Archicom: Kluczowe utrzymanie marż

W 2018 r. celujemy w 15-proc. wzrost sprzedaży, do 1,65 tys. mieszkań – mówił jeszcze na początku czerwca Krzysztof Andrulewicz, prezes Archicomu.

Realia rynkowe weryfikują jednak plany deweloperów. Firma spodziewa się teraz, że raczej utrzyma sprzedaż na ubiegłorocznym, rekordowym poziomie – nabywców znalazło wtedy 1,43 tys. lokali. W I połowie br. Archicom sprzedał 646 mieszkań.

Spółka przesunęła na przyszły rok część inwestycji po rewizji opartej na analizie kosztów – głównie cen gruntów i wykonawstwa.

– Deweloperzy coraz ostrożniej patrzą, ile nowych mieszkań wprowadzić do sprzedaży. Procesy administracyjne ostatnio bardzo się skomplikowały i wydłużyły – wskazuje Dorota Jarodzka–Śródka, wiceprezes i współzałożycielka Archicomu. Podkreśla, że wzrost cen wykonawstwa sięga 15–20 proc., a nawet więcej.

Nie lepiej jest na rynku gruntów. – Ceny są bardzo wygórowane. Ci, którzy sprzedają ziemię, liczą sobie niewspółmiernie za to, co można na niej wybudować. Dostać dobry grunt w cenie, by marża z inwestycji była godziwa, jest dziś bardzo trudne – przyznaje Jarodzka-Śródka. Zaznacza, że Archicom w banku ma parcele pozwalające zbudować ponad 5,6 tys. mieszkań, co oznacza, że spółka ma zabezpieczone trzy lata przy założeniu stabilnej sprzedaży rzędu 1,4–1,5 tys. lokali.

Wzrost kosztów skłania deweloperów do podnoszenia cen mieszkań.

– W tej chwili zwyżki cen lokali sięgają średnio 10 proc. rok do roku. Dla klientów to już duża bariera. Nie jesteśmy w stanie dalej iść w tym kierunku – przyznaje Jarodzka-Śródka. – Na przestrzeni ostatnich lat wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań mocno urósł. Dziś, przy zwyżce cen, wracamy do sytuacji, że przeciętną rodzinę stać na mniej metrów kwadratowych, że będzie potrzebowała więcej kredytu. Popyt na mieszkania obniżył się o 10–15 proc. w ostatnim półroczu, tym samym zatrzymujemy się na poziomie 2017 r., który przecież był rekordowy. Dalej bardzo dużo ludzi chce kupić mieszkania – podkreśla.

Jej zdaniem w kolejnych latach możliwy jest dalszy wzrost cen lokali, ale proporcjonalny do rosnących płac.

Archicom spodziewa się też utrzymania rentowności.

– W zeszłym roku mieliśmy marżę brutto rzędu 27 proc. W tym roku chcielibyśmy ją utrzymać. Ona jest przyzwoita, bo grunty kupiliśmy jeszcze w starych cenach i zakontraktowaliśmy większość budów – podkreśla Jarodzka-Śródka.

Analitycy firmy REAS szacują, że po rekordowym 2017 r., kiedy w sześciu największych aglomeracjach kupiono 72,7 tys. mieszkań, pierwszy raz od pięciu lat nastąpi spadek sprzedaży. Powinno to być jednak postrzegane jako stabilizacja rynku na wysokim poziomie – zniżka powinna być kilkuprocentowa, a w ciągu ostatnich pięciu lat rynek rósł w tempie blisko 19 proc. rocznie. W I półroczu deweloperzy sprzedali 34,1 tys. mieszkań, czyli o 6 proc. mniej niż rok wcześniej.

Licząc średnio dla sześciu rynków, II kwartał był piątym z rzędu, kiedy rosły ceny mieszkań. Motorem są wyższe koszty wykonawstwa. W II półroczu spodziewane jest utrzymanie tendencji. ar, RPAW