Echo: Zyski z zagranicy w 2012 roku

Rozmowa z Piotrem Gromniakiem, prezesem Echo Investment

Echo Investment nabyło za 26 mln USD ukraińską firmę, do której należą prawa do działki w Kijowie o wielkości 4,3 hektara.Mają stanąć tam biurowce z 100 tys. mkw. powierzchni najmu. Wejście na Ukrainę w czasach kryzysu wydaje się ryzykowne.

Od dłuższego czasu Echo interesowało się ukraińskim, a konkretniej, kijowskim rynkiem. Kryzys sprawił, że ceny działek w stolicy widocznie spadły, co przyspieszyło naszą decyzję. Zdajemy sobie sprawę z ciężkiego stanu ukraińskiej gospodarki. Zakładamy jednak, że w 2011 r., kiedy to zamierzamy wystartować z I etapem inwestycji, Ukraina najgorsze będzie miała za sobą i popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe znacząco wzrośnie. Rynek ukraiński jest specyficzny. O sukcesach deweloperów częstokroć decydują powiązania i kontakty towarzyskie z decydentami. Firmy mają nawet swoich przedstawicieli we władzach centralnych czy lokalnych. Nie obawia się Pan oporu biurokracji?

Najważniejsze decyzje w sprawie przekształceń własnościowych działki już zapadły. Za kilka miesięcy staniemy się jej właścicielem. Nie spodziewamy się również większych problemów związanych z pracami projektowymi i uzyskaniem zezwoleń na realizację inwestycji. To nie będzie projekt kontrowersyjny, jak np. centrum handlowe w środku miasta, nie powinien wzbudzać szczególnych emocji.

Kijów jest trzecim zagranicznym rynkiem, na który weszło Echo. Spółka posiada działki w Budapeszcie i rumuńskim Braszowie. Do tej pory nie udało się rozpocząć tam inwestycji. Kiedy Echo zaksięguje pierwsze zyski z zagranicznych projektów?

Opóźnienia w realizacji budapeszteńskiego centrum handlowego Mundo o blisko 62 tys. mkw. powierzchni najmu wynikają z problemów administracyjnych, których się nie spodziewaliśmy. Udzielenie pozwolenia na budowę w Budapeszcie okazuje się być decyzją polityczną. Zakładamy, że uzyskamy je na początku 2010 r. i w połowie tego roku będziemy gotowi rozpocząć budowę.

W Braszowie (centrum handlowe Korona, blisko 51 tys. mkw.) posiadamy pozwolenie na budowę i prace mogłyby roz-począć się już jutro. Problemem jest niski stopień komercjalizacji projektu. Kryzys nie ominął sieci handlowych działających w Rumunii i z tego względu rozmowy w sprawie wynajmu stanęły w miejscu. Jeśli skomercjalizujemy co najmniej połowę powierzchni, budowa mogłaby ruszyć w połowie 2010 r. Dotychczas znaleźliśmy najemców na nieco ponad 30 proc. powierzchni centrum, przy czym w większości nie są to wiążące umowy, lecz listy intencyjne.

Pierwsze wpływy z aktywności za granicą wykażemy najpewniej w 2012 r. Każdy z trzech projektów ma mniej więcej równe szanse na to, by jako pierwszy zasilić nasze konta.

Echo ze względu na kryzys wstrzymało się z realizacją nowych projektów mieszkaniowych. Teraz rynek wydaje się odbijać od dna, a klasyczni deweloperzy mieszkaniowi szykują się do uruchomienia inwestycji. Jakie są plany Echo w tym obszarze?

W Warszawie mamy w ofercie mieszkania z projektów przy ul. Zwycięzców i ul. Inflanckiej. Inwestycje są ukończone i mocno zaawansowane pod względem sprzedaży. W tej sytuacji w ciągu jednego – dwóch miesięcy uruchomimy wstrzymany projekt przy ul. Kazimierzowskiej. W Poznaniu wciąż sprzedajemy gotowe mieszkania z projektu Małe Naramowice i przygotowujemy się do uruchomienia kolejnego etapu tej inwestycji. Już niebawem odmrozimy projekt przy ul. Wojskowej. Warszawa i Poznań to rynki, na których już warto budować.

W 2010 r. chcielibyśmy ruszyć z szeregiem projektów. Wiosną zamierzamy rozpocząć sprzedaż działek w okolicach Lasu Młocińskiego (Warszawa). W Krakowie w 2010 r. powinniśmy rozpocząć sprzedaż lokali z pięciu projektów (Bronowicka, Czarodziejska, Krasickiego, Korzeniowskiego, Kilińskiego). Chcemy ruszyć z dwoma projektami w Łodzi oraz sprzedażą działek pod Kielcami. Skala naszej działalności w segmencie mieszkaniowym znacząco się zwiększy. Wszystko zależy oczywiście od popytu.

Obecnie Echo skupia się na projektach biurowych. Jak wygląda ich realizacja?

Kończymy budowę dwóch z trzech budynków drugiego etapu poznańskiej inwestycji Malta Office Park. Do końca 2010 r. powinniśmy ukończyć trzeci budynek i wynająć całość. Również do końca przyszłego roku ukończony i w pełni wynajęty powinien zostać warszawski Park Postępu. Do marca 2010 r. powinniśmy oddać do użytku w 100 proc. wynajęty biurowiec w Krakowie. Trwa budowa biurowca Oxygen w Szczecinie, który do końca miesiąca powinien być w 30 proc. wynajęty.W 2010 r. powinniśmy rozpocząć budowę I etapu łódzkiego kompleksu Aurus. Ruszyć po-winny również nowe projekty w Katowicach i Krakowie.

Przed kilkoma tygodniami Echo uzyskało 100 mln euro kredytu na rozbudowę Galerii Echo w Kielcach. Co z realizacją innych projektów handlowych?

Szukamy finansowania dla inwestycji w Słupsku i Łomży. Zakładamy, że przynajmniej pierwszy z projektów ruszy w I półroczu 2010 r. W II połowie powinna ruszyć budowa Galerii w Kaliszu. Z kolei poznański projekt Metropolis ruszy najwcześniej w 2011 r. W sumie przyszłoroczne wydatki inwestycyjne to blisko 700 mln zł.

Jak obecnie wygląda rentowność inwestycji komercyjnych? Czy presja na obniżenie wysokości czynszów osłabła?

Umocnienie złotego sprawiło, że denominowane w euro czynsze stają się bardziej akceptowalne. Prawdą jest, że średnia wysokość czynszów negocjowanych w czasach kryzysu zmniejszyła się. Ponadto najemcy stali się bardziej wymagający i oczekują np. wyższego standardu wykończenia. Równocześnie spadek cen usług budowlanych sprawił, że w ostatecznym rozrachunku rentowności nowych projektów wcale nie są gorsze.

Jak zmiany na rynku nieruchomości komercyjnych wpłyną na wyniki Echo w II półroczu? Czy możemy się spodziewać strat z tytułu aktualizacji wartości?

Na całe szczęście nasze wyceny nieruchomości w czasach prosperity były mocno konserwatywne, stąd problem głębokich przecen nas nie dotknął. Nie oczekuję przy okazji wyników za III i IV kwartał znaczących ruchów w dół przy wycenie ukończonego portfela projektów. Zakładam zresztą, że w 2010 r. będziemy świadkami stabilizacji oraz w dalszej kolejności wzrostu wycen i problem sam się rozwiąże.

W ubiegłym roku grupa Echo miała 438,2 mln zł przychodów i 104,2 mln zł zysku netto. Czy 2009 r. będzie lepszy? Niestety, nie upubliczniamy prognoz wyników.Dziękuję za rozmowę.