowane podwyżki są możliwe za powierzchnie w najlepszych obiektach – ocenia.

Utrzymania stabilnego popytu i dalszego spadku dostępności najlepszych powierzchni spodziewa się w Warszawie także Marcin Miazek. – Wysokie koszty aranżacji biur i ograniczona podaż będą nadal sprzyjały przedłużaniu istniejących umów najmu – przewiduje. – Część firm będzie oczywiście rozważać zmianę siedziby, aby poprawić jakość biura, warunki pracy, lokalizację.

Perspektywy dla miast regionalnych, jak mówi Vitalii Arkhypenko, „są zróżnicowane”. – Kraków powinien utrzymać silną pozycję, szczególnie w strefach centralnych, gdzie notujemy niski poziom pustostanów i małą ofertę najlepszych powierzchni. Lokalizacje pozacentralne będą prawdopodobnie zapełniać się wolniej – uważa. – Wyróżniają się Trójmiasto i Poznań, które w ostatnich kwartałach notowały rosnące zainteresowanie najemców.

Mało nowych biur

Rynek biur mierzy się z małą podażą. W I połowie roku na warszawski rynek trafiło 45,2 tys. mkw. nowej powierzchni, w regionach – ok. 73,8 tys. mkw. – W I połowie roku ukończono niewiele nowych budynków, a powierzchnia w budowie na głównych rynkach odpowiada ok. 2 proc. istniejących zasobów – szacuje Krzysztof Foks. – Przy tak ograniczonej skali inwestycji i utrzymującej się przewadze powierzchni wynajętej nad dodaną do oferty, wolnych biur będzie ubywać, a nowe budynki tego ubytku nie uzupełnią.

Na wyhamowywanie inwestycji zwraca uwagę także Karolina Słysz. – Każda jest dziś poprzedzona szczegółową analizą opłacalności. Rynek nie sprzyja inwestycjom spekulacyjnym (bez podpisanych umów najmu – red.). Wyjątkiem są centra dużych miast, przede wszystkim Warszawy, o ugruntowanej pozycji i dużej popularności wśród najemców – mówi ekspertka Axi Immo.

Część firm planuje ekspansję, pojawiają się również nowi gracze, co podbija popyt.

– W Warszawie inwestycje będą uruchamiane przede wszystkim w najlepszych lokalizacjach, gdzie inwestorzy mogą liczyć na duży popyt. To głównie Wola i Śródmieście – przewiduje Joanna Andryszczyk. – Sytuacja na rynkach regionalnych jest trudniejsza – podkreśla. Np. we Wrocławiu poziom budowanej powierzchni spadł do zera. – Choć najwięksi deweloperzy mają w bankach ziemi atrakcyjne działki, nadal wstrzymują się z rozpoczynaniem budowy – mówi ekspertka Newmark. – W Katowicach i Krakowie deweloperzy również nie decydują się na inwestycje o charakterze spekulacyjnym. Przykładem nowej inwestycji jest katowicki CORE Business Hub o powierzchni ok. 8,5 tys. mkw., którego otwarcie zaplanowano na połowę 2027 r. W efekcie najemcy poszukujący nowych powierzchni w miastach regionalnych w najbliższych kwartałach będą mieli do dyspozycji przede wszystkim istniejące zasoby.