Inwestorzy kupują w Polsce nie tylko parki handlowe

Nieruchomości komercyjne są znów na celowniku inwestorów. Kupują m.in. obiekty handlowe. W pierwszej połowie roku wartość transakcji w tym sektorze przekroczyła 1 mld euro. – W ciągu sześciu miesięcy rynek ten osiągnął lepszy wynik niż w całym 2025 r. – podkreślają eksperci JLL. Dla porównania, wartość transakcji na polskim rynku biur w pierwszym półroczu wyniosła ok. 594 mln euro. Na rynek magazynów popłynęło 782 mln euro. W sektorze living zawarto transakcję opiewającą na 565 mln euro.

– Handel odpowiadał za ok. jedną trzecią inwestycji w Polsce – wskazują analitycy JLL. – O sile sektora zdecydowała jednak nie tylko wartość transakcji. Pierwsze półrocze pokazało przede wszystkim zmianę sposobu inwestowania w nieruchomości handlowe. Kapitał napływał równocześnie do dużych centrów handlowych, parków handlowych, portfeli obiektów convenience. Wspierał też transakcje typu sale & leaseback.

W tym ostatnim modelu przedsiębiorstwo sprzedaje nieruchomość inwestorowi, pozostając jej długoterminowym najemcą. Jak tłumaczą analitycy, pozwala to uwolnić kapitał, bez konieczności przenoszenia działalności operacyjnej.

Już nie tylko parki handlowe

W ostatnich latach większość inwestorów na rynku handlowym koncentrowała się na parkach handlowych. W pierwszej połowie roku obiekty te utrzymały silną pozycję, ale zainteresowanie inwestorów ponownie wzbudziły centra handlowe.

Nabycie przez czeską Trigeę większościowego udziału w centrum Posnania to największa inwestycja w tym sektorze od 2024 r. Inwestorzy kupowali także portfele parków handlowych, czego przykładem było przejęcie sześciu Vendo Parków przez Generali Real Estate i Star Capital Finance oraz kolejne transze portfela TREI nabywane przez Ares Real Estate i Slate Asset Management czy zakupy kolejnych nieruchomości przez BIG czy MCore.

Jak mówią analitycy, tak szerokie spektrum transakcji pokazuje, że inwestorzy nie koncentrują się już wyłącznie na jednym typie produktu. Coraz większe znaczenie ma jakość nieruchomości, profil najemców, możliwość budowania stabilnych przepływów pieniężnych niezależnie od formatu nieruchomości.

– Rynek, na którym w ostatnich latach dominował format parków handlowych, stał się dziś najbardziej zróżnicowanym segmentem inwestycyjnym w Polsce. Obok parków handlowych, które są nadal bardzo popularnym produktem inwestycyjnym, ponownie kupowane są duże centra handlowe, rozwijają się transakcje portfelowe, a coraz większe znaczenie zyskują struktury sale & leaseback – mówi Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment w JLL. – Taka dywersyfikacja wynika z rosnącego globalnego popytu na nieruchomości handlowe. Nowy napływający kapitał wykazuje się większą elastycznością co do typów nabywanych nieruchomości.

Z rynku magazynów na rynek handlowy 

Właściciele nieruchomości handlowych coraz częściej sięgają po sale & leaseback, model transakcji znany z rynku magazynów. Najlepszym przykładem jest transakcja, w ramach której fundusz Shopper Park Plus zarządzany przez Adventum kupił od Auchan Polska i Ceetrus osiem obiektów handlowych o wartości około 190 mln euro. Jednocześnie Auchan pozostał głównym najemcą nieruchomości na podstawie 15-letnich umów najmu.

– Sale & leaseback przestaje być rozwiązaniem stosowanym wyłącznie w pojedynczych przypadkach. Dla operatorów handlowych staje się elementem strategii finansowania dalszego rozwoju, natomiast inwestorom daje dostęp do aktywów z bardzo dobrze zabezpieczonym dochodem. To jeden z kierunków, który w najbliższych latach może wyraźnie zmienić strukturę polskiego rynku inwestycyjnego – komentuje Agnieszka Kołat.

Skąd płynie kapitał 

Pierwsze półrocze pokazało również zmianę po stronie kupujących. – Największe pojedyncze transakcje realizowali inwestorzy z Czech i Węgier, natomiast zakupy portfelowe coraz częściej były efektem współpracy międzynarodowych funduszy nieruchomości z wyspecjalizowanymi zarządcami aktywów – wskazują analitycy JLL. – Taką strukturę miały m.in. transakcje Generali Real Estate i Star Capital Finance oraz Ares Real Estate i Slate Asset Management. Akwizycje Trigei oraz Adventum potwierdzają rosnącą aktywność kapitału z Europy Środkowej na polskim rynku. Spoza regionu aktywny jest również kapitał izraelski, brytyjski, prywatny niemiecki i południowoafrykański.

Sektor handlowy przyciąga dziś coraz bardziej zróżnicowane grupy inwestorów, przy stale rosnącym udziale prywatnego polskiego kapitału. Obok stopniowo wracających do zakupów funduszy typu core coraz aktywniejsze są podmioty realizujące strategie portfelowe, partnerstwa kapitałowe oraz inwestycje wykorzystujące bardziej złożone struktury transakcyjne.

Zdaniem ekspertów JLL sektor handlowy będzie nadal przyciągał inwestorów. Zastrzegają, że nie oznacza to jednak powrotu do prostego podziału na „atrakcyjne” i „nieatrakcyjne” formaty. Coraz większe znaczenie, oprócz zawsze kluczowej lokalizacji, będą miały odporność danego aktywa na zmiany zachowań konsumentów, konkurencja na lokalnym rynku, siła operatorów, długość umów najmu oraz możliwość dalszego zwiększania wartości nieruchomości poprzez aktywne zarządzanie.

– Dzisiaj inwestorzy kupują nie tyle konkretny format handlowy, ile jakość modelu biznesowego stojącego za nieruchomością i długoterminowy potencjał osiągnięcia zakładanych stóp zwrotu lub wyników lepszych niż średnia rynkowa. Dlatego obok parków handlowych równie dobrze radzą sobie najlepsze centra handlowe czy portfele convenience. Rynek handlowy przestał być jednowymiarowy i właśnie ta różnorodność będzie jego największą przewagą konkurencyjną w kolejnych latach – podsumowuje Agnieszka Kołat.

Biurowce i magazyny

Z analiz JLL wynika, że inwestorzy chętnie kupują także biurowce. Wartość transakcji na tym rynku w pierwszej połowie roku to ok. 594 mln euro. W tym czasie zawarto 23 transakcje. Obejmują one zakupy pojedynczych biurowców, całych kompleksów lub ich części. 

W pierwszej połowie roku właściciela zmienił m.in. Central Point – biurowiec w sercu Warszawy. Budynek od firm Immobel i Universale kupił Lewandpol Property, wartość transakcji to 107 mln euro. Capital Park/Madison International Realty za ponad 100 mln euro sprzedał spółce Wood & Company obiekt Royal Wilanów. Właściciela zmienił też budynek Lixa D – firma Yareal sprzedała go szwajcarskiemu Family Office reprezentowanemu przez OPG Property Professionals. Ceny nie ujawniono.

Syrena Real Estate od funduszu należącego do KanAm Grund Group kupiła Renaissance Building (ceny nie podano). AYA Properties Fund to nowy właściciel biurowca Sienna Center, sprzedający – CA Immo.

Kolejne duże transakcje w Warszawie przyniosły wakacje. The Bridge za 300 mln euro od Ghelamco kupiła firma Eastnine. Skanska za 159 mln euro sprzedała Studio A firmie Stena Real Estate. Właściciela zmienił biurowiec Mokotowska Square. Kupujący to WB Electronics / WB Group, sprzedający Mokotowska Square. Wartość transakcji: ok. 39 mln euro. Z kolei Jerozolimskie Business Park przejmuje za ok. 30 mln euro NASA Capital. Sprzedający: JV amerykańskich inwestorów kierowane przez Apollo-Rida Poland.

Eksperci JLL podkreślają, że zmienia się postrzeganie miast regionalnych przez inwestorów. – Wysokiej jakości obiekty w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście czy Poznaniu są coraz częściej przedmiotem zainteresowania kapitału instytucjonalnego, zwłaszcza jeśli oferują stabilny profil najemców i możliwość dalszego wzrostu wartości – wskazują. – Przykładem są dwie tegoroczne transakcje sprzedaży budynków w krakowskim kompleksie Brain Park spółki Echo Investment.

Brain Park A za 34 mln euro (plus VAT) kupiła spółka Transitions Europe (Arkéa REIM), a Brain Park B – Sando Office za 40,3 mln euro (plus VAT). The Park Kraków (B1 i B2) od White Star Real Estate / Cain International za 48 mln euro przejął Summus Capital.

Strabag za 150 mln euro stał się właścicielem biurowca Olivia Star w Gdańsku. Sprzedający – Tonsa Commercial REI N.V. To największa pojedyncza sprzedaż biurowca w historii polskich miast regionalnych.

Duże transakcje wracają także na rynek nieruchomości magazynowo-logistycznych. W pierwszej połowie roku w tym sektorze zawarto 18 transakcji opiewających na 782 mln euro. W całej historii sektora lepszy wynik w pierwszym półroczu osiągnięto tylko dwa razy – w 2020 i 2021 r. Tegoroczny jest lepszy niż średnia z ostatnich pięciu lat o 36 proc.