Najemcy ruszają „na kwatery”. Portal Nieruchomości-online.pl odnotował w lipcu 40 proc. roczny wzrost liczby kontaktów nawiązanych przez osoby szukające mieszkań na wynajem z ogłoszeniodawcami. W ciągu miesiąca tak mierzony popyt wzrósł aż o 46 proc. – Taki skok aktywności pokazuje sezonowo rosnące zainteresowanie ofertą, choć nie należy go przekładać jeden do jednego na podpisane umowy najmu – zaznacza Rafał Bieńkowski, ekspert portalu. – Na statystyki serwisu wpływa splot kilku elementów: od ogólnej koniunktury, przez skalę i ekspozycję ogłoszeń, aż po nasze działania promocyjne. Na pewno jednak rynek przyspieszył.

Potwierdza to Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom. – Sezon najmu studenckiego wystartował z impetem. Wskazuje na to spadek oferty mieszkań na wynajem. Ruch na rynku był znacznie większy niż w maju czy kwietniu – mówi. – Na wzmożone zainteresowanie najmem właściciele mieszkań odpowiedzieli falą nowych ogłoszeń, ale nie zdołali uzupełnić ubytków w ofercie. Początek sierpnia przyniósł kontynuację lipcowego trendu.

Sezonowe ożywienie w najmach

Początek roku akademickiego coraz bliżej. Naukę rozpoczną studenci z liczniejszego rocznika. – Wielu z nich postanowiło uniknąć sierpniowego tłoku i zacząć poszukiwania wcześniej – mówi Rafał Bieńkowski. – Za wzmożony ruch odpowiadają jednak nie tylko studenci. Mieszkań na wynajem szukają latem także pracownicy – zaznacza.

O gorącym lipcu, w którym rozpoczął się sezon poszukiwań mieszkań, mówi też Anton Bubiel, prezes Rentier.io. – Szczególnie widoczna była pierwsza fala studentów. Część nie czeka już do września. Chcąc mieć większy wybór i nie konkurować o mieszkania w najgorętszym momencie sezonu, zaczyna poszukiwania w lipcu i sierpniu – potwierdza. – Nie oznacza to, że cały lipcowy popyt generowali studenci, ale to właśnie oni odpowiadają za istotną część sezonowego przyspieszenia.

Pierwsze oznaki ożywienia zauważyła także warszawska pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. – Studenci coraz intensywniej szukają kwater. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwu- i trzypokojowe wynajmowane przez kilku studentów – mówi. – Poszukiwane są lokale na osiedlach dobrze skomunikowanych z uczelniami, niekoniecznie w centralnych dzielnicach. Ważne, by komunikacja zapewniała szybki dojazd. W lokalu powinny być podstawowe sprzęty i meble. Kluczowy jest internet lub przynajmniej możliwość jego zainstalowania.

Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie, ocenia, że ruch w najmie powoli rośnie. – Lipiec, przynajmniej w Krakowie, był jednak spokojny, bo jeszcze trwała rekrutacja – zastrzega.

Na cudzym, nie na swoim

Portal GetHome.pl przytacza dane przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar. W lipcu liczba mieszkań wynajętych lub wycofanych z rynku wzrosła do ok. 59,5 tys., czyli o ponad 21 proc. miesiąc do miesiąca. Na rynek trafiło ok. 55 tys. nowych ofert, o 17 proc. więcej niż w czerwcu. W sumie całkowita oferta zmalała z ok. 84 tys. do 79,5 tys. lokali. – W lipcu liczba mieszkań znikających z rynku rosła wyraźnie szybciej niż liczba nowych ofert – zauważa Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Z analiz Grupy Morizon-Gratka wynika z kolei, że pula ofert najmu mieszkań była w lipcu o ponad 10 proc. większa niż przed rokiem. – Największe wzrosty zanotowały duże miasta: Kraków o 13,4 proc., Wrocław o 14,1 proc., Warszawa o niemal 15 proc. – podaje Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka. – Pod znakiem zapytania jest Gdańsk, gdzie sytuację na rynku najmu długoterminowego poznamy po wakacjach, kiedy do oferty wrócą lokale oferowane dziś turystom i wczasowiczom.

Jak mówi Marcin Drogomirecki, ofert najmu byłoby jeszcze więcej, gdyby nie to, że część właścicieli mieszkań borykających się ze znalezieniem najemców wystawia lokale na sprzedaż. – Są to głównie lokale o niższym standardzie, wymagające znacznych nakładów na remonty lub wymianę wyposażenia, oraz te, które przestały generować zakładane przez inwestorów przychody – wyjaśnia.

W portalu Nieruchomości-online.pl było w lipcu 15,1 tys. ogłoszeń mieszkań na wynajem. To o 2 proc. mniej niż w czerwcu, ale o 18 proc. więcej niż rok wcześniej. – Sprzyjało to porównywaniu ofert i częstszemu nawiązywaniu kontaktów z ogłoszeniodawcami. Prawdopodobnym źródłem takiego zainteresowania najmem może być także wciąż utrudniony zakup własnego mieszkania – mówi Rafał Bieńkowski. – Ze względu na wysokie ceny są one poza zasięgiem wielu klientów. Część odkłada zakup, co wydłuża ich obecność na rynku najmu.

Z kolei w 17 miastach analizowanych przez Rentier.io w lipcu pojawiło się 32,7 tys. nowych unikatowych ofert najmu mieszkań. To o 1,4 proc. mniej niż w czerwcu, ale o 7,6 proc. więcej niż rok wcześniej. – Najemcy mieli nadal relatywnie duży wybór, szczególnie w porównaniu z ubiegłym rokiem – podkreśla Anton Bubiel. – Pod koniec lipca wszystkich aktywnych ofert było 63,4 tys., o 9,8 proc. więcej niż w lipcu 2025 r.

Choć wybór mieszkań nie jest mały, dobre lokale nie czekają długo. – W najlepszych lokalizacjach: blisko uczelni, metra, tramwaju, centrów biznesowych, nadal trzeba działać szybko – mówi Anton Bubiel.

Stawki najmu w miarę stabilne

Zdaniem Rafała Bieńkowskiego na zwiększone zainteresowanie najmem wpływa też względna stabilizacja czynszów. – W warunkach przewidywalnych stawek wielu najemców śmielej podejmuje decyzje o zmianie lokum na wyższy standard czy lepszą lokalizację – mówi. – Wspomniany duży wzrost liczby kontaktów poszukujących z oferentami nie musi świadczyć o napływie 40 proc. nowych osób na rynek. W dużej mierze może być efektem większej rotacji i częstszego porównywania ofert przez osoby, które już wcześniej wynajmowały lokale.

Jak wynika z danych Nieruchomości-online.pl, roczne wahania średniej stawki ofertowej najmu kawalerek – w górę lub w dół – we wszystkich analizowanych miastach, poza Warszawą i Bydgoszczą, wynosiły mniej niż 100 zł. We Wrocławiu było to zaledwie kilkanaście złotych. – Dość podobnie wygląda to w przypadku mieszkań dwupokojowych, a więc tych najpopularniejszych – mówi Bieńkowski. W porównaniu z lipcem 2025 r. średnie stawki ofertowe spadły o ponad 100 zł w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. W pozostałych analizowanych miastach zmieniły się minimalnie.

Na stabilność czynszów wskazuje też Rentier.io. Przeciętna stawka w 17 miastach wyniosła 55,7 zł za mkw. mieszkania, o 0,3 proc. mniej niż w czerwcu i o 1,6 proc. więcej niż rok wcześniej. Najdrożej jest w Warszawie, gdzie średni czynsz ofertowy to 78,57 zł za mkw. W Gdańsku wynosi 69,66 zł za mkw., a w Krakowie i we Wrocławiu – 66,67 zł za mkw. Najniższe stawki najmu odnotowano w Częstochowie – 40 zł za mkw. W Sosnowcu było to 41,67 zł za mkw., a w Radomiu 44,28 zł za mkw. Największe miesięczne wzrosty czynszów – o 2,8 proc. – odnotowano w Łodzi. W Poznaniu czynsze od czerwca do lipca poszły w górę o 2,5 proc., a w Radomiu o 2,4 proc. Największe spadki widać w Sosnowcu, gdzie stawki obniżyły się o 9,3 proc. W Toruniu i Szczecinie czynsze spadły o 2,7 proc. – podaje Rentier.io.

Katarzyna Liebersbach-Szarek ocenia, że właściciele raczej nie podnoszą czynszów. – Jest niewielka korekta w górę w przypadku mieszkań dla studentów, ale nie powiedziałabym, że stawki są wyższe niż w zeszłym roku – mówi pośredniczka. – Rabaty? Symboliczne, jeśli w ogóle.

Marcin Drogomirecki zapewnia, że stawki wciąż podlegają korektom. – Choć nominalnie czynsze są zbliżone do ubiegłorocznych, a w przypadku dużych mieszkań wyraźnie niższe, to realnie, uwzględniając inflację i wzrost kosztów utrzymania lokali, remontów, konserwacji, napraw czy wymiany wyposażenia, najem jest dziś tańszy – podkreśla. – Trudności ze znalezieniem najemców skłaniają część właścicieli, zwłaszcza lokali wynajmowanych wcześniej za wyższe kwoty, do ograniczenia oczekiwań. Przy dużej konkurencji i przeważającym udziale klientów „niskobudżetowych” stawka najmu, uwzględniająca także czynsz administracyjny i systematycznie rosnące opłaty za media, odgrywa kluczową rolę.

Ile można zarobić na wynajmie mieszkań

Rentier.io podaje, że modelowa rentowność 50-metrowego mieszkania w lipcu wyniosła średnio 6,2 proc. brutto i 5 proc. netto. To kosmetyczne zmiany: średnio o ok. 0,2 pkt. proc.. miesięcznie i o 0,1 pkt. proc.. rocznie. Białystok daje zarobić na wynajmie 4,5 proc. netto rocznie, Bydgoszcz – 5 proc., Częstochowa – 5,6 proc., Gdańsk – 4,7 proc., Gdynia – 4,4 proc., Katowice – 5 proc., Kraków – 4,2 proc., Lublin – 5,2 proc., Łódź – 5,7 proc., Poznań – 4,8 proc., Radom – 5,6 proc., Rzeszów – 5,1 proc., Sosnowiec – 6,1 proc., Szczecin – 5,7 proc., Toruń – 4,6 proc., Warszawa – 4,8 proc., a Wrocław – 4,8 proc.

Jak mówi Anton Bubiel, to nie jest moment, w którym każde mieszkanie można uznać za atrakcyjną inwestycję wyłącznie na podstawie średniej stopy zwrotu. – Przy średniej netto na poziomie ok. 5 proc. kluczowe są cena wejścia, lokalny popyt, ryzyko pustostanu, koszty finansowania i standard lokalu. Dane przemawiają dziś za selektywnym podejściem – wyjaśnia. – Tańsze rynki z wyższym poziomem rentowności mogą być atrakcyjniejsze pod względem dochodów. W najdroższych miastach inwestor częściej akceptuje mniejszy bieżący zwrot w zamian za płynność i potencjał wzrostu wartości nieruchomości.

Pułapki na rynku najmu

Polska Federacja Rynku Nieruchomości co roku o tej porze organizuje akcję „Bezpieczny Najem”. Joanna Lebiedź przestrzega przed zagrożeniami, które czyhają szczególnie na studentów: fałszywymi ogłoszeniami, żądaniem opłat przed pokazaniem mieszkania, podszywaniem się pod właściciela bez tytułu prawnego do lokalu, niejasnymi zasadami rozliczania mediów i zawyżonymi kaucjami. – Ryzykowne jest także podpisanie umowy bez dokładnego sprawdzenia jej zapisów czy bez protokołu zdawczo-odbiorczego – podkreśla pośredniczka.

Ekspertka PFRN radzi, by weryfikować właściciela, osobiście oglądać mieszkanie i liczyć wszystkie miesięczne koszty. – Nie można też przekazywać pieniędzy bez odpowiedniego zabezpieczenia transakcji – podkreśla. – Trzeba uważać na pojawiające się o tej porze jak grzyby po deszczu pseudoagencje, które za pieniądze wydają kopertę z adresami i kontaktami do właścicieli potencjalnych lokali do wynajęcia. Niestety zarówno adresy, jak i telefony do rzekomych wynajmujących okazują się fikcyjne. Pieniądze przepadają. Dlatego poszukiwania lokum i dopilnowanie zapisów umowy warto powierzyć profesjonalnym biurom nieruchomości.

Popyt na najem wzrośnie, czynsze niekoniecznie

Jak wynika z tzw. nastrojometru portalu Nieruchomości-online.pl, 56 proc. pośredników prognozuje, że w III kwartale czynsze za kawalerki pozostaną na poziomie zbliżonym do II kwartału. Wzrost stawek za mniejsze mieszkania przewiduje 28 proc. agentów, a spadek – 16 proc.

Anton Bubiel uważa, że najbliższe miesiące upłyną pod znakiem sezonowego wzrostu popytu. – Za chwilę „studencki” wrzesień, przy jednoczesnej nadal odczuwalnie większej podaży ofert mieszkań w relacji rocznej – mówi. – Dlatego nawet przy większym zainteresowaniu najmem w sierpniu i we wrześniu bazowym scenariuszem jest stabilizacja stawek z lokalnymi, umiarkowanymi podwyżkami, a nie szeroka fala wzrostów.

W lipcu Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopę referencyjną NBP na poziomie 3,75 proc. – Na razie nie pojawił się więc kolejny impuls kredytowy, który szybko przenosiłby część najemców na rynek zakupu mieszkań – mówi Anton Bubiel. – Rada Ministrów przyjęła zaś projekt regulacji najmu krótkoterminowego, przewidujący m.in. centralny rejestr obiektów i większe obowiązki właścicieli. Kiedy przepisy wejdą w życie, w części miast turystycznych podaż mieszkań na wynajem długoterminowy może się jeszcze zwiększyć. Już teraz obserwujemy przenoszenie lokali z wynajmu na doby do najmu długoterminowego. A to może ograniczać presję na czynsze.

Prezes Rentier.io przypomina, że pod koniec lipca ogłoszono maksymalne stawki podatków lokalnych na 2027 r. – Górny limit dla budynków mieszkalnych rośnie, ale ostateczne stawki ustalają gminy, więc dla typowego mieszkania nie powinien to być czynnik przesądzający o rentowności najmu – mówi. – W bazowym scenariuszu rentowność powinna pozostać blisko obecnych poziomów. Może lekko rosnąć tam, gdzie ceny zakupu nieruchomości będą rosły wolniej niż czynsze, a spadać tam, gdzie wzrost cen mieszkań wyprzedzi wzrost stawek najmu.

W ocenie Marcina Drogomireckiego rynek najmu mieszkań jest w fazie głębokich przemian. – Generalnie mierzy się ze znacznym spadkiem popytu będącym wynikiem kilku czynników: wyhamowania napływu uchodźców, ograniczenia napływu migrantów i studentów zagranicznych oraz zachodzących zmian demograficznych – mówi. – Z drugiej strony mierzy się z konsekwencjami trwającego przez lata boomu na inwestycje w mieszkania na wynajem. Dodając do tego rosnącą ofertę najmu lokali w budynkach PRS i w prywatnych akademikach, na znaczące i trwałe ożywienie na rynku w najbliższym czasie się nie zanosi, pomijając okresowy wzrost popytu studenckiego przed rozpoczęciem roku akademickiego.